房地产市场对金融稳定的影响
余佳桐
随着房地产业与金融业的关系越来越紧密，越来越多的学者开始对两者之间相互影响的程度进行研究。本文先从理论上分析两者之间相互影响的机制，选取安徽省相关数据为研究对象，采用标准离差客观赋权法构建金融稳定指标体系，从而确定评价金融稳定的指数，选用引起房地产市场波动的相关指标，运用协整检验和向量误差修正模型等方法对安徽省房地产市场波动对区域稳定的影响进行实证分析，结合理论和实证的分析，为安徽省房地产市场和金融市场能够健康平稳发展提出建议。
一、引言
房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产的投资和消费都需要大量的资金支持，大部分的资金都需要通过金融行业来解决，因此地产的发展离不开金融体系的支持，房产市场的波动也会直接或间接地从各方面影响金融体系的运行。随着各种直接间接融资渠道的出现，我国房地产市场与金融行业已经密不可分了，房产市场对金融体系的影响也越来越大。相对于全国来说，安徽的房地产市场启动较晚，整体发展水平也滞后于全国平均水平，当全国房地产投资到高潮期时，安徽的房地产投资才开始起步，当全国房地产过热国家宏观调控开始为其降温时，安徽房地产市场的发展势头依然强劲，因此到2008年安徽省的房地产投资出现大幅度增长。同时，安徽省的金融市场较全国来说起步也较晚，因此房地产市场对金融体系的依存程度也与其他地区有所差异。本文根据安徽省的实际具体情况进行研究，有利于对本区域的金融与房产市场的健康发展提出合理的建议。
二、文献综述
（一）国外研究文献综述
Witold（2002）利用HP滤子分析法，选取了投资结构、家庭部门的消费以及国内生产总值等变量对房地产市场周期进行了分析;Gale等（2000）通过研究发现房地产市场发展呈上升趋势时，商业银行会扩大对房地产行业的信贷规模，而在房地产市场低迷时，银行为了止损而收缩其提供的信贷规模，房地产价格会因为资金紧张开始下跌;Gerlach Stefan等（2005）根据1982年至2001年香港的季度数据对银行贷款和房价之间的短期波动和长期均衡的关系进行了实证分析，发现香港的房价波动会影响银行的信贷扩张，但是银行的信贷扩张并不影响房价。
（二）国内研究文献综述
鲁桂华等（2004）构建了一般均衡模型来研究银行机构信贷与房地产市场的关系，发现两者存在彼此作用的机制，由于银行监管体制不健全，存在向房地产市场过度供给贷款的偏好，从而导致对房地产价格被高估，房产价格上升又会引起对银行信贷增加投资，而两者的相互作用机制又会使房地产价格进一步升高，加大信贷风险;沈命员（2009）先用理论分析了金融政策调控房地产市场的作用机理，然后以利率和货币供应量1998-2008年的数据对我国房地产市场的影响进行实证分析，得出房地产价格与利率呈明显的负相关性，而货币供应量并不是影响房产价格的主要因素;杨兆廷、庞如超（2009）利用2006-2008年房地产行业数据，研究了紧缩性货币政策给房地产投资带来的影响，最终发现利率调整抑制了房地产业的投资，而存款准备金率的上调并没有影响其投资的增长。
三、金融稳定与房地产市场相互影响机制
房地产行业繁荣时，房地产价格随之上升，银行机构也就十分乐意对房地产行业提供信贷支持，房价不断上涨时，企业为了获得更多的利润都会加大自己的贷款数额，一旦房地产市场受到外部冲击或者内部不稳定因素的影响导致房地产价格下降，他们的资金链就会出现问题导致银行系统风险也随之增加，进而影响金融稳定。
金融市场对房地产市场的影响一般是通过金融政策对房地产市场发挥作用，国家通过调整货币政策对房地产行业进行调控。央行通过直接调整贷款基准利率这一货币政策，使贷款利率上升，提高了从央行借款的成本，使房地产投资市场和消费市场的贷款成本上升。央行如果降低再贴现率，使商业银行贴现成本降低，商业银行就会增加贴现数额，银行的可用资金就会增加，同样的，央行如果降低存款准备金率，商业银行的可贷资金也会增加，两种方式都会引起货币供应量的增加，且银行对房地产供需双方的信贷支持规模扩大，这样就会有大量资金流入市场会刺激房地产企业追加投资，推动房地产市场的发展。
四、安徽省房地产市场和金融稳定现状
（一）安徽省房地產市场现状
本文选取房地产投资完成额来代表房地产市场的供给情况。总的来说，安徽省房地产市场的发展有一段时间是滞后于全国市场：当全国房地产蓬勃发展时，安徽省的房地产市场的发展才刚刚开始，而当全国房地产开始降温时，安徽省的房地产市场依然势头充足。从2000年至2005年，虽然安徽省房地产投资完成额由87.93亿元跃升至459.44亿元，但是还是远低于全国平均水平，而到了2005年以后，安徽省房地产的投资完成额相较于远远超出全国的平均水平。尤其2005年至2009年，这一阶段，由于受到2008年金融危机的影响，房地产市场受到重创，国家也对房地产市场进行了宏观调控抑制其迅猛发展趋势，导致全国房地产投资额占GDP比重的平均水平仅上升了1.91%，而在这种情况下，安徽省的房地产投资额占GDP的比重上升了8.01。由此可以看出，安徽省房地产市场周期略滞后于全国，使得房地产市场发展出现反弹，使得安徽省在2005-2009年时期内房地产市场发展活跃，并未受到全国政策影响，有后发优势。
本文选取商品房的销售面积来表示安徽省房地产市场的需求情况。2000年以后，房屋销售面积虽然偶有下降，但整体是处于上涨趋势中的。2000-2005年，安徽省房地产市场开始逐步发展，居民的购房需求也受到政策的影响不断扩大，平均每年的增速超过了27%。到了2005-2009年，受全球性金融危机的影响，经济整体下滑，导致房地产的需求下降，2008年以后房价增速开始逐年上涨，消费者对房产市场的预期良好，因此到了2009年房地产销售面积迅速回温。从2009年以后，2010年与2014年房屋销售面积增速骤降，且销售面积自2004年开始呈现下降趋势，也是由于这两年房价增速缓慢，且这几年政府对房地产调控较严厉，到2017年，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为了房地产市场坚持的政策，导致销售面积回落。
（二）安徽省金融稳定现状
本文构建了安徽省金融稳定指标体系。一共选取了9个指标包括银行体系的存贷比，保险体系的保险密度，涉及宏观经济的国民生产总值增长率、通货膨胀率、外贸依存度，涉及政府部门的财政赤字/GDP，涉及企业部门的规模以上工业企业资产负债率和收入利润率，涉及个人的居民可支配收入。1.金融体系的稳定必定需要有个良好的外部经济环境，宏观经济发展水平稳定有利于金融体系的稳定;2.通货膨胀可以引发金融危机的产生，因此通货膨胀率是需要重点关注的指标;3.政府可以通过制定宏观政策对行业经济进行调控，合理的财政政策才有利于经济的平稳发展，进而影响金融体系的稳定;4.收入水平的高低影响其偿债能力的强弱，影响银行贷款资金是否能按时回笼，影响金融的稳定;5.企业的财务状况和经营状况会直接影响到它是否能为它的信贷质量作保证;6.对外贸易情况对宏观经济也是有重大影响的，从而影响金融稳定;7.金融机构的存贷比可以反映出金融机构的流动性情况。流动性保持较高水平，说明银行体系的盈利能力较强，抵御风险能力较强;8.保险市场在金融市场中发挥的作用越来越大，对金融体系的的影响也越来越大，保险市场能否平稳发展直接影响着金融稳定。
本文利用标准离差赋权法来对安徽省金融稳定情况进行综合评价。
首先，对数据进行标准化处理。
其中Xij表示指标j的第i个数据，bij代表标准化以后的数据，Xmin表示指标j中的最小值，Xmax表示同一指标j中的最大值，正指标按公式3-1标准化处理，负指标按公式3-2标准化处理。
五、安徽省金融稳定与房地产市场关系的实证研究
（一）指标选取和数据处理
上一节构建的金融稳定指数体系计算出的区域金融稳定指数用来体现2000-2018年安徽省的金融稳定状况，作为被解释变量。
通过前几章的对各种影响因素的分析，选取房地产投资完成额、房地产销售面积
作为能够反映房地产市场变动的指标。
金融稳定综合评价指数作为被解释变量，且为了方便计算并不改变指数所代表的意义，将指数乘以10，用Y来表示。房地产投资完成额用I表示，房地产销售面积用S表示，为了避免异方差的存在将数据均取其自然对数，即LnY，LnI，LnS。
（二）单位根检验
本文运用ADF单位根检验法，滞后阶数根据AIC准则自动确定，结果见表4-1。
由检验结果可知，在1%和5%的临界水平下，各变量水平项显示不平稳，而在一阶差分变换后在5%的显著水平下均显示平稳，即认为95%的置信区间下，变量存在一阶单整序列I（1），即安徽省的金融稳定性与房地产市场之间存在相应的影响关系。
（三）协整检验
由单位根检验可知LnY，LnI，LnS，LnN均是一阶单整，证明需要建立VAR模型来分析安徽省金融稳定性与房地产市场之间的影响关系，金融稳定性与房地产投资完成额和房地产销售面积、房地产企业个数之间也许存在长期协整关系，所以需要用协整理论分析他们之间的关系。
本文采用J-J检验来确认LnY与各变量之间的是否存长期稳定关系，结果见表4-2。
结果显示，在5%的显著水平下，因变量LnY和自变量LnI，LnS，LnN存在至少1个协整关系，即金融稳定性与房地产投资完成额和房地产销售面积、房地产企业个数和建筑材料购进价格之间存在长期协整关系，所以需要进一步建立VEC模型进行分析。
（四）VEC模型建立
通过Eviews操作建立向量误差修正模型，得出参数估计结果，获得回归方程式：
从 VEC 模型及其估计结果来看，R2=0.91，拟合优度较好。从短期来看房地产投资额和商品房销售面积对金融稳定性的贡献更为显著，滞后一期差分项系数分別为分别为0.9551和0.2069，但系数的P值分别为0.1935和0.3422，在置信度1%和5%的水平下都不显著，说明短期内房地产市场波动对金融稳定性有影响但并不明显。从长期均衡关系来看，两者者对金融稳定性都有较显著的影响。同时，模型中的误差修正系数是表示误差修正项对金融稳定性的的调整速度，该系数为-1.836，说明四者之间的长期稳定关系以1.836的调整力度将其从非均衡的状态拉回到均衡状态，修正系数为负数，说明对当期值是负向调整作用从而导致金融稳定性下降或上升。
（五）格兰杰因果检验
对三组变量模型做格兰杰因果检验，判断金融稳定性变量和房地产市场变量之间的因果关系，滞后期的选择基于LR、AIC和SC准则，结果见表4-3。
从格兰杰因果检验结果来看，LnI，LnS不是LnY的格兰杰原因的原假设，其P值均小于0.05，所以拒绝原假设，各指标值都是金融稳定性的格兰杰原因，即在5%的临界值下LnI，LnS均对金融稳定性有长期引导作用，对金融稳定都构成了不同程度的影响。
一方面房地产供给来看，金融体系为房产开发商的开发项目予以资金支持，影响着房地产市场的发展，故房地产开发的变动会对金融体系的稳定产生影响;另一方面从市场需求来看，安徽省的居民对商品房的需求会影响着金融机构提供贷款的规模，这也是银行等金融机构的主要利润来源，所以房地产市场的发展水平对金融机构的盈利水平产生影响进而影响金融的稳定性。
六、结论与建议
（一）实证结论
通过选取2000-2018年房地产行业相关数据，对安徽省金融稳定性与房地产市场波动进行实证研究，发现房地产市场的波动滞后一期影响着金融的稳定性。从协整检验和VEC模型检验结果来看，安徽省房地产市场的波动不仅对金融稳定性有短期影响，也存在着长期影响;格兰杰因果检验结果显示金融稳定性与房地产市场波动相关指标之间的影响是非对称的，具体来说是房地产投资额、商品房销售面积均是金融稳定性的格兰杰原因。在房地产发展繁荣阶段，金融机构对房地产商的开发项目提供资金支持，房地产开发企业就会对房地产进行大量投资，同时房地产作为安徽省的重要产业政府也会支持金融机构给予企业信贷融资也促进了企业不断地进行项目投资，扩大贷款规模，影响金融稳定。从商品房的销售来看，安徽省有85%都是住房消费，而这部分都是需要通过银行来实现贷款，从而会影响到银行体系的稳定，对金融稳定也就会有一定的影响。
（二）建议
完善房地产市场监管制度。加大对房地产开发环节的资金状况的监督，可以有效防止企业因为资金链断裂导致开发搁置危害消费者利益;结合安徽省实际情况，制定具体政策，完善财税制度，加强对住房申请人员的审查和教育，遏制投机行为。
促进金融市场全面发展，分散金融风险。推动保险业、证券行业以及其他金融机构的发展，能够有效地分散金融风险，对于安徽省来说，目前发展最快的是保险行业，所以有必要采取一定的监管措施，控制保险业过度的价格竞争，同时推进股票、债券、基金小额信贷市场的发展，分散风险。
创新房地产业的融资渠道，规范融资行为。增加房地产市场的融资渠道，可以削弱房地产业对银行的依赖，可以分散银行系统性风险。
房地产企业要积极拓展自身融资渠道，提升综合实力。房地产企业能够扩大自己的融资渠道关键在于自身的销售能力、产品质量等综合能力的强大，企业一旦发展壮大了才会有投资者愿意投资。（作者单位：合肥工业大学 经济学院）
