房地产企业成本控制现状和改进措施
郑晓军
【摘? 要】在我国的经济体系中，房地产行业可谓是炙手可热，在这种背景下，也使房地产行业的竞争越来越激烈。但是在近些年来，因为房价过高、银行信贷利息提高等多种因素的影响，出现了严重的供大于求的现象，降低了房屋的成交量，使房地产企业的经营压力与日俱增，房地产企业只有做好成本控制才能够为企业在激烈的市场竞争中谋求一席发展之地。基于此，论文主要对房地产企业成本控制现状和改进措施进行分析，以供参考。
【Abstract】In China's economic system， the real estate industry can be said to be a very hot industry. In this context， the competition in real estate industry is becoming more and more fierce. However， in recent years， due to the influence of many factors， such as high house prices and the increase of bank credit interest， there has been a serious phenomenon of oversupply， which has reduced the volume of housing transactions， and the operating pressure of real estate enterprises is increasing day by day. Only by doing well the cost control can real estate enterprises seek a place for development in the fierce market competition. Based on this， the paper mainly analyzes the current situation and improvement measures of real estate enterprise cost control， for reference.
【关键词】房地产企业;成本控制;改进措施
【Keywords】real estate enterprise; cost control; improvement measures
【中图分类号】F299.233.42? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文献标志码】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章编号】1673-1069（2020）06-0015-02
1 引言
现如今，我国房地产行业的竞争越来越激烈，而如何在这激烈的市场竞争中使企业得以生存与发展成为房地产企业所要解决的首要难题。对于房地产企业来说，其对资金方面有极强的依赖性，无论是在房产开发，还是施工建设等多方面，都离不开充足资金的支持，只有对房地产企业的经营成本进行严格的把控，才能够促进房地产企业的发展，那么如何更好地控制成本则成为房地产企业中势在必行的一项工作。
2 房地产企业成本控制现状
2.1 成本管理略显粗放
在如今的房地產企业中，其所开展的成本管理工作只体现在成本核算这一工作阶段，具体指的就是在完成工程建设后，对成本进行核算，无法进行成本预算，更加不能在施工过程中进行成本管理。很多房地产企业在工程建设时，只是从宏观的角度进行考虑，重点关注工程项目的总投资金额、竣工销售所获得经济利益等。对前期工程建设的预算不够准确，无法根据市场变化进行成本控制，最终导致实际所花费的成本大于预算的成本，从而降低了房地产企业的经济效益。
除此之外，成本控制工作必须要由专门的人员负责，但就如今房地产企业的成本控制工作而言，缺少专门从事成本控制方面工作的人才，导致成本控制方法、策略比较粗放，降低成本控制效果。
2.2 控制体系有待完善
房地产企业中成本控制工作比较随意也是一个比较突出的问题，主要就是因为企业内的成本控制工作尚未形成完善的控制体系。目前，很多房地产企业中的成本控制比较粗放，所采用的成本控制方法也比较滞后，具体而言，房地产企业中的成本控制工作仍停留在人工核算阶段，无法利用信息技术实现现代化的成本控制模式，监督与考核力度不足，无法将责任落实到每一名工作人员头上，最终导致成本管理工作出现漏洞，从而影响了工程的质量，阻碍房地产企业的发展。
3 房地产企业成本控制的有效措施
3.1 完善成本控制管理体系
成本控制工作开展的质量与效果，离不开完善的成本控制管理体系的约束。对于成本控制管理体系来说，其主要指的就是对工程项目的成本进行分层次划分，对不同工作环节所产生的成本进行准确的预算，并将预算结果落实到实际的工作中，缩减目标与实际之间的差异，形成完善的成本控制管理体系。在构建成本控制管理体系的过程中，首先，必须要对经济市场的变化形势进行全方位的把握，结合实际情况制定成本控制目标，按照客观事实反映成本信息。其次，需确保成本控制流程的规范性，将每一阶段的成本目标进行细化。最后，应实施个人责任制，建立完善的操作准则，加强监督与考核力度，同时，应定期开展市场调研工作，详细记录各种材料、技术的相关信息，建立专属于企业的信息资料库。
3.2 强化成本控制意识
房地产企业的显著特点就是生产周期长、活动复杂、工作内容繁多，为了能够促进企业的发展，相关的领导人员必须要提高成本控制意识，加强对所有工作人员成本控制意识的教育，充分地认识到成本控制并非管理者个人的工作，而是人人有责。有效地成本控制，需要企业内所有员工的共同参与，只有这样才能够确保成本控制工作可以细化到每一个工作环节中，从而最大程度提高成本控制对房地产企业经济效益提升的价值。
3.3 严格把控资金流向
首先，企业应按照工程预算结果制定详细的资金计划，明确每一个项目阶段具体使用的资金额度，合理选择融资渠道，尽可能地降低资金成本，提高资金的使用效率。其次，需要全面加强对资金的管理，除了压缩现金与现金库存的使用量外，应严格按照合同拨付资金，对工程款进行审核。最后，应重点关注资金的流转变化，使资金尽快回笼，做好款项催收工作，避免资金的阶段性流出，同时也要合理利用税收优惠政策，减少纳税支出，有效降低税负成本。
3.4 加强成本控制的考核激励
由内部成员的每个人来分担任务，每人负责一个范围，划分不同的指标。做到职责清晰而又明确，每一项指标、每一种措施都能找到对应的责任人。同时，将成本控制任务完成情况与企业的绩效考核挂钩，实现成本控制和效益增长的有机统一。建立完善成本管理奖惩制度，鼓励各部门之间开展沟通协作，对控制成本优秀的部门跟员工予以奖励，对未完成指标的给予惩戒，以此激励全体员工落实成本控制各项任务。
3.5 税收成本控制
税收成本的控制主要是从税务筹划的角度来进行成本控制，实施新税改政策后，企业要按照房地产项目开发过程围绕项目拿地、项目设计、建设施工、房屋销售、持有以及后期管理等多个方面的内容来开展税筹活动。如在拿地阶段，房地产企业需要注重选择合适的土地获取方式，要尽量避免视作销售的配套设施建设行为;在产品设计阶段，尽量选择可进行税前抵扣的筹资方式，以有效降低税负，按照税率标准要严格实现不同业务活动的分离计算。在项目建设阶段，要综合计算甲供材料和包工包料两种工程模式在考虑税收成本后项目的利润总额，充分地利用税收优惠政策减少企业应缴税金等。另外，根据2019年4月的营改增最新政策公告，为了进一步降低企业税负、深化增值税改革，对多个行业税率进行了调整，因此，企业财务人员要积极主动地向税务机关人员了解税收变动事项，积极做好税收筹划，降低税收成本压力。
4 结语
综上所述，在如今的房地产企业中，整体成本控制意识比较差，无法形成健全的成本控制体系，为了能够进一步促进房地产企业的发展，实行科学的成本控制势在必行。培养优秀的成本控制管理人员，创新成本管理手段，实行科学的成本控制措施，建立完善的成本控制体系，必须要强化成本控制理念，從而提高成本控制效果，能使房地产企业实现利润的最大化。使房地产企业能够获得最大化的经济效益。
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