集体经营性建设用地入市对房地产市场的影响研究
张家年 程正甫
摘 要：集体经营性建设用地入市是我国城镇化发展的必然选择，是土地资源配置优化的重要途径，对统筹城乡发展、产业结构升级、经济转型具有重要作用，当然，在资源配置优化的同时，集体经营性建设用地入市对于周边房产調控的宏观影响也不可忽视。
关键词：集体经营性建设用地;入市交易;房地产市场
文章编号：2095-4085（2020）09-0067-02
根据相关部门数据显示，到目前为止全国集体建设用地包括城镇建设土地使用在内大概有17万km2，占全国总建设用地面积的70%左右，其中集体经营性建设用地不超过14%，其地理位置主要分布在东南部周边靠海地域、城市附近周边、地方县镇中区位较好的地段。由此可见，区位因素对于集体性经营建设用地入市是异常重要的。自从2015年国家土地管理部门推动集体经营性建设用地入市试点以来，试点地区按照“同权同价、流转顺畅、收益共享”的目标，“五探索”的要求，积极稳妥推进，取得了显著成效。
允许集体经营性建设用地入市，将促进城乡一体化发展。允许入市，对目前建设土地供应格局将产生不可忽视的影响，尤其是对一些土地资源紧张、土地市场供应需求较大的城市，用地相对紧张，土地供应不足的局面将得到一定缓解。集体经营性建设用地进入市场，可为集体土地市场化、多元化，以及土地的高效利用化，营造符合土地市场发展的基本环境，土地将会出现一个真实的市场供求价格，这会有利于土地价格的理性回归。允许集体经营性建设用地入市，将盘活集体经营性建设用地，提高了农村土地资源配置效率，有利于农村产业结构升级，也会相应增加农民的土地财产权益。直观来看，集体经营性建设用地入市对于房地产的微调作用可从两方面概述。
1 集体经营性建设用地入市对土地供应的宏观影响
一些专家学者认为集体经营性建设用地入市政策的开放，将很快增加建设用地供应[1]，对于抑制和调控快速增长的建设用地市场价格有着积极作用。然而，从相关的数据分析结果来看，集体经营性建设用地入市对于房地产建设用地市场的供给并不会有显著增长。主要原因如下。
集体经营性建设用地入市这一政策有着前提条件，按照最新的土地管理法规定：一是入市土地必须符合土地利用规划及城乡规划;二是集体经营性建设用地入市需要地方政府严格审批。由此看来想要实施建设用地大规模入市政策，困难和挑战还是有的，当然即便满足政策实施放开要求，集体经营性建设用地的开发与管理不是短时间内可以完成的，如果缺乏地方政府的组织领导及当地相关经济政策的扶持，仅依靠农村集体经济组织自发完成的建设用地开发规模相对有限。
其次集体经营性建设用地入市对于国有土地供给市场的影响显著，抑制土地开发总体规模效果显著。最新土地管理法对于推动集体经营性建设用地入市的政策描述，使得以土地一级市场为关键途径的国有土地供给工作面临巨大压力[2]。集体经营性建设用地入市减少了可被征收土地，其次是集体经营性建设用地直接入市打破了原有土地市场收益分配和利润均衡的现状，让集体经济组织与农民个人的收益分配比例大幅提高，直接将原有土地一级开发中涉及征地拆迁补偿费，拆迁安置费等相关费用标准提升，加大了土地一级开发工作的实施难度，从整体上抑制了对于土地市场的供应规模.
2 集体经营性建设用地入市对房地产市场的宏观调控
根据国土资源部数据显示，在农村集体建设土地中，宅基地占据的比例不低于69.5%，但此项政策内容并不涉及农村宅基地，由此看来，集体经营性用地入市政策的开放，只能暂时缓解城市经营性用地不足，但是解决不了商品房用地不足的问题[3]。不过，农村集体经营土地入市，至少增加了城市经营性工业用地的供给渠道，可缓解城市经营性工业用地压力，对抑制部分地价仍然有好处。集体经营性建设用地入市对重新利用闲置土地资源当然是有利的，但关键还是看土地使用目的，如开办工厂、农场、教育、旅游、文化等项目是可以的，但是集体建设用地土地入市后作为商业居民住宅开发用地使用，这是不允许的。
上述两方面可以看出 ，集体经营性建设用地入市对于目前房地产市场来说只会产生一些微弱的影响，不足以引起重视，况且土地管理法修正案里明确规定允许集体经营性建设用地入市，并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地占集体所有土地大概15%，大部分还是农村宅基地，并且对于这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制，规定只能用于建设轻重工业园区、商业活动区域等用途，虽然也会用于租赁房、廉租房等[4]，但并不会对商品房价格造成明显影响，由此可见直接参与对区域房地产市场调控作用微乎其微，但是从其他方面来看，集体经营性建设的间接影响还是颇为显著的。
首先对于房地产市场的运行机制要有所了解，整个的房地产市场机制经历循环形成一个巨大的产业链，而集体建设用地入市对房地产市场间接影响体现在整个机制中供给、需求、市场平台三方面。从长远来看，集体经营建设用地入市，在推动土地资源化的基础上，降低了工商企业的用地成本，在一定程度上可以起到推进了企业和区域经济的发展，那么对于房地产市场也是利好的。
其次是在于集体经营性建设用地入市使得原有土地市场收益分配格局发生了变化，客观上影响了房地产相关的财政税收制度、金融政策、土地市场经济流通状况等。但是随着深化改革的进行，集体经营性建设用地入市对地方县政府财政影响的局限性体现了出来，集体经营性建设用地入市改变了原先的市场二维单元结构，为加快推进新型城镇化建设和城乡经济一体化改革奠定了坚实的基础，同时也在一定程度上缓解了城市建设用地紧张的情况，对于经济发达地区，例如沿海地域，区位优越的地区，房地产市场地产相关的财政制度、税收制度及金融政策等调整空间变大。
参考文献：
[1]贺孟萌，程道平.集体建设性用地入市及其对房地产的影响[J].2011，3（28）.
[2]周江.集体建设用地流转制度改革对房地产业的可能影响及对策研究[J].2006，10（25）.
[3]艾锦飞.农村集体经营性建设用地入市影响因素及增值收益分配研究[J].2019，4（26）.
[4]江凌.集体建设用地入市对房地产市场的影响及其法律规制[J].2014，6（10）.
基金项目：安徽省大学生创新创业训练项目 项目编号s201910383062。
