探讨房地产财务风险评估及其管理

    杨秋景

    随著我国改革开放的不断深入，我国的房地产行业也得到了长足的发展，由于住房问题关系到国际民生，因此房地产的发展环境也十分复杂，面临诸多的内部与外部风险。本文主要针对“房地产企业的财务风险问题”进行探讨，首先分析了房地产财务风险评估工作，并进一步探讨了房地产财务风险管理策略，希望能为广大房地产企业的财务管理工作，提供一些有益借鉴与参考。

    一、前言

    房地产作为一项周期性显著的行业，其财务管理工作有着区别于其他行业的特点，不仅资金投入大，周转时间长，受到的外部风向也更大，这些都导致了房地产行业容易面临更大的财务风险，同时，在我国不断调控房地产的宏观背景下，房地产企业还会受到银行、监管等各个方面的影响，因此必须重视自身的财务风险管理，从可持续性发展角度开展相应的财务风险管理工作，确保企业的长期稳定发展。

    二、房地产企业财务风险中的内部风险因素

    （一）企业内部的决策风险

    房地产企业的决策风险主要体现的以下几个方面：

    1.企业本身缺乏项目投资的可行性调查分析，造成盲目决策。

    2.房地产企业的决策者知识面有效，能力不足，导致的决策失误。

    3.决策过程中的参考资料不完整，决策依据不足，导致决策缺乏科学性。上述问题，都容易造成决策过程中的失误，从而引发相应的财务风险。

    （二）企业内部的预算风险

    一方面，若企业没有建立良好的预算管理制度，就会造成预算工作的混乱，引发预算风险。另一方面，若预算工作缺乏细致分析，仅仅依靠表面数字予以实施，也容易造成过于理想化，而引发相应的预算风险。

    （三）企业内部的成本风险

    部分房地产企业的成本费用控制工作存在不足，并没有升上到成本管理层面，而只是简单的根据工程进度实施控制，导致财务部分的成本控制工作无法发挥效果，容易造成成本过高，甚至进一步引发公司的财务风险。

    （四）企业内部的资金风险

    房地产企业想要有序运行下去，必须拥有良好的现金流。房地产公司的资金一般包括自有资金、银行贷款、预售款，以及经营性欠款等四个方面，房地产企业必须针对四个方面的资金做好相应规划。否则若出现资金使用问题，或者造成资金流断裂，就会对企业发展造成沉重打击。

    三、房地产企业财务风险中的外部风险因素

    （一）国家经济发展层面的风险

    房地产行业的发展与国家经济发展有着密切关联，房地产的增长与国家GDP的增长联系较为密切，两者的波动具有一致性，而房地产增长的波动还要大于后者。同时，从投资和销售增长的关系角度分析，销售的增长对投资增长的影响较大。另外，房地产企业的开发工作会涉及到诸多行业，其受到的影响也更为复杂，这就容易导致房地产品质、价格，以及更新周期等，都会受到大环境的影响，从而积累运营风险。

    （二）市场环境方面的风险

    随着我国房地产市场的逐渐成熟，个人购房者的比例也在不断攀升，住房者的需求也变得越来越高。房地产企业在开发房地产的过程中，若不提现做好市场调查，并针对性的调整开发与销售策略，就会对房地产的销售造成负面影响。

    （三）资源环境方面的风险

    房地产开发过程中，会利用到土地资源。而受国家土地政策、供求关系、土地位置以及宏观经济等方面的影响，都会给房地产企业带来许多潜在的风险。

    （四）制度环境方面的影响

    由于住房问题关系到国计民生，因此国家会对住房问题进行调控，并同时从土地供给、银行贷款、限售限购、税费调控等多个方面，影响房地产的发展。而上述问题，都会从不同侧面给企业发展带来血多未知风险。

    四、房地产的财务风险管理要点

    房地产行业因为资金投入大，周转时间长，也因此需要重视财务方面的风向，并通过良好的财务风险管理，促进企业的健康问题运营。房地产的财务风险管理要点主要包括以下几点：

    （一）深化财务观念和认识，提升企业管理及财务人员综合素养

    要想有效防范财务风险，地产企业需要提高财务管理水平。从企业管理者方面来看，部分管理者的决策往往凭借经验进行，具有很强的随意性，同时财务风险意识相对薄弱，这些都给企业的财务管理埋下了隐患，因此需要企业管理者进行系统性学习，不仅要强化理论知识的培训，还要重视技能的培养，从而全面提升企业财务管理水平。降低企业财务运营风险。从企业财务人员的方面来看，也需要积极提高自身的专业能力和职业素养，通过强化与企业各部门的沟通交流，用专业的精神和态度组织各种财务风险的出现，将隐患扼杀在萌芽之初。

    （二）做好企业的成本管理，提升房地产企业的经营效益

    房地产企业的财务管理工作中，成本管理工作是其中的重点内容，需要引起企业的足够重视。同时，成本管理也是房地产商品的定价基础之一，房地产的成本管理不仅能够为企业发展带来更多的利润，同时还能有效协调产品质量与产品成本之间的关系，促进房地产企业生产经营效益的提升。房地产的成本管理工作，主要需从以下几个方面进行：

    1.要严格制定明确的成本项目，并规范其范围，对开支范围及标准进行有效控制;

    2.要设立一个独立的陈本核算单位，便于协调房产企业各部门的关系，落实项目目标，从而确保成本核算的准确性。

    （三）建立良好的内控程序，促进企业财务管理工作的有效开展

    良好的内控程序主要包括两个方面的内容：

    1.做好现金流的预算编制工作。房地产的现金流对企业稳定发展具有十分重要的意义，因此，房地产企业必须重视企业现金流的预算编制工作。为了确保现金流预算的准确性，企业需要进行各个部门的信息汇总，并对自有资金、银行贷款、预售款，以及经营性欠款等四个方面进行全面核算，确保其预算编制工作的有效性。

    2.构建完善的财务风险预警机制。企业的财务风险预警机制，能够帮助企业发现经营风险，并为企业调整策略提供信息支持。在财务风险预警机制的构建过程中，既要建立短期财务预警机制，还要建立长期的财务预警系统，从而为企业的长期健康稳定发展，提供良好强大的支持。整个预警系统的构建，主要需关注企业以下几个方面的内容，分别为企业偿债能力、企业获利能力、企业经营效率、企业发展潜力等。

    （四）借助第三方风险评估机构，完善房地产的财务管理工作

    在房地产企业的财务风险管理工作中，不仅要强化内部财务人员的财务技能培训，提升财务风险的辨别能力。同时部分中小型房地产企业，由于其自身体量规模的限制，其本身的市场信息掌握不足，财务人员的风险管理能力也相对较低时，就可以考虑联合第三方风险评估机构，开展专业的企业财务风险评估。由第三方的专业人士针对公司项目投资和运作情况等，制定完善的风险管理方案，这样既能有效节约企业的财务成本，由能制定更加科学有效的财务风险管理方案，全面提升企业的财务管理抗风险能力，为企业的稳定健康发展奠定坚实的财务管理基础。

    五、结语

    综上所述，房地产企业是一项事关国计民生的行业，国家对此的调控十分明显，同时由于房地产企业普遍存在投资大，存贷周期长等问题，因此也给房地产企业的发展带来了诸多的风险和隐患。房地产企业必须重视相关隐患，并不断强化财务风险管理工作，从而避免各种风险对企业的影响，为企业的长期稳定发展打下坚实基础。（作者单位：聊城市东昌府区尚东置业有限公司）