基于哈佛分析框架下中南建设的财务分析
张元阳
【摘? 要】房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业，对我国的经济发展和人民生活起着至关重要的作用，也成为我国经济能否健康发展的关键因素之一。但随着近年来中小房地产企业的发展，房地产行业成长的同时也面临着机遇与挑战。哈佛分析框架主要包括戰略分析、会计分析、财务分析和前景分析四部分，分析框架将定量分析、定性分析结合，能够有效把握财务分析方向。论文以中南建设集团为例，运用哈佛分析框架对公司进行财务分析。
【Abstract】The real estate industry has become the pillar industry of China's economic development， which plays a vital role in the economic development of our country and the life of the people， and also becomes one of the key factors of the healthy development of our economy. However， with the development of the small and medium-sized real estate enterprises in recent years， the real estate industry is also facing opportunities and challenges while growing up. The Harvard analysis framework mainly includes four parts： strategic analysis， accounting analysis， financial analysis and prospect analysis. The analysis framework combines quantitative analysis and qualitative analysis， which can effectively grasp the direction of financial analysis. Taking Zhongnan Construction Group as an example， this paper uses Harvard analysis framework to carry out financial analysis of the company.
【关键词】哈佛分析框架;中南建设;财务分析
【Keywords】Harvard analysis framework; Zhongnan Construction; financial analysis
【中图分类号】F234.4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文献标志码】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章编号】1673-1069（2020）03-0068-03
1 引言
江苏中南建设股份有限公司（简称中南建设），是一家业务涵盖住宅开发、商业、酒店管理、工程总承包、建筑安装等的上市公司，于2000年3月1日在深圳证券交易所挂牌上市，成为中国内地较早上市的房地产企业之一。江苏中南建设集团股份有限公司业务以房地产开发及建筑施工为主，聚焦大众主流住宅。公司的主要产品为房地产开发、建筑工程施工、酒店管理、商业服务，建筑安装等。
哈佛分析框架起源于美国，是由哈佛大学3位学者提出的财务分析框架。哈佛分析框架从企业战略的角度分析企业当前发展状况、阶段发展状态、发展中面临的机会与威胁以及发展过程中可能遇到的威胁与难题，同时，总结企业整体发展水平，为企业未来发展提出意见和建议。哈佛分析框架可以利用多元化的分析方法对企业发展状态进行分析。从一般来说，哈佛分析框架是从战略分析、会计分析、财务分析、前景分析四个维度分析企业发展状况，预测企业发展前景。战略分析是立足于企业整体，分析其发展战略、竞争战略、经营战略是否适合企业长期发展，是哈佛分析框架的首要内容，目的在于定性评估企业的盈利能力，分析企业的发展动因、经营背景、经营难题等。会计分析是建立在战略分析的基础上，对基于权责发生制下的企业收支状况做一个大致的评估，分析企业的会计数据能够反映企业现实经营情况的程度。财务分析是定量分析，基于上市公司发布的年度报告，分析企业资产负债规模、主营业务收支情况、偿债能力等，分析企业持续发展的内在动力。前景分析是哈佛分析框架的最后一步，是基于前面的三项分析，为公司未来发展提出可预测、可参考的发展结果。
2 哈佛分析框架在中南建设中的应用
2.1 战略分析
中南建设的企业战略可以概括为如下三点：
①发展二、三线城市战略。中南建设坚持区域深耕，推进纵深的发展战略，布局具有较好的基本面，且周转率较快的核心城市群中的二、三线城市。公司以聚焦一线城市，发展一线城市的周边二、三、四线城市为整体规划，以深耕上海、拓展深圳、进入京津冀的战略为导向，布局全国并将业务拓展至海外。2017年底在建项目未售部分和新增土地储备的面积分别为962万m2和1437万m2。2018年公司规划深度布局三大城市群，加强巩固长三角，加快拓展珠三角、京津冀，进一步深耕海南、昆明、成都等有发展前景的区域中心城市，同时在周边寻找1～3个资源丰富的开发项目。在不断的发展中，公司形成了明确的城市区域发展布局，同时公司不断加大土地投资力度，加速项目小型化的趋势，从而保障企业的快速周转。
②产品多元化战略。中南建设通过持续提升公司的商业自持能力来巩固和加强企业的整合实力。随着城市化的进程，越来越多的城市正通过建设商业综合体来打造不止一个城市副中心，以满足百姓日益增长的物质文化需求。中南建设近年来通过持续提升的商業自持能力契合了城市发展的需求，商业综合体周边多会建有配套住宅项目，在增强综合实力的同时，获取周边配套住宅的土地储备。购物中心辐射附近住宅是城市建设的新方向，同时商业中心的发展还会带来周边房价的上涨。
③股权激励战略。公司实行股权激励政策，加强公司员工的积极性。2019年企业实行股权激励政策，拓宽受益范围，增强业务人员的激励。公司于2017年11月8日实施完成员工持股计划，在制度施行了两年后，员工的工作积极性显著提升，项目运转的效率更是得到了提高。公司通过全面推进“项目跟投制”，保障员工权益，提高企业运营管理的效率。
2.2 会计分析
2.2.1 存货分析
从表1中分析可得，从2014年到2018年，中南建设的存货量呈逐年上升的趋势，从2014年的572亿增加到2018年突破1350亿，上升幅度为136.01%，公司拿地的态度和扩展的积极性提高，这与公司立足二、三线城市，坚持区域深耕的战略相关。但公司的存货周转率不是很高，长期低于行业平均值，这表明近几年公司在扩张的同时存在销售滞后的问题，运营能力有待提高。
2.2.2 应收账款分析
①应收账款增长率。应收账款增长率能够直接体现企业的应收账款的增长变动，应收账款增长率越大，表明应收账款增长速度越快，资金的周转可能出现问题[1]。从2014年到2018年，中南建设的营业收入基本处于上升的状态，表明该企业在不断地扩展（见表2）。但是，中南建设的应收账款余额增长率一直保持着很高的增速，从2014年的61.1亿增加到2018年的85.6亿，上升幅度为40.1%。不仅如此，公司的应收账款周转率在这四年间大致呈下降的趋势，这表明公司在发展的同时，在应收账款的管理上出现了一些问题，日后仍然要注意对应收账款的管理。
2.3 财务分析
2.3.1 偿债能力分析
企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力侧重于公司的清偿流动负债的能力，长期偿债能力则侧重于企业偿还非流动负债的能力。公司的偿债能力直接关系到公司的财务安全，以及能否健康有效地运营管理[2]。
从表3中可以看出，中南建设的流动比率较为稳定，其中，2016年的流动比率和速动比率最高，受益于房地产市场的快速发展，以及在中南建设的区域深耕的发展战略下，公司资产规模实现了5年3倍的增长，尤其在2017年，资产规模达到了1769亿，相比于2016年增长了51.07%，公司加速拓宽二、三线城市的市场，使得其储备增加，市场份额提高。然而，公司的资产周转较慢，流动比率和速动比率都低于行业平均水平。现金比率是企业的即付能力，反映企业在最坏的情况下的偿付能力，5年间公司的现金比率维持在10%～13%，与同行业平均水平相比，现金比率较低，说明公司现金偿债能力不强。资产负债率能够揭示企业的全部资产中债权人的权益，是长期偿债能力的指标，5年间中南建设的资产负债率都在80%以上，表明企业的长期偿付能力较弱，同时，5年间资产负债率在不断上升，由2014年的84.73%升至2018年的91.69%，公司的现金流情况逐步恶化。
2.3.2 营运能力分析
公司的营运能力反映公司资产的使用率或资产周转状况，是对公司资金管理水平和利用效率的衡量。本文运用存货周转率、流动资产周转率、应收账款周转率以及总资产周转率来对中南建设的运营能力进行分析。
从总资产周转率和流动资产周转率来看（见表4），这两个指标在2016年达到最高，随后下降说明公司的资金周转能力降低。中南建设近5年应收账款周转率呈先上升后下降，又有小幅上升的趋势，表明企业流动性有所改善，应收账款回收速度整体上得到了提高。近5年来，中南建设的存货数量不断增加，从存货周转率来看，周转率先升后降，说明企业销售存货的能力加强，存货周转管理水平和效率得到了一定的提高。
2.3.3 盈利能力分析
盈利能力反映了公司的整体业绩，与企业的生存发展密切相关[3]。本文从毛利率、净利率和净资产收益率三个指标来分析中南建设的盈利情况。
中南建设的毛利率、净利率和净资产收益率在2014-2018年间呈先下降后上升的趋势（见表5），其中，在2014-2017年，企业的毛利率从24.65%下降到16.31%，公司积极拿地，开拓二、三线城市市场，使得收益暂时下降，而到了2018年，毛利率回到了19.56%，说明公司的发展规划得到了初步的成效。销售净利率从2014年的4.30%下降到2016年的2.16%，后来又回升到2018年的5.77%，从整体来看，中南建设的净利率一直处于地产行业的中下水平，企业的获利能力有待加强。2014-2018年的净资产收益率波动较大，自从2016年下降到3.22%后，2018年升高至13.25%，企业在近两年的资产运营管理能力有所提高，获利能力加强。
2.3.4 现金流量分析
房地产公司是长周期企业，项目回款时间久，对资金的流动能力要求很高。中南建设从2014年到2018年的经营活动的现金流为240.8亿、308.0亿、427.3亿、607.7亿、971.5亿，经营现金流不断增加，企业盈利能力提高，经营效益改善。从2016年到2018年，公司的销售收入现金流以及经营活动的现金流出现大幅的增长，销售活动的现金流从2016年的377.3亿增加到2018年的902.2亿，增长幅度为136.12%，伴随着近几年非一线城市的房价上涨，以及公司建设城市副中心的发展战略，公司的利润不断增加，流动性逐渐增强。
3 前景分析
随着中国经济的持续增长，房地产市场十几年来发展迅速，投资额和产业规模不断增长，成为国家经济的支柱产业[4]。但是，近年来房地产市场存在着发展过热的问题，同时，房价的快速增长也使得国家开始出台相关政策法规，对房地产市场进行调控[5，6]。不仅如此，还出现了许多中小房地产企业倒闭或被并购的现象。中南建设在坚持区域深耕，发展二、三线城市群的战略背景下，积极拓宽业务范围，抢占市场份额，近两年资金有所回笼，营业收入和利润增加，获利能力增强[7]。但中南建设的偿债能力较弱，资产负债率较高，快速的发展带来土地储备和存货增加，使得存货周转能力较差[8，9]。
4 结论
围绕区域深耕和商业综合体等的战略，中南建设实现了资产规模的不断增长。在国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，企业要加快资金的回流，从而优化企业的负债结构，降低负债率[10]。同时，应该提高资产周转速度，加快存货周转以及固定资产周转，坚持去库存的方针，扩大销售，不断提升企業自身的综合实力以及运营管理水平，来面对更激烈的市场竞争环境。
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