论建筑工程与房地产的关系
摘要：建筑工程和房地产对中国人来说司空见惯，与每个人的生产生活戚戚相关，但非常遗憾的是，目前没有系统性学理研究，这为学术思考提供了“试验田”。事实上，两者之间既有重要联系，又有相当多的特殊性差异，其中竣工验收合格是唯一界定标准。建筑工程是房地产的必经阶段，但不能必定发展为房地产，只有成为房地产才能发挥效用，否则将毫无价值;房地产是建筑工程继续发展后的完整形态和价值实现的最终载体。建筑工程在房地产形成过程中具有特殊地位和经济意义，房地产依赖于建筑工程才能发挥经济功能和体现经济价值。虽然房地产权利登记的法律和经济意义非常重要，但“交付”在建筑工程和房地产阶段具有不同经济意义，尤其在厘清管理责任、转移风险和实物控制等方面显得特别明显。
关键词：建筑工程;房地产;竣工验收合格;房地产交付;经济意义
中图分类号：D9 ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A ? ? ? ? ? ? ? ?文章编号：1001-0475（2015）05-0044-05
近些年来中国房地产市场异常火爆，吸引着全国人民的眼球，不仅以开发商为主体的建房卖房，而且老百姓看房买房，同时各大单位也不甘示弱大量建造房地产。从时间跨度上看，房地产项目从立项到投入使用少则二、三年甚至四、五年，在如此长的过程中必然会面临各种意想不到经济、法律风险。在此非常有必要区分施工阶段的“建筑工程”和交付使用之后的“房地产”，这在实践和理论上存在缺位（谁都有所知悉但没有人作全面深入研究），更缺位研究“房地产交付”。对此，笔者特别撰写学术论文作基础性理论研究，在中国特别重视房地产登记的大背景中，独树一帜提出“房地产交付”的学术观点，认为交付在房地产过程中具有独立的特殊经济意义，甚至一定程度上比房地产登记更具现实意义。
一、建筑工程与房地产概述
根据百度百科资料：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。[1]笔者认为，房地产又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性，具体来说，房地产具有的基本特性主要包括：物理位置的绝对固定性，不可保持原状进行物理移动，或者发生物理移动后价值发生变化;地域差别非常大;耐用性或永久性;保值与增值性;个性特定性。[2]另外，房地产还具有唯一性、不可替代性、差别性大于同质性和不可复制性（限于篇幅不可能作深入分析，将来有可能时再作理论深析）。
房地产是为了建造出符合要求的建筑物并成为成品之后的特定状态，在外观上表现为物理性实物，在法律上表现为房地产权利。房地产一般表现为实物上的独立使用单元，法律上表现为独立所有权单位。关于房地产形成过程，狭义上从挖掘渣土土方开始，直至建筑工程竣工验收合格的施工过程;广义上从规划设计甚至从项目论证开始，直至建筑工程验收合格之日，即从开工到竣工的整体过程，并以建筑工程形态表现于外部。可见，建筑工程处于房地产形成过程之中，完成于房地产形成之前，在合法交付权利人使用之前都称为“建筑工程”。根据建筑工程处于不同形成阶段，大致可以分为土方施工阶段、地基阶段、建造初期、封顶阶段、封顶后阶段等。[3]目前，与建筑工程相关的流行语是“烂尾楼”，也即建筑工程的悲剧状态，这是没有达到竣工验收合格的状态，但又无法继续完成后续施工。据此，“烂尾楼”永远是建筑工程不能发挥经济效用，开发商不能按期收回投资成本，更无法获得投资回报;已经签订购房合同的期房业主可能永远无法收房，极可能引起相当大的社会动荡。
二、建筑工程和房地产的区分界定标准：竣工验收合格
此时要从抽象意义上理解“房地产”整体，而非房地产权利个体，每个可以独立交易的单位是房地产区分所有权，要想彻底理解之，建议阅读笔者著作。建造过程中的建筑物实物外观表现为“建筑工程”，竣工验收合格之后转化为“房地产”。作者曾经论述真正意义上的房地产形成于建筑工程经竣工验收合格交付使用之后，能够独立发挥使用效用时的建筑物，在项目竣工验收合格之前只能称为房地产建筑工程，建筑工程与房地产虽有一定的联系，但两者之间还有非常重大的区别。[2]
（一）物理界线和法律界线
从物理实物外观上看，建筑工程和房地产的重要区分标准为是否经过建设单位、施工单位、设计单位和监理单位（以下简称“四方”）联合验收，结论为合格的整体状态，此即“物理界线”。建筑工程要成为法律意义上的房地产权利必须要在事实上竣工并经“四方”验收达到合格，否则即使事实上使用是“违法违规”使用建筑工程而不是“合法”使用房地产。可知，竣工验收合格是区分界定两者的物理界线和法律界线，成为决定着建筑工程能否成为房地产的合法“关卡”。
（二）合法交付使用的前提性原则界线
竣工验收合格是“交付”的前提界线，也是“合法使用”的重要界定标准，更是不得突破的原则界线。建筑工程竣工之后，施工单位先行自检，从实物上判断项目可以投入正常使用，经初步验收合格之后，然后由建设单位组织“四方”验收，达到合格状态后才转变为房地产。可知，最有效和最简单的判断区分标准是“竣工验收合格”，这作为能否“合法使用”的原则界线、重要标志和必经阶段，坚决不能突破之，否则将是“违法使用”建筑工程，而非“合法使用”房地产。根据法律规定，没有经过“四方”验收合格，开发商不能向业主单位交付“建筑工程”，更不能交付给业主使用（事实上有开发商先交付后竣工验收合格），这是绝对不能突破并不能商量的“否决票”，理应成为原则界线。
（三）建筑工程的终点和房地产的起点
高层建筑物从开工挖土直至竣工交付都有相对较长的施工过程，在法律上和事实上都称为“建筑工程”，而竣工验收合格意味着结束施工。建筑工程必须依赖于房地产才能发挥经济效用成为法律权利、经济权利，而建筑工程无法发展为房地产不可能在合法轨道上获取经济利益，这表明建筑工程是房地产的最初起点。据此，竣工验收合格是合法使用房地产的时间临界点，是建筑工程成为房地产法律权利的起点界线，具体来说既要有“竣工”的事实行为和“验收”的法律行为，又要达到“合格”结果，才能在法律上名正言顺为“房地产”，这将成为“建筑工程的终点和房地产的起点”。
（四）房地产权利登记的先决条件
建筑工程竣工并经验收合格方可以“房地产”身份运行，然后才能登记为法律权利，即必须经过竣工验收（行为阶段）并达到合格标准（结果阶段）。无前述阶段过程的行为和结果，登记机关有权拒绝提供登记服务，原因在于登记的对象是“房地产”，而不是没有经过竣工验收合格的“建筑工程”。据此，建筑工程成为事实状态下的房地产之后才能正常使用，进而表明竣工验收合格是房地产权利登记的先决条件和必要步骤。
由此可见，“竣工”是建筑工程的终结状态，“验收”是“四方”主体的共同行为，“合格”是建筑工程的结束和房地产的开始，竣工验收合格成为区分建筑工程和房地产的标志和分水岭。房地产是建筑工程的发展和完善，而竣工验收合格具有权利意义、经济意义和法律意义，并成为建筑工程转化为房地产的标志，进而为房地产成为法律权利奠定物质基础和理论基础;反过来说，没有经过竣工验收合格不可能形成法律和经济意义上的房地产。竣工验收合格并不仅仅是技术行为，而且是房地产经济上的重要行为，还是房地产权利行为，对及时有效发挥房地产经济效用具有决定性作用。
三、建筑工程与房地产之内在关系
建筑工程是房地产之前的原始状态，对形成房地产具有决定性作用，即建筑工程直接决定着房地产状况。尽管两者之间有清晰的区分界定标准，但在房地产形成之前必然会经历建筑工程阶段，表明彼此之间有非常紧密的先天性内在联系。
（一）建筑工程对房地产的关系
第一，建筑工程是房地产的前提基础和物质源泉。建筑工程是处于房地产之前的必经基础阶段，为将来形成房地产提供物质基础和发挥基础性作用，完全可以说没有建筑工程的前期准备不可能有后期的房地产。任何房地产的原始状态都是持续性的建筑工程，即从“毛地”到高楼大厦，一般要经历数年的建造过程，这为形成房地产提供物质材料。
第二，建筑工程需要以房地产身份独立发挥效用。为此需要以通过竣工验收合格的前提条件;反之说，建筑工程最终没有正常成为房地产时，将是社会负效用的资源浪费。
第三，建筑工程是不能必定发展为房地产。建筑工程绝大部分可以发展为房地产，少部分无法通过竣工验收成为“烂尾楼”，最终无法投入使用，将长期保持建筑工程状态甚至成为“建筑垃圾”。
第四，建筑工程不能成为房地产时将毫无价值。“马总有失蹄的时候”，任何原因导致建筑工程无法竣工，更无法验收合格发展为房地产，不仅不能带来预期的经济利益，反而还要花费巨大的拆除费用，所有的投资都打了“水漂”，所做的前期工作没有社会效用和投资上的经济意义，根本不可能有投资回报，对善意第三人造成相当大的经济损失。
（二）房地产对建筑工程的关系
第一，房地产是建筑工程的继续发展的完整状态。房地产是建筑工程在物理形态上顺其自然继续向前发展形成的目标性结果，建筑工程始终处于不完善、不完整状态，经过建造行为并经验收达到合格结果成为完整状态的房地产。
第二，房地产是建筑工程的物质外观形态和价值载体。从物质层面来看，房地产是建筑工程实物的物质外观状态和后期完整形态，独立发挥效用必须依赖于特定物理实体。建筑工程不能发挥社会效用时没有经济价值，其价值实现必须取决于假定竣工之后的房地产价值，表明房地产成为建筑工程的价值载体。
第三，房地产是建筑工程的投资回报载体。建设单位建造建筑工程并不是目的，而是以建筑工程为手段获得独立发挥经济效用的房地产，之前的所有投资只能在预期的房地产上回报出来。房地产发挥独立效用才会有经济价值，这是建筑工程投资的持续性回报，在收回全部投资之后，房地产还会继续发挥经济效用，创造出更多的投资收益。
第四，房地产的现实性来源于建筑工程的可能性。建筑工程在事实上和客观上处于前端，从设计、施工开始，建筑工程的物理实物状况决定着房地产的实物状况，从而完成从建筑工程可能性向房地产现实性转变。
由此可见，建筑工程和房地产在时间上处于不能颠倒的前后位置，房地产是建筑工程努力发展的目标、物质外观、价值载体、投资回报和达到完整状态下的最终结果。建筑工程是房地产的先天基础，只有发展为房地产才有社会、经济和实用意义，否则将成为“建筑垃圾”具有相当大的“不经济性”，既浪费投资资源，又制造社会不稳定。据此，为了资源节约和社会和谐稳定，坚决避免“烂尾楼”，努力将建筑工程打造成为经济意义上的房地产。
四、建筑工程与房地产之差异
厘清建筑工程和房地产之间的核心差异，有利于深入认识各自的特性，有利于提升房地产研究水平，有利于厘清彼此之间的风险责任，有利于更好地发挥房地产的经济效用，有利于提高房地产的运行质量。
（一）物理性差异
第一，阶段性不同。建筑工程是房地产之前的必经阶段和建造行为的直接结果，处于持续性完善过程中的前期阶段;房地产是房地产权利所依附的实物，更多表现为客观实物结果的后期阶段。
第二，完整性不同。建筑工程在任何阶段、任何时刻都处于不完整状态，还需要继续施工才能终结建造行为;房地产是完整的实物状态，此后不需要继续建造行为。需要特别说明的是，对房地产后续装修并不是严格意义上的建筑施工，这根本不可能改变主体结构，只是为房地产提供装修服务的弥补性行为。
第三，表现形态不同。建筑工程更强调实物特性，更多表现为物理状态下的客观实物外观;房地产既表现为物理状态下的实物，还表现为法律状态下的权利，完全是实物和权利相结合的产物，更注重追求法律权利和权益。
（二）权益性差异
第一，权利性质不同。建筑工程原则上不能直接登记物权权利，更多表现为事实权利，建设单位不可能取得与建筑工程相关的所有权证书，但可以在事实上享有所有权（开发商向各个业主办理转移登记之前完成的初始登记并不是前述意义的权利登记，其目的只为了顺利办理转移登记，事实上和法律上并不由开发商最终享有所有权）;正常情况下，业主一般可以在有限期限内登记取得房地产权利证书，不仅可以取得事实上的所有权，而且可以取得所有权，更多表现为权益性法律权利。
第二，享有所有权方式不同。一般只能由建设单位整体性享有建筑工程所有权，不可能由业主分别享有之，可以说建筑工程所有权与业主无缘;建设单位未向业主交付之前可以抽象享有房地产所有权，交付之后由各个业主分别享有房地产所有权。
第三，土地使用权期限不同。土地使用权是中国房地产权利客体对象的特有构成部分，具有特殊的经济价值，其中土地使用权期限是重大的决定性影响因素。建筑工程的建造过程中至少有二、三年建筑施工期限，还有设计规划期限，开发商从拿地到竣工验收有四五年期限是常事。一般来说，建筑工程对应的土地使用权期限更长，对应的土地价值会更高，房地产所对应的土地使用权期限相对较短，土地价值相对较低。
（三）流转性差异
第一，对外转让性不同。国家严格控制干预转让建筑工程，按照目前法律规定必须满足建设投资达到总投资（不包括土地取得成本）一定比例，才能依法定程序向特定对象（新的建设单位）整体性转让，绝对禁止拆分式转让，即原则上不可自由转让;房地产一般以经济上和法律上的独立单位为交易对象对外转让，只要没有法律禁止或者限制情形，可以依意愿自由转让。
第二，对外转让程序不同。转让建筑工程一般先由双方签订让合同，然后到所在地建设行政部门办理备案登记，并办理土地使用权转让登记，如果涉及到土地使用权抵押同时办理变更登记;房地产转让发生于业主取得房地产权利证书之后，先签订房地产转让合同，还要到房地产登记机关办理过户登记手续，通常是房屋所有权和土地使用权同时一体转让。虽然现在很多的城市只在法律上转让房屋所有权，但实质上应当同时转让土地使用权，这完全是中国房地产权利转让的制度性“硬伤”，业主个体根本没有能力左右之。
（四）风险性差异
第一，风险控制范围不同。建筑工程和房地产处于前后不同的阶段，对风险性要求完全不同。根据公平合理原则，建筑工程阶段的人为风险（例如，施工安全风险、建材损失风险、用工风险等）由施工单位承担，而非人为风险（例如，地震、洪水、战争等）由建设单位承担。为此，施工单位承担建筑工程阶段的风险，建设单位（业主单位或业主）承担房地产阶段的风险。
第二，阶段性风险不同。由于存在自然特性和效用性差异，建筑工程还不能正常使用，相对于房地产面临更大的不确定性风险，特别在不能发展为房地产时，期房的买受人将是致命性灾难;房地产趋于成熟可以正常使用，原则上可以如期取证房地产所有权证书，基本上没有不必要的风险。
（五）社会性差异
第一，社会影响不同。建筑工程在没有被预售之前几乎没有社会影响，在此期间发生不良事件对社会的影响力不会太大，基本上不会涉及到社会公众利益，预售之后基本等同于房地产的社会影响;房地产中业主众多必然影响到社会的方方面面，只要风吹草动都会产生相当大的社会影响，甚至还可能引爆群体事件。
第二，满足的目的和主体对象不同。建筑工程主要满足建设单位开发或者自用房地产的需要，满足对象是建设单位，为业主单位预期取得房地产提供准备;房地产满足业主对房地产权利的追求，具体来说满足普通国民对房地产的居住、投资和投机需要，一般出于自用目的较多，满足对象原则上是业主（业主单位）。
（六）价值性差异
第一，价值估价方法不同。建筑工程在同类交易区内很少有可比交易实例，根本不可能通过自由市场形成交易价格，故不能采用市场法估价，一般只能采取成本法和假设开发法估价;针对不同使用用途的房地产类型采取不同估价方法，例如对居住类房地产一般采取市场法和收益法估价，对商业性房地产更多采取收益法估价，对没有可比交易实例的房地产一般采取成本法估价。
第二，价值性不同。从外观上看，建筑工程是没有完成的半成品甚至连半成品也不算的建筑物，根本不可能带来经济利益，房地产是完整形态下的成品建筑物，可以独立发挥社会效用并能带来经济利益;从效用发挥上看，建筑工程不能独立发挥效用，基本上是“无用”的，房地产是“有用”的，可以独立发挥社会效用和创造社会价值;从市场交换性上看，建筑工程的市场流动性相对较差，房地产的市场流转性很强。可见，多种原因造成两者的价值相差巨大，导致房地产经济价值必然通常远远高于建筑工程价值，表现在投入资金上有差别之外，更重要的是在于房地产可以独立发挥社会效用，而建筑工程只是没有实用价值的“建筑工程”，甚至极可能是“建筑垃圾”。
由此可见，建筑工程和房地产之间存在巨大差异（核心特殊性），是区分界定两者的重要标准。据此，厘清这些特殊性差异有利于揭示固有的独特性，有利于加深对房地产权利的理解和价值研究，甚至可能提升房地产的市场价值，才能在市场交易过程中逐步实现完成对房地产的保值增值目标，才能让房地产更加具有经济价值，将房地产彻底打造成为中国特色的房地产经济，不仅仅在于房地产本身，而且在于房地产所带动的若干相关产业发展，为国家经济发展和社会稳定提供“发动机”贡献。这些从2014年的经济走势和2015年的持续性救市政策足以验证之，完全可以说没有房地产的经济带动作用，根本不可能有近年来的经济快速增长，没有房地产就没有目前的中国。据此，中央政府为了避免经济下行，已经在房地产上采取了若干鼓励性措施（例如，放宽贷款标准、降准降息、降首付、减税等）来应对。
五、建筑工程对房地产的经济作用
投资人初始目的并不在于建造建筑工程，而在于通过房地产发挥效用预期获得经济利益。建筑工程具有基础的核心地位并对房地产发挥着经济效用，是房地产的施工手段和前期积累，并对房地产具有特殊的经济作用。
第一，建筑工程为房地产提供物质基础来源。建筑工程在竣工验收合格之后成为房地产，方可被交付（业主）单位使用并发挥基础性经济效用，这表明建筑工程对房地产来说是物质源泉，房地产必须依赖于特定的物质基础（建筑工程）;建筑工程为房地产提供原始实物成为其唯一的物质来源，并房地产发挥经济效用提供物质保障。
第二，建筑工程不能独立发挥经济效用，只能依赖于预期的房地产才能显现出来，通过房地产的特有经济功能补偿经济效用。建筑工程不可能为他人提供使用效用，事实上根本不可能被人们使用发挥经济效用，根本没有使用价值不可能为投资者带来经济利益。
第三，建筑工程决定房地产的经济功能。从项目规划开始直至房地产竣工，建筑工程为房地产发挥经济效用立下汗马功劳，特别是建筑工程设计为房地产充分实现经济功能起决定性作用。
第四，建筑工程的价值直接决定房地产价值。根据成本转嫁理论，建筑工程投资必然转移给房地产，一般来说投资价值越多，将来房地产价值原则上会越大，其成本价值和区位价值将对房地产价值起决定性影响，即建筑工程的价值先导性决定房地产的价值。
由此可见，建筑工程在房地产中的经济发酵功不可没，其实物状况决定在形成房地产过程中具有基础性地位，并发挥了非常重要的经济作用和具有基础意义。其实，这在重视房地产及其经济价值过程中，最容易被忽视之。据此，必须站在战略高度重视建筑工程的经济作用，不仅可以带动建筑相关产业发展，更重要的是带动房地产相关产业的繁荣，为社会稳定提供必要的经济支撑。
六、房地产交付的经济意义
建筑工程成为房地产之后才能继续完成交付行为（建筑工程交付和房地产交付），交付在不同阶段具有不同的经济意义，而一般没有学者理论研究房地产（建筑工程）“交付”。传统理论认为，登记对房地产权利变动具有决定性作用，相对之下，尽管不动产登记条例开始生效，但房地产交付在此特定情形下比登记更具有现实经济意义。
（一）交付在建筑工程阶段的经济意义
建筑工程交付是施工单位根据施工合同约定将经竣工验收合格的建筑工程交付给建设单位的行为，从性质上说是事实交付行为，施工单位对建设单位履行交付义务。
第一，建筑工程交付意味着结束投资，房地产开始发挥经济效用。施工单位将建筑工程交付给建设单位之后，结束建筑工程状态和开始运行房地产权利，在经济上终止对建筑工程投资，房地产成为客观存在可以独立发挥经济效用。
第二，建筑工程的实物控制权和实物控制费用同时发生转移。交付建筑工程交付之后，施工单位将实物控制权转移给建设单位，通俗地说由建设单位控制“钥匙”和“保安”，实物控制费用也随之转移。
第三，建筑工程的管理责任发生转移。建筑工程的控制权转移之后，管理责任随之变动转由建设单位行使之，之后发生的管理事项，尤其是对第三人发生的侵权责任，完全由建设单位承担。
第四，建筑工程的意外灭失风险发生转移。交付完成之后，建筑工程的意外风险原则上由建设单位承担，即便发生不可预见的非人为意外风险，与施工单位没有任何关系。交付是建筑物意外风险转移的“切换器”，施工单位将建筑工程交付给建设单位，转移出意外风险，完成营利上的“落袋为安”。
第五，建筑工程交付意味着实物转向为权利。建筑工程的重点在于实物，而房地产重点在于法律权利（房地产权利），交付建筑工程将实物重心转换为权利重心，为房地产发挥经济效用打造权益环境。
第六，建筑工程交付意味着可以合法使用。交付完成之后，建设单位作为业主单位合法使用被交付的建筑工程（房地产）;在没有交付给业主前（存在预售情形时），建设单位可以合法无害化使用房地产整栋建筑物，体现房地产对建设单位的经济意义。
（二）交付在房地产阶段的经济意义
施工单位向建设单位交付建筑工程之后，建设单位还要分别向业主交付房地产，最终由业主分别控制房地产实物和享有房地产权利，表现为开发商（建设单位）向已经签订购房合同并完成付款的业主交付房地产实物，最直接的外观表现为交付入户门“钥匙”。
第一，交付是业主合法使用房地产的起点。开发商将房地产交付给业主之后，业主才能合法使用房地产，房地产才能发挥经济效用。交付是成为现实业主的先决条件，交付之后业主才能合法使用房地产并取得经济利益，标志着业主开始使用房地产，业主对房地产的经济期待性转变为现实性。
第二，交付意味着转移实物控制权。交付的实质是转移房地产实物控制权，开发商向业主交出房地产，业主取得实物控制权，房地产成为业主的私人财产，任何人没有经过业主明确同意不得进入，否则将构成非法侵入住宅行为。
第三，交付意味着转移房地产管理责任。交付是开发商和业主承担管理责任的临界点，交付之后开发商向业主转移管理责任，此后由业主使用并承担实物管理责任，将来在房地产实物上发生任何经济性侵害行为都由业主承担，除非证明行为人有明显过错。
第四，交付意味着转移房地产的意外风险。交付之后业主成为事实上的所有权人，在房地产上发生不为人所预见和控制的意外风险，原则上由业主承担。业主没有正当理由拒不收房的，即便没有完成交付手续（视为交付情形），仍然要承担意外灭失风险责任。
第五，交付是业主取得权利证书的必备经济性条件。业主事实上控制房地产是将来完成权利登记的必备事实行为和法律行为。一般来说，通过购买方式取得房地产需要先完成房地产交付行为，否则不可能完成后续的权利登记行为，将来更不能取得房地产权利证书。
由此可见，建筑工程（房地产）交付所针对的主体不同，在不同阶段起连接作用的是建设单位（开发商），建筑工程从施工单位经过建设单位（开发商）以房地产身份交付给业主，前一交付阶段作为接收主体在后一交付阶段成为交出主体。可知，交付在建筑工程和房地产阶段，特别在经济责任、管理责任和风险责任方面具有不同的经济意义，不同阶段的交付可以划清不同主体之间的责任承担，据此需要厘清彼此之间的界线，有利于提升房地产的经济价值，为房地产社会提供经济学参考。
结论
建筑工程是处于初始阶段的实物形态，对形成房地产起先导作用，处于重要基础地位，而房地产是建筑工程的继续发展，是完整的终极权利状态。两者之间既有时间上的前后顺序，又存在相当多的差异（核心特殊性），彼此之间还存在非常明确的界定标准，其中竣工验收合格是最关键的核心经济行为。据此，既要探寻两者之间的重要联系，又要厘清重要差异，在房地产彰显建筑工程的“功劳”。另外，特别创新性提出交付的经济意义，这在无人开拓的学术研究领地开辟出一块“试验田”，重要的不在于研究得如何深邃，更重要的是要实现研究上的“零”突破，将早已经被学者忽视的“交付”引领到房地产经济学研究领域，不仅提升房地产的经济价值，而且丰富对房地产基础研究，为房地产经济学科甚至房地产法学学科打造可以交叉研究的新领域。
参考文献：
[1]http：//baike.baidu.com/link？url=KZL_?2D3hGPOzAsJ5JcbolUBzB7V_IqwSYAFNO8rTYSOhW53sV495SemXwSVjnSa9[DB/OL].2014-02-10.
[2]胡利明.房地产学基础概论[M].武汉：武汉大学出版社，2012.
[3]胡利明.论房地产区分所有权[M].北京：中国政法大学出版社，2013.
[责任编辑：胡 悦]
