房地产企业会计内部控制措施探讨

    鲍航

    随着我国的分配制度的完善和经济的发展以及一些对房地产发展有利的政策的颁布，房地产企业迅猛发展，房地产的发展也带动了一系列相关产业的发展和兴起，给其他企业和个体带来了不可估量的效益，这些都在一定程度上提升了人民生活水平。房地产市场的发展在促进我国经济现代化的同时，也推进了企业内部的会计控制工作，企业越来越需要企业内部会计控制，但是后者还有待改善，所以需要展开对于企业内部会计控制改善措施的探讨，让企业能够更加科学的运营。

    一、 房地产企业会计的特点

    （一）复杂性

    房地产企业的主要业务是房地产的开发与建设，这就使房地产项目涉及到了多个方面，如：土地购买、房屋建设、环境规划、市政设施、交通道路等，而房地产项目在施工建设周期和房屋销售周期上的时间也较长，这使得房地产会计工作存在多种复杂因素，并且受资金和贷款的限制，会计工作的筹划、组织、支付、审计、核算也更为复杂，因此必须要建立一套适合房地产企业自身发展的会计管理制度。

    （二）投入成本高

    房地产企业属于资金密集型企业，在房地产开发过程中需要投入较大的资金来保障房地产项目的规划、设计、施工、销售，这也对房地产前期的投入提出了较高的要求，同时会计工作也更倾向于成本管理和资金支付的审核，因此房地产企业在前期更关注于企业所持有的现金流。在房地产企业成本投入过程中，有些资金支付内容是不避免的，如：拆迁费用、市政管网、土地批件等，所以房地产会计要注重房地产的开发规模和成本投入的控制与管理。

    （三） 發展多元化

    新时期下房地产企业在经济转变的过程中，发展模式也产生了新的变化，并且存在多元化的特征，如：物业管理、商服管理、租赁管理、旅游项目、影视项目、物流项目、港口业务等，这使得房地产企业的会计管理工作也变得更为多元化，因此房地产企业要结合企业所开展的具务业务来制定会计管理制度，并且要注重内部各项目会计工作的合规性和合法性。

    二、 房地产企业会计内部控制方面所存在的问题

    （一）当前会计内部控制制度未能有效落实

    尽管绝大部分房地产企业都已经开始构建和落实会计内部控制制度，但其会计工作开展和会计内部控制工作方面都缺乏有效的内部控制制度予以支持，部分规模较小的房地产开发企业，其会计工作是由其他机构代为处理，自身缺乏独立性，所以内部控制体系不够完善，无法确保会计内部控制工作的有效开展，使得会计内部控制工作在使用过程中较为盲目和局限，使得其有效性大打折扣。

    （二）未能合理设置会计岗位

    房地产企业的会计内部控制工作中存在明显的岗位设置不合理问题，且这一问题较为普遍。房地产企业财务相关人员普遍都属于一般性财会人员，一般都是身兼数职，所以导致会计内部控制工作无法得到有效落实，无法合理设置会计岗位，无法有效配置会计内部控制资源。

    （三）企业会计内控机制缺失

    在房地产为企业带来了许多利润的时候，很多企业对企业风险是无暇顾及或者说是毫无察觉的，这样的企业可能会在没有恰当的防御下被风险打一个措手不及，这就是他们不重视会计内控的结果。正是由于企业的不重视，很多企业的会计内控机制并不完善，而且其中还存在着许多漏洞;企业没有一个完整的、科学的操作的保障体系，会计内控能发挥的实际效用微乎其微。

    （四）企业会计内控措施变弱

    结合上一条来说，很多企业没有一套完整的管理机制和协调机制，这就造成了他们在对某个产品或者项目进行开发规划的时候资金运转不周，有时候甚至无法筹集资金，企业没有对各个部门进行良好的资源配置;导致会计内控掌握不到准确的信息，对目标产品了解不够精准，也没有提前做好预防的措施，从而措施很多良机。

    三、提升房地产企业会计内部控制工作效果的具体措施

    （一）界定监督制约对象

    房地产企业必须要加强会计内部控制制度相关建设工作，通过完善、科学的管理机组的，合理指导房地产企业会计内部控制工作的有序、规范开展，并明确监督制约对象。例如房地产企业需要从构建内部控制体系方面入手，根据自身会计内部控制的具体开展情况和业务需求，细化处理会计内部控制中的权责关系、预期目标及基本内容，借助制度指导与规范性功能，让会计内部控制制度更为常态化的发挥自身的作用，监督约束相应对象，确保相关工作有序开展。

    （二）设定管理业务流程

    房地产企业需要及时完善自身的管理业务流程，并且将其作为内部控制工作开展的载体和基础性环境，以确保可以科学的设计房地产企业的功能、权责划分、监督制衡等，并将现代企业管理理念及意识与之合理融合，明确房地产企业的具体治理结构，使得管理业务流程可以与房地产企业业务特点更好地匹配。在构建管理业务流程时，需要充分考虑及完善房地产企业的环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等制度内容，确保所有的管理环节都能够明确和细化制度内容，充分发挥不同的作用，构建良性循环的管理体系。

    （三）优化企业环境

    房地产行业是高风险、高投资、高回报的三高产业，而且房地产行业的收益可不是一两个月就能实现的，而是需要一个很长的运行周期，所以他们迫切的需要有一个完整的机制来帮他们防范高风险，所以企业应该给会计内控提供一个良好的工作环境，给予他们一定的权利，以此来增加这个机制的有效性，为企业长久的运营做打算。

    （四）权衡房地产企业成本效益

    企业成本和企业效益的关系不言而喻，他们都是企业赖以生存的根本，所以在房地产市场进行投标时，会计内控系统要擦亮双眼，权衡投资成本和未来效益之间的关系，要计算出其中存在多大的风险，把风险和成本降到最低，以求实现效益最大化。

    （五）形成监督制约体系

    房地产行业普遍存在资金投入量大、生产周期长、项目相对分散等特点，所以必须要加强必要的监督约束工作。房地产企业各部门需要加强信息交流沟通，构建房地产企业信息化内部控制信息管理系统，并保持其先进性与完整性，以更好的实现房地产企业内部资源传递及信息共享，以有效监督约束信息在传递过程中所可能出现的缺失、遗漏、篡改及错误等问题。此外还应当积极结合国外先进企业在此方面的内部控制措施，根据自身实际情况，合理调整内部控制监督内容，确保内部监督制约体系能够充分发挥自身作用，强化管理工作，促进房地产企业发展。

    （六） 强化审计监督工作

    房地产企业审计监督工作对会计有着指导和促进的作用，因此应强化会计的审计与监督，笔者认为主要以三项内容为主：首先，要加强对房地产企业内部会计工作的监督与管理，强化对各项支出费用的审核;其次，要落实监督责任机制，把具体的监督事项及内容做出明确的划分，主要责任落实到人，全面的避免人为因素的风险，提高会计工作的质量;再次，要开展定期的会计内审工作，减少舞弊与挪用现象的发生，提高企业资金的有效利用与流通。

    四、结语

    房地产企业通过提高对于会计内部控制工作的重视程度，加强对企业财务管理模式的优化，能够有效规避可能存在的经营风险。所以房地产企业必须要充分认识到当前所开展的会计内部控制工作存在的不足之处，并合理采取措施，细化会计内部控制制度，积极设计和强化管理会计工作，提升工作信息化水平，并加强对会计内部控制报告的深入应用，为房地产企业经济效益的提升打下坚实的基础，促进其在未来实现健康、持续的发展。 （作者单位：德州大业房地产开发有限公司）