关于物业管理责任保险探讨

    翟长海

    摘要：近年来随着物业使用者通过法律武器对自身权益维护的意识不断提高和物业管理行业的持续发展，物业使用者与物业管理公司间的矛盾不断增加，法律纠纷也接连不断，而且索赔金额也有不断增加的态势。物业管理公司面临着怎样将风险转嫁出去的巨大难题。本文为提高物业管理公司微利经营的抗风险能力，从多方面对物业管理风险责任进行了探讨。

    物业管理作为一种新型的三位一体管理模式，是融服务、管理和经营的专业化管理模式，它非常适用于住房制度改革和城市房地产的综合开发。在城市管理体制改革中物业管理模式已成为一种主流模式得到广泛应用。然而物业管理公司难以避免由于工作过失或疏忽导致物业使用者的财产和人身安全受到损害，而受害者通过法律可以提出索赔。针对各种商业保险品种和物业管理及服务的不断增多，并在经营管理中被各物业公司积极引入的状况，要提高日常服务中出现的突发的、无法控制的、不可预见的或其它因素导致的人、物事故赔偿风险的抵御能力。面对客观存在的风险，必须对危险进行认识、估计和分析，进行必要的管理，实施有效手段对危险进行消灭、减少或者转嫁。

    1目前我国物业管理责任保险的状况

    目前在保险市场上物业管理责任险还没有形成规模，处于比较尴尬的状况，而且难以建立新的保险业务增长点。对于投保人来讲，不是不满意理赔服务，就是觉得钱浪费了，以致不断出现相关的保险纠纷。投保人不买账，保险公司也不买账。

    1.1物业管理行业发展不够规范

    在现阶段我国物业责任保险市场缺乏有效的需求，中国人民保险公司在2000年9月最早推出该险种，然而第一单直到2001年底才在深圳签订。“大数法则”是该保险经营的根本，为了对其风险进行分散需要承保足够的风险单位。因投保单位不多，保险公司难以分散其风险，还可能出现“逆选择”的风险，迫不得已干脆拒绝承保少量的投保人或者定出比较高水平的费率，导致恶性循环。保险公司的积极性由于其赔付率高、保费收入有限，其经营状况受到极大影响。我国的市场经济竞争以及物业管理行业特点是这种现状产生的根本因素。物业管理公司还存在效益差、管理水平低的问题。大部分小区物业管理公司维持困难，管理费从来就没有收齐过，买保险更无从谈起了。

    1.2缺乏完善的法律制度

    物业管理责任保险是在进行专业服务的过程中，“依法”承担由于其过失导致第三者或者服务的消费者在人身或财产上受到伤害或损失的经济赔偿责任。所以，保险责任判定的重点就是是否有法可依，这也是成立该保险合同的根本所在。我国消费者权益的保护，通过《物业管理责任条例》得到了充分的诠释。但是对于物业管理公司来讲，缺乏详细的规定认定其应承担的经济赔偿责任，另外在其具体执法过程中可追循的案例缺乏，没有具体的法规，导致判定物业管理公司在什么条件下应当承担的经济赔偿责任以及赔偿的额度是个非常大的问题。

    1.3产品开发中保险公司存在很多不足

    物业管理责任保险存在狭窄的保险责任范围。目前保险公司的物业责任保险的前提条件是物业管理公司出现过失和疏忽行为才承担责任，除此以外保险公司就能够免除责任。显然这在当下是难以通过充足的保障推动物业管理公司发展。保险公司与物业管理公司间存在两项重大分歧：首先是投保范围，其次是保单额度。对于物业管理公司来讲，大一些的投保范围是其追求的目标。然而越大的投保范围，就会让保险公司承担越大的风险。而对于保险公司来讲，越大越好的保单额才越有利润。风险不可控是保险公司忧虑的重点。对于投保的每笔物业管理责任险，责任认定是其关键，也就是保险合同中的除外责任（不需要保险公司赔付）和保险责任的确定。保险公司与物业管理公司对其投保细节都要进行详细讨论，意见形成一致后，再由中保财产出计划书，然后双方对其价格再进行协商。这项保险业务的推广因其问题具有较大的复杂性使其无法形成量化保险标准受到极大影响。

    2如何开展物业管理责任保险

    2.1组织行业对物业管理责任险实施统保，将保险制度强制引入

    为了对消费者的权益进行保护，发达国家将很多职业责任保险划为法定强制保险，人员执业或专业服务机构建立的必要条件就是投保职业责任保险。投保物业管理责任险在很多地方已经非常普遍了，这一险种在香港投保的费用占有相当大的比例，相当于整个物业管理费的20%至30%。因我国的物业发展还处在初级发展阶段，因此可由行业主管部门与保险公司先进行行业统保协议签署。

    2.2提高保险产品开发水平，加速物业管理责任险新产品的开发

    保险公司在提供行业性统保产品的过程中，应以行业特征为依据，进一步完善与补充现有的责任保险产品，物业管理公司应以自身不同的需要为根据选择附加投保，这样既能够保证保险公司在有限制地保险责任扩大的同时又能够较为充足的保障物业管理公司。针对资金不足的大部分物业管理公司可以以“加强风险管理，投保基本风险”为方针，对风险控制成本加以降低。

    保险事业要发展，必须与经济、法律及社会共同进步，蓬勃发展的房地产业，带给物业管理以巨大的发展空间，保险公司必须对物业管理行业进行不断熟悉、深入研究，积极开展市场调查，制定合理的保险费用体系，充分研发新的产品适应物业管理不同层面的需要。进一步扩大物业保险的覆盖面，使保险经济作用得到最大程度的发挥。