老旧小区物业管理存在的问题及解决对策

    王营涛

    摘 要：由于老旧小区的历史原因，导致在基础设施、绿化、安全、出行、交通等方面急需解决。物业管理是实现老旧小区管理的有效途径。本文对老旧小区物业管理的问题进行了分析，从而提出了针对老旧小区实施物业管理模式的建议，从而能够构建老旧小区物业管理的可持续发展。

    关键词：老旧小区;物业管理;建议;对策

    文章编号：2095-4085（2020）09-0063-02

    随着国家的发展，目前城市化建设进程的加快，使得很多老旧小区的问题不断显现出来，老旧小区的物业管理问题就是其中之一。随着市场经济的发展，我国住房制度也进行了改革，目前所指的老旧小区，就是指国有或者集体的企事业单位、机关团体、地方房产管理等部门投资兴建的住宅楼。随着物质生活的提高，老旧小区的落后问题显现出来，导致出现社会矛盾。所以有必要对老旧小区的物业管理进行深入的研究和分析，提出解决建议和对策。

    1 老旧小区物业管理存在的问题

    1.1 封闭难度比较大

    现代小区基本上都实行物业管理，而物业管理的专业模式就是进行小区的封闭式管理，这也是物业公司的前置条件。因为小区是否进行封闭式管理对小区居民的生活、安全保障、周边的道路交通、局部的经济格局都有着重要影响。但是老旧小区多为开放式小区，没有进行专门的封闭式修建住宅楼，更没有对小区周边进行额外的封闭式投入修建，所以要想实行封闭式管理难度较大。

    1.2 基础设施不完善

    因为老旧小区的建筑年代相比而言较为久远，而且小区的规划、设计的标准在今天看来都比较低，配套设施也不够全面。老旧小区多为20世纪80、90年代的建筑，整体的建筑规划布局本就存在着不足，加上年份比较久，所以基础设置不完善，对当前居民的物质生活和精神文化生活都不能够很好的满足。比如没有绿化场地，没有公共活动区域，利用绿地搭建违章建筑，机动车停车位少等，这些问题也导致了小区居民出入难，更有堵塞交通、消防通道现象。再如路灯损坏，供水和排水设施老化，污水横溢等情况发生，严重影响了居民的生活。

    1.3 物业管理难介入

    一些老旧小区的居住，多为老年人，因为受到传统思想的作用，这些在老旧小区的居民还有无偿享受服务的意识。还有的是租住在老旧小区的人员，他们认为物业管理就是想要多收取居民的钱，所以很多人都不愿意缴费，加上基础设施老旧，而且物业也没有专门的办公用房，环境不好，有些严重地区可以用脏、乱、差来形容，有些物业公司也不愿意对这些老旧小区进行接手管理。

    1.4 物业费用收取困难

    虽然老旧小区已经从国有住房转变为商品住房性质，但是在产区上仍然存在多元化的格局，有的是全产权商品房，有的是回迁房，有的是农转居承租房，有的是居民租房等。这些业主对物业管理的要求不尽相同，承受能力强的希望物业服务和管理的水平高，而承受能力差的觉得老旧小区的物业管理并没有起到多大作用，有和没有无所谓的态度。因此，会有小区的居民打着问题没有解决的旗号而拒绝缴纳物业费。物业费用的收取，决定了物业管理的可持续发展，我国老旧小区的这种情况，导致物业管理费用收入困难，物业管理也就很难介入。

    2 老旧小区实行物业管理的策略

    2.1 政府主导实施物业管理

    老旧小区的基础设施建设和维修，是一个老大难问题，这项公共维修需要政府主导实施。老旧小区的一些公共配套设施，一般都会由原单位持有产权，但是部门单位已经转制，对后来的维修等并不会进行理会，小区也就成了无人问津的情况。虽然理论上是由原产权单位、居民共同承担基础设施建设的资金，但是原始资金缺乏、业主大会有执行不起来的情况下，由政府出面主导，并且可以提供一定程度的前期修缮，将会是解决问题的最好方法。比如对上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，而且可以在必要的地方架设治安摄像头，确保小区安全设施建设。

    2.2 落实物业管理服务

    政府在进行基础设施修建和改造之后，对老旧小区工程验收之后就要落实物业管理服务。可以由街道下属的居民委员会、社区进行专业化和市场化的物业管理。政府部门可以对物业公司进行的管理和服务起到监督和促进作用，维护小区居民的合法权益。同时对物业公司和老旧小区之间进行协调、沟通，达到对老旧小区“三基本”的服务：基本保洁、基本绿化、基本养护。对物业公司的选择也很重要，选择那些资质好、水平高、有责任的物业公司来管理老旧小区，重要的是，要把物业公司的考核和老旧小区的综合治理统一管理。对于封闭有困难的老旧小区，就需要政府将这个小区纳入到社会综合治理中的“大物业管理”格局中，加强区域治安，给小区居民提供基本的物业服务，保障小区居民能够进行日常生活。

    2.3 实行奖补机制

    对老旧小区的物业公司除了实行监督、管理和评价，还要给予适当的奖励补贴。比如可以设置合理的补贴金额标准，对每个季度進行考核，“三基本”服务达标之后给予发放奖励补贴。政府要加强政策宣传，并且加大扶持力度，物业服务需要这些居民缴纳物业费，所以，要提高物业费的缴费比率，由政府、老旧小区、住房安置、物业公司等共同构建物业管理、物业费缴纳、物业奖补等机制，协调好社区、老旧小区的物业费收缴，这也可以作为相关部门的作风建设进行考核。

    2.4 实行基层自治机制

    可以由街道、社区牵头，组织小区居民成立业主委员会，并且对业主委员会的工作职责进行说明，其应有的权利和责任都有哪些。充分发挥在居民和物业公司之间的桥梁作用，比如督促按时缴纳物业费，监督物业公司的日常管理和服务，化解小区居民和物业公司的纠纷、矛盾等问题，从而优化小区的管理效率。

    3 结 语

    老旧小区的物业管理是一个老大难问题，老旧小区因为其特殊时期的历史遗留原因，导致环境、设施、绿化、安全、交通、局部经济结构等都有所不足。引入专业的物业管理，是将老旧小区进行综合治理的有效保障。由政府部门牵头、组织和监督，发挥社区、居民和物业公司共同的作用力，可以提高老旧小区的物业管理效率，在基本绿化、基本保洁、基本养护、确保安全等方面达到适宜居住的良好环境。

    参考文献：

    [1]高明鸣.老旧小区物业管理困境与对策研究[J].经济研究参考，2015，（37）：102-107.

    [2]郭斌，李杨，曹新利.老旧小区的管理困境及其解决途径——一陕西省老旧小区为例[J].城市问题，2018，（07）：70-75.