营改增体系下商业地产企业财务管理策略探析
单静
摘 要：近年来，在营改增全面推广的背景下，商业地产企业税收结构发生了巨大变化。为了促进商业地产企业的可持续发展，要求商业地产企业的财务管理结合企业发展实际得到全面优化，进一步为商业地产企业的持续健康发展保驾护航。鉴于此，本文在简要介绍营改增政策基本内容的基础上，就营改增对商业地产企业财务管理的影响进行解读，进一步结合商业地产企业财务的实际情况，提出可行且有效的商业地产企业财务管理策略，以期全面提升商业地产企业财务管理工作的效率及质量。
关键词：营改增;商业地产企业;财务管理;税收策划;资金管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2021）06（b）--03
在社会经济快速发展的背景下，我国各项事业都在稳步发展，其中，商业地产行业作为市场经济的支柱性产业，在近些年的发展取得了显著的成绩。商业地产行业的迅猛发展，不仅促进了我国经济发展，还极大提高了我国税收收入水平。而在各行业快速发展的态势下，国家为了促进市场经济稳定持续发展，大力推进营改增政策的全面实施，进一步降低了我国企业的税收压力，有利于推动我国经济持续健康发展。对于商业地产行业而言，营改增制度的全面实施，对其财务管理产生了重大影响。如何通过全面优化财务管理，紧紧把握营改增政策红利，已经成为商业地产企业重点关心的课题之一。鉴于此，本文通过介绍营改增政策，进一步结合营改增对商业地产企业财务管理的影响，提出商业地产企业财务管理策略具有一定的现实意义和实践价值。
1 营改增政策基本内容简介
营改增试点工作于2016年5月1日全面推广，建筑业、商业地产业、金融业等行业均纳入试点范围，此后，纳税人的营业税全部更改为征收增值税。所谓“营改增政策”，指的是营业税改增值税，能够助力服务业尤其是科技等高端服务行业的发展，促进产业和消费升级，培育新动能、深化供给侧结构性改革。营改增政策的实施，是我国根据中国特色市场经济发展形势，从促进社会经济稳定持续发展的角度作出的一项重大战略决策。营改增政策实施的根本目的在于通过最大限度地减少重复征税，降低各行业的税负压力。一方面可以推动我国税收体制全面改革发展;另一方面能够极大降低企业税负压力，从而减少企业经营成本，促使其获得更多的资金用于产品研发和市场拓展等，进而可以促进企业市场核心竞争力的提升，这对于企业持续健康发展极为有利[1]。对于商业地产企业来说，营改增政策的实施可以极大提升企业经营发展活力，但是对其财务工作模式提出了更高的要求，这就要求商业地产企业在财务管理工作中，必须采取措施进行全面优化，才能紧紧把握营改增政策导向从而实现持续健康发展。因此，商业地产企业财务管理工作人员应在具体的财务工作中全面了解和掌握营改增政策的具体要求，并根据商业地产财务工作内容，通过全面优化税收规划管理来提升财务管理水平，以便为商业地产企业经营战略的制定提供具有价值的财务数据，推动商业地产企业健康、持续发展[2]。
2 营改增对商业地产企业财务管理的具体影响分析
商业地产行业作为我国市场经济的支柱性产业，其持续健康发展对我国经济极为有利。在营改增政策全面实施之后，商业地产企业受到了一定的影响，集中体现在资金管理、会计核算、土地出让、税务管理等方面，具体如下。
2.1 资金管理方面受营改增的具体影响
对于商业地产企业财务管理来说，营改增的实施对资金管理的影响最为突出。在营改增政策实施之后，商业地产企业税负压力发生变化，促使其在前期拥有更多的现金流，此刻商业地产企业则要面临巨大的压力，原因在于商业地产企业的经济收益容易被侵占或者缩水，或者是增加了税收负担。与此同时，在资金借贷方面，营改增政策所带给商业地产企业的影响也是巨大的，如商业地产企业借贷给他人或者其他企业，同样需要缴纳一定的增值税，而在商业地产企业向借贷方收取利息时，若利息超过金融机构的借贷利率，则要全额缴纳增值税，显然这就给商业地产企业增加了税收负担，容易缩减商业地产企业的现金流，这就要求商业地产企业在资金管理上，必须深入考虑营改增政策带来的影响，才能最大限度降低商业地产企业的税收负担[3]。
2.2 会计核算方面受营改增的具体影响
基于字面意思来讲，营业税改成增值税，虽然只是税种发生了变化，但是这一变化却对商业地产企业的会计核算产生了重大影响。营改增政策全面推行之后，会计核算中的部分科目设置发生了细微变化，原因在于先前的营业税是典型的价内税，未能过多地纳入会计科目，而税种改为增值税之后，不仅取缔了应交营业税，还在原有的基础上增加了应交增值税和进项税额等会计科目，原因在于增值税相比营业税来说，其作为典型的价外税，实行的是抵扣制度，虽然可以避免重复纳税，但是会使会计核算工作变得更加复杂，且会计核算工作量也会增多。例如：在会计处理时，需要对商业地产企业征收增值税，如商业地产企业的不动产征销售、设备采购等，都要进行征收增值税;在抵扣操作时，则要从应缴纳的增值税中抵扣，避免重复纳税，这些会计工作都要会计核算人员在具体工作中，耗费较长的时间和较多的精力认真去处理，才能规避税务风险[4]。
2.3 土地出让方面受营改增的具体影响
对于商业地产企业来说，土地的获取是经营发展的关键环节，同时土地成本在商业地产开发项目总成本中占据较大比例，这就要求商业地产企业加强土地出让管理。在营改增政策实施之后，必须按照11%的税率纳税转让土地使用权的增值税。但是通过政府出让方式获取土地，则不需要缴纳增值税[5]。因此，在商业地产企业后续房屋销售时，将无法抵扣进项税额，其后果就是加重了商业地产企业的税务压力。针对此类情况，营改增文件中指出针对政府出让土地而支付的土地出让金，商业地产企业可以在房屋销售收入中全额扣除土地出让金后的金额作为增值税的征收标准，此方法虽有异于原来的差额计税方法，且无需通过发票方式进行抵扣，但是在实践操作中，此方法仅适用于房地产新项目，未能在商業地产旧项目中发挥作用，这就意味着商业地产旧项目会多缴纳以土地出让金为纳税基础的增值税[6]。由此可见，商业地产企业在新旧项目纳税方面是存在区别的，对于商业地产新项目来说，所采用的是差额计税，且在房屋销售额中可以抵扣土地出让金，并所用税率为11%。而对于商业地产旧项目来说，在房屋销售额中不能抵扣进项税和土地出让金，并所用税率为3%。基于此，商业地产企业财务工作人员在具体的工作中，必须慎重界定新旧项目，并对项目进行分开管理，才能最大限度降低商业地产企业的税负压力[7]。
2.4 税务管理方面受营改增的具体影响
对于商业地产企业来说，营改增政策实施后，无需重复纳税，但是受增值税税率、进项可抵扣税额的影响却是日渐明显，最明显的体现在于商业地产企业大量的收入与非货币收入，均受到了增值税不同程度的影响。这就要求商业地产企业在税务核算过程中，必须对各个项目进行分开核算，才能尽可能避免重复纳税而带来的经济损失[8]。由于增值税实施的是抵扣制度，故而基于理论角度来说，营改增政策的实施应该会降低房地产企业的税负压力。但是在税务管理工作中，部分与增值税相关的票据在开具、抵扣等操作环节中，往往有着严格的规定，导致其操作相当繁琐。因此，商业地产企业必须对税务管理引起重视，要求财务工作人员必须认真负责地做好与税务管理相关的各项工作，才能避免给企业带来经济损失[9]。
3 营改增体系下房地产企业财务管理策略分析
无论何种类型的行业，在经营发展中，都追求经济效益的最大化。对于商业地产企业而言，亦是如此。因此，在营改增体系下，商业地产企业必须全面优化财务管理，以降低营改增带来的影响，确保商业地产企业经营发展能够实现经济效益最大化目标，进而使商业地产企业持续健康发展。
3.1 加强资金管理
对于资金量需求巨大的商业地产企业而言，营改增政策的实施，要求企业必须加强资金管理，不得凭借自身拥有雄厚的资金实力而疏于资金管理方面的细节问题，或者是采取粗放管理方式进行资金管理。相反，企业要继续加强资金管理，并重视资金管理水平的提升，确保在营改增政策全面实施背景下，不会出现进项税额和销售税额不对应的问题，从而保证商业地产企业在营改增政策实施后能够真正意义上降低税负压力，进而确保商业地产企业能够在运转过程中有着充足的资金予以支持[10]。同时，商业地产企业为了在发展中有着充足的资金予以支撑，必须在融资方面加强管理和加大筹集力度，确保企业在发展中不会陷入资金危机。针对商业地产企业发展中的一些支出项目，需充分利用增值税中的抵扣制度，合理合法地减少企业资金的支出，避免商业地产企业发展中出现资金危机。
3.2 不断提升会计核算水平
在营改增政策全面实施的背景下，商业地产企业会计核算科目增多的同时，核算方式也发生了巨大的变化，集中体现在核算方式复杂化，这就对商业地产企业的会计核算提出了更高的要求。因此，商业地产企业应在发展过程中，重视现代先进技术的有效使用，以此大幅度提高会计核算工作效率和质量。商业地产企业会计核算工作人员在日常工作中，必须加强营改增政策的学习，以在全面了解和掌握营改增政策的基础上，增加相应的会计核算科目，然后根据商业地产企业发展实际，制定出符合企业实际和发展需求的增值税制度的核算方式，确保商业地产企业会计核算能够适应税收政策的变化。除此之外，商业地产企业应重视会计核算信息化水平的提升，尤其是增值税发票等方面应加强全面监控，确保企业内部会计核算能够更加规范化、高效化、信息化，为商业地产企业持续健康发展提供高质量的会计数据支持。
3.3 优化土地管理
在营改增政策全面实施背景下，商业地产企业在土地管理时，不仅要分开管理新旧项目，还要对土地支付对价方式进行优化安排，以实现税收筹划目的。在商业地产企业新项目中，土地出让金虽可以在销售额中直接抵扣，但是在扣除时，要出示相应的省级（包含省级）以上财务部门监制的合法有效凭证。因此，不同的支付方式，则会直接影响商业地产企业扣除成本的多少。针对这种情况，商业地产企业在营改增政策实施背景下，应选择土地出让金或者土地转让方式获取土地，以便在增值税中可以抵扣土地出让金，从根源上降低商业地产企业的税负压力。
3.4 加强税收筹划管理
商业地产行业由于自身的特殊性，使其在税收方面为国家税收作出突出贡献。而商业地产企业发展需要大量的资金予以支持。因此，商业地产企业必须做好税收筹划管理工作，以最大限度地减少税负压力，为商业地产企业的持续健康发展留有充足资金。在营改增政策实施之后，商业地产企业必须立足于长远发展，不断完善内部税收筹划工作，确保企业发展不会陷入资金困境。在具体的工作中，商业地产企业必须梳理经营流程，全面了解和掌握企业经营发展实况和纳税能力，随后通过分开核算、科学制定销售价格、扩大业务范围等措施优化税收筹划，以此最大限度降低企业税负压力和经营成本，从而有效提高商业地产企业的经营收益。
4 结语
综上所述，在营改增政策全面实施背景下，商业地产企业财务管理必须转变思路，深刻认知营改增政策对财务管理的具体影响，再结合商业地产企业实际，通过加强资金管理、不断提升会计核算水平等措施全面优化财务管理，以保证商业地产企业能够真正享受到营改增政策红利的成果，为商业地产企业在新常态经济形势下持续健康发展创造良好的条件。
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Abstract： In recent years， under the background of the comprehensive promotion of the reform of replacing the business tax with a value-added tax， the tax structure of commercial real estate enterprises has undergone tremendous changes. In order to promote the sustainable development of commercial real estate companies， the financial management of commercial real estate companies is required to be comprehensively optimized in conjunction with the actual development of the company， and further escort the sustainable and healthy development of commercial real estate companies. In view of this， based on a brief introduction of the basic content of the policy of replacing business tax with value-added tax， this paper interprets the impact of replacing business tax with value-added tax on the financial management of commercial real estate enterprises， and further combines with the actual financial situation of commercial real estate enterprises， puts forward feasible and effective financial management strategies of commercial real estate enterprises， so as to comprehensively improve the efficiency and quality of financial management of commercial real estate enterprises.
Keywords： reform of business tax; commercial real estate enterprises; financial management; tax planning; capital management
