房地产税与实体企业“去房地产化”
牛虎
【摘 要】 1998年“房改”以来，我国房地产市场发展迅猛，吸引了众多实体经济进行房地产投资，为此我国政府通过一系列房地产税政策来调控房地产市场，以求资金“脱虚向实”，推动企业“去房地产化”，实现虚拟经济与实体经济的持续健康发展。文章以2008—2018年中国A股上市公司为研究样本，建立双重差分模型研究房地产税与企业“去房地产化”之间的联系，研究发现：房地产税政策的实施将降低实体企业进入房地产的概率与程度，加快企业“去房地产化”的步伐;房地产税政策对国有企业“去房地产化”的影响更为显著;税收征管强度将会加大房地产税对实体企业“去房地产化”的作用。
【关键词】 房地产税; 房地产化; 双重差分法
【中图分类号】 F299.23;F124? 【文献标识码】 A? 【文章编号】 1004-5937（2021）10-0030-07
一、引言
房地产是中国的支柱产业。从公布的房地产数据来看，2011年的GDP为47.3万亿元，其中建筑业创造了11.2万亿元的财富，占比高达25%。在我国经济对房地产市场的依赖日益增强之际，我国政府加大了对房地产行业的宏观调控。2011年1月，重庆、上海开始实施房地产税改革试点。2013年十八届三中全会进一步指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2016年中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的、不是用來炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，使套利空间减小，让资金重新流回实体经济，推动我国经济发展。房地产税的实施与推进表明我国政府重新确定了房地产市场的居住功能，推进“房地产化”经济转型。
房地产行业的价格和销售面积能反映短期的经济增长，并在中长期内影响社会总投资[ 1 ]。在资本逐利性作用下，越来越多的企业，尤其是非金融企业，将现有的资源投入到投机性更强、收益更高的房地产等虚拟经济领域，不仅会导致实体企业脱离主营业务，加重实体企业对房地产等虚拟经济领域的依赖程度，而且会造成资金无法进入实体企业，最终导致资金“脱实向虚”，严重威胁金融与经济的稳定发展。由此可见，推动实体经济“去房地产化”，专注主营业务，进而引导资金“脱虚向实”，实现实体经济与虚拟经济的协调发展，成为现阶段研究的重要任务。
为加大对房地产市场的调控，房地产税成为有效的举措之一。房地产税的实施将在市场上释放相关信号，引导企业、政府与家庭做出对应的决策。本文将研究房地产税对实体企业“去房地产化”的影响，边际贡献在于：通过总结以往文献，发现现有学者对房地产税的影响研究不足。由于缺乏与房地产税相关的数据，主要学者的研究成果仍然停留在理论梳理，结论缺乏数据支撑，并且不同学者对房地产税的影响持有不同的观点，难以达成一致。因此，本文在以往研究的基础上，基于2008—2018年上市公司数据，利用双重差分法研究房地产税政策对实体企业“去房地产化”的影响，解决了以往文献缺乏数据支撑的问题，是对相关文献的补充。同时，本文进一步探讨了税收征管强度在房地产税对实体企业“去房地产化”中起到的调节作用。
二、文献综述与理论分析
（一）文献综述
房地产税作为世界上大多数国家与地区的主要税种，大体具有三种功能：第一，财政收入功能。朱为群和许建标[ 2 ]认为分享房地产税改革决策权是完善地方税体系的必然选择，地方政府对地方税享有决策权，进而实现财政负责，并通过分析房地产税的国际实践经历得出房地产税已成为基层政府重要收入来源的结论。李成瑞等[ 3 ]认为合理的房地产税能保证地方土地财政收入的稳定性与可持续性。第二，调节收入分配。梁运文等[ 4 ]认为房产价值已成为影响城镇家庭财富的最主要原因。张平和侯一麟[ 5 ]以纳税能力为基础，发现在不同的税制要素方案下，高收入家庭承担总赋税的一半以上，房地产税具有明显的调节财富差距的作用。第三，调控房产市场。普遍的观点认为开征房地产税能有效降低房价。王家庭和曹清峰[ 6 ]考察沪渝两地房地产政策的实施效果，实证分析发现房地产税能显著降低普通住宅的价格。况伟大[ 7 ]研究了完全垄断与完全竞争情形下房地产税与房价的关系，认为无论哪一种市场结构，房地产税的征收都将导致房价下降，住房市场垄断性越强，房价越高，房地产税对房价的抑制作用越强烈。张辰[ 8 ]从房地产的需求与供给两方面考察，构建局部均衡模型来研究房地产税对房价的影响，发现无论长期还是短期，房地产税均能抑制房价上涨，但影响的短期效应要强于长期效应。另外一种观点认为房地产税的征收对房价的抑制作用有限。姚涛[ 9 ]认为在5%的房产税率下，房地产税不能抑制房价泡沫。王敏和黄滢[ 10 ]构建动态模型，以供给角度分析房地产税对房价的影响，发现房地产税在短期会拉低房价，但长期的抑制作用不明显，甚至会拉高房价。现有文献很少考虑到房地产税对企业这一微观主体的影响，本文引入企业“去房地产化”具有一定的创新意义。
黄群慧[ 11 ]在讨论中国实体经济与虚拟经济时，提出房地产业为虚拟经济的重要组成部分，在第三层次的实体经济上，由于实体经济利润率与回报低，金融市场不完善，房地产市场缺乏长效稳定机制，房价攀升等原因造成实体经济与虚拟经济表现出明显的结构失衡，资金“脱实向虚”问题严重。杨海生和杨祯奕[ 12 ]发现房地产投资的风险将强烈抑制实体经济发展。房地产脱离实体经济发展的泡沫化趋势将会产生社会财富效应、经济周期效应、通货膨胀效应、资源配置效应等，总体而言经济的负效应更为显著[ 13 ]。刘志彪[ 14 ]认为在我国信贷高度扩张的背景下，不断创新高的房价将会吞噬应流入实业与中小企业的资金，导致原来专心做实业的企业开始涉及大量的房地产。企业的房地产投资与研发支出呈负相关关系，工业企业参与房地产投资将会影响到企业的研究开发资金，进而在短期与长期内都会抑制企业创新活动[ 15-16 ]。此外，房地产投资也影响企业经营。Bernanke[ 17 ]认为房价的大幅度调整将会导致企业负债能力直线下降，降低投资能力，并再次冲击资产价格，形成恶性循环。陈家干和王世杰[ 18 ]发现中国经济房地产化现象十分明显，严重阻碍了我国的产业升级。由此可见，我国有必要加快“去房地产化”的步伐，降低房地产泡沫，实现实体经济与虚拟经济的健康发展。
（二）理论分析
房地产税的征收意味着国家加强了对房地产市场的调控，房产增加的持有成本将会抑制房地产投机行为。张坤和陕立勤[ 19 ]运用供求模型，依据房地产的区域与市场价值将市场划分为两类地区，考虑房地产扩围下家庭、企业与政府的策略，发现对房地产企业而言税收的增加将导致房地产供应商成本增加，生产者剩余减少，影响整个市场的供求，致使房地产投机商的数量减少，房地产企业进行实体投资的机会成本相对下降，促进企业投资转入实体经济。因此房地产税的实施，会扩大实体企业进入房地产行业进行投资套利的成本，进而降低实体企业进入房地产行业的概率。但是毛丰付和李言[ 20 ]认为房地产税虽然会抑制地区内房地产投资行为，但是由于资本等要素具有流动性，地区内房产税的增加将会对周围地区的房地产投资产生促进作用。因此，房地产税政策试点不一定是降低了总体实体企业房地产化程度，很有可能是将在当地的房地产投资转移到其他地区，这种情况下，观察到的实证结果不会显著，不存在显著的降低。本文提出以下假设：
H1：房地产税能够降低实体企业进入房地产行业的概率以及程度。
作为企业治理系统的重要一环，企业产权性质也会对企业投资产生一定影响。张艳秋[ 21 ]认为股权性质的差异会引起企业投资倾向的差异，中央部委控股企业与央属国有控股企业管理者出于行政目标的考量通常会对投资风险持规避态度。我国国有企业，尤其是中央国企，决策受到政府行政命令的强烈影響。米旭明等[ 22 ]认为中央政府对中央国企的严格监管将要求企业专注主业，进而约束并控制其房地产投资行为。房地产税政策在民营企业中的影响弱于国有企业。本文提出以下假设：
H2：房地产税对国有实体企业进入房地产行业的概率与程度影响更明显。
房地产税的征收将加大企业面临的税负压力与投资成本。张玲和朱婷婷[ 23 ]基于委托代理理论，分析税收征管、企业避税与企业投资效率三者之间的关系，发现税收征管的提高将增加企业面临的避税成本，显著降低企业避税程度，同时能增强资本市场对企业发展潜力的识别能力，帮助投资者了解企业，提高企业的投资效率。我国税收征管强度高的地区，企业逃税和避税成本高，降低了企业房地产化程度，更易达到实体企业“去房地产化”的目的。本文提出以下假设：
H3：在税收征管更加严格的地区，房地产税对实体企业“去房地产化”影响更加显著。
三、数据来源、研究设计与变量定义
（一）数据来源与样本选择
本文运用双重差分法研究房地产税对实体企业“去房地产化”的影响。因此，本文选取房地产税试点前（2008—2011年）与试点后（2012—2018年）中国A股市场上市公司作为研究样本。所有使用的企业财务数据均来自CSMAR数据库，并且本文依照如下原则对数据进行筛选：（1）剔除数据不完备，无法进行有关指标计算的公司;（2）剔除金融保险与房地产行业相关公司;（3）剔除ST、PT类公司;（4）剔除所得税费用为负的公司。本文对数据样本进行了上下1%分位数的Winsorize缩尾处理。基于上述原则，最终选取2 066家A股上市公司11年的数据，共计19 315个数据样本。
（二）研究设计
国内外学者常将双重差分法用于政策评估[ 24-25 ]。双重差分法的优点在于能够排除其他影响政策效果的可能因素，准确反映政策实施的作用。但双重差分法需要寻找合适的外生事件冲击，否则会造成结果的偏误。2011年房地产税在重庆与上海试点，恰好是一次严格的“准自然实验”，利用房地产税试点来检验房地产税实施对实体企业“去房地产化”的影响，能够有效避免变量之间的内生性造成估计结果的偏误。
为了构建双重差分法实证模型，本文将上市公司分为实验组与对照组，并设定变量realtaxi。办公所在地在重庆与上海的上市公司为实验组，realtaxi=1;办公所在地在其他地区的上市公司设定为对照组，realtaxi=0。同时，本文还设定时间虚拟变量来区分政策实施前后。房地产税政策实施之前，即2011年之前，POSTt=0;房地产税政策实施之后，POSTt=1。本文主要关注realtaxi与POSTt的交叉项系数。
（三）变量定义与说明
1.被解释变量
本文研究房地产税对实体企业“去房地产化”的影响，被解释变量为实体企业“去房地产”水平。本文分别设置了虚拟变量（realest1it）与连续变量（realest2it）表示企业i在第t年是否进入房地产行业与“去房地产化”程度。如果企业i在第t年的分行业收入中包括房地产或物业收入，则虚拟变量（realest1it）取值为1，说明企业当年有进入房地产行业的行为，否则取值为0，说明未有进入房地产行业的行为。同时，连续变量（realest2it）用于衡量企业“去房地产化”程度，使用当年度该企业房地产或物业收入占总营业收入的比重来表示，如果没有进入房地产行业，则将其取值为0。连续变量（realest2it）数值越大，说明企业的房地产化程度越高，“去房地产化”水平越低。
2.解释变量
根据以往的文献研究，本文使用双重差分法进行政策评估，其核心解释变量为realtaxi×POSTt。根据陈林和伍海军（2015）的研究，双重差分法交叉项系数的大小和符号表示了政策实施的作用，即房地产税对实体企业“去房地产化”的净效应。
3.控制变量
为了排除其他影响企业房地产化的因素造成的偏误，本文借鉴以往文献引入相关控制变量。主要控制变量定义与说明如表1所示。
四、实证结果与分析
（一）描述性统计
表2为本文被解释变量“去房地产化”的描述性统计结果。虽然上市公司中房地产化企业占比不高，但是企业房地产化的现象仍然值得密切关注。同时，房地产税政策实施，对实体企业“去房地产化”有明显效果。在房地产行业进入动机方面，政策实施前大概有12.35%的实体企业有进入房地产行业的行为，政策实施之后只有9.81%的实体企业进入房地产行业。房地产税政策实施使进入房地产行业的实体企业减少了2.54%，实体企业进入房地产行业进行套利的动机明显因为房地产税的实施得到减弱。在“去房地产化”程度方面，政策实施前实体企业平均房地产化程度为4.91%，政策实施后房地产化程度降为4.07%。“去房地产化”的实现除了由于原有进入房地产行业实体企业的退出，还来自房地产行业房地产化程度的整体降低。被解释变量在政策实施前后的明显差异，说明房地产税政策实施的冲击存在，便于后期模型识别。
表3是本文控制变量的描述性统计结果。从表中可以看出，实验组与对照组中可能影响因变量的各类控制变量均未出现显著差异。说明实验组和对照组的选取具有一定的合理性，政策效果的差异并不是由实验组和对照组自身特点造成的，也就使得实证检验结果不会由于样本差异造成偏差，满足了双重差分法使用的前提。
（二）主要实证结论
根据以往文献，本文设定双重差分法模型，具体模型如式（1）。其中，i表示企业，t表示年份。realestit为本文被解释变量，表示实体企业“去房地产化”程度。realtaxi用于区分实验组与对照组。POSTt为时间虚拟变量，用来区分政策实施前后。Xit为本文控制变量。Industry、Year、？着it分别表示行业虚拟变量、年份虚拟变量与随机误差项。
表4是房地产税政策对实体企业“去房地产化”影响的双重差分法实证结果。在控制时间和行业效应后，第（1）列实证结果显示，交叉项系数为-0.2741，并且在1%的水平显著，说明房地产税政策实施对实体企业进入房地产行业的动机有明显的削弱作用。政策实施后相比政策实施前，实体企业进入房地产行业的概率降低了27.41%，达到实体企业“去房地产化”的作用。这是因为房地产税政策实施之后，实体企业进入房地产行业的套利成本增加，房地产缺乏足够的利益吸引实体企业进入，从而达到“去房地产化”的目的。第（4）列中将被解释变量替换为“去房地产化”程度，在控制时间和行业效应后，交叉项系数为-0.0392，同样在1%的水平显著，说明房地产税政策的实施使得实体企业房地产化程度降低了3.92%。在第（2）、（5）和第（3）、（6）列分别只控制了行业效应以及时间效应。从实证结果来看，房地产税政策能够降低实体企业进入房地产行业的概率与程度，从而达到“去房地产化”的目的，具有一定的稳健性，证明了H1。
本文需要关注的另一个问题是房地产税政策实施的时间点。本文使用双重差分法验证2011年房地产税政策的实施效果，所以需要对政策变化的时间点做出准确的判断。具体来说，房地产税的改革在2010年发改委出台的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中已经提出，但直到2011年才开始在重庆和上海试点。政策消息的提前公布可能会产生预期的结果。同样的，房地产税政策的影响可能会发生在政策实施的具体日期之后，存在滞后性。为了解决这个问题，本文进行了两次稳健性检验，分别选择2010年和2012年作為房地产税政策实施的时间点来考察其影响。具体实证结果如表5所示。
表5中，第（1）、（3）列将2010年作为政策实施时间，交叉项的系数均不显著，说明政策相关消息的提前公布并未产生预期结果。同时，第（2）、（4）列将2012年作为政策实施时间，交叉项的系数依旧不显著，说明房地产税政策并未产生滞后影响。对房地产税政策实施时间的检验结果，进一步证明了前文2011年房地产税政策对实体企业“去房地产化”影响的正确性，同时也说明这种影响是直接的，不存在预期和滞后作用。
接下来本文进行安慰剂检验，以排除由于遗漏变量所带来的估计误差。如果遗漏变量与交叉项之间存在相关关系，则会造成估计的偏差。具体回归结果如表6所示。表6中第（1）、（2）列报告了房地产税政策试点地区500个随机分配的估计数的平均值。结果显示平均值几乎为零，并且均不显著，说明并不存在遗漏变量所带来的估计误差，前文实证结论保持稳健。
（三）异质性检验
本文进一步验证了房地产税政策对国有企业和民营企业“去房地产化”影响的效果差异，并且为了进行异质性研究，将样本划分为国有企业和民营企业，具体实证结果如表7所示。表中第（1）、（2）列是民营企业分组实证结果，回归系数均显著为负，房地产税政策的实施使得民营企业进入房地产行业概率降低了15.82%，房地产化程度降低了2.17%。第（3）、（4）列是国有企业分组实证结果，回归系数均显著为负，房地产税政策使得国有企业进入房地产行业概率降低了35.5%，房地产化程度降低了4.76%。值得注意的是，房地产税政策对国有企业“去房地产化”的影响效果明显强于民营企业。这是因为国有企业决策受到政府行政命令的强烈影响。
（四）进一步研究：税收征管强度的调节作用
房地产税政策在不同地区的征管强度有所不同，导致房地产税在不同地区对实体企业“去房地产化”的影响存在差异。本文以税收征管强度作为调节变量，以验证不同税收征管强度下房地产税政策对实体企业“去房地产化”的影响。具体模型如式（2）：
Tit为本省税收总额，Ind1it为第一产业产值，Ind2it为第二产业产值，Openit为进出口总额，GDPit为国民收入总值。
之后得出被解释变量的拟合值，计算实际值与拟合值之比，即得出当年该地区税收征管的强度。
表8的回归结果为加入了税收征管强度和政策的交叉项后，房地产税对实体企业“去房地产化”影响的变化情况。交叉项（realtaxi×POSTt×CTAISit）系数均在5%的水平显著为负，说明随着地区税收征管强度的增加，房地产税政策对实体企业“去房地产化”的影响更加明显。这是因为税收征管强度高的地区，企业逃税和避税的成本高，降低了企业房地产化程度，达到实体企业“去房地产化”的目的。
五、结论与政策建议
随着我国加大对房地产市场的调控力度，房地产税的实施与推进将会在一定程度上影响企业“去房地产化”的步伐。本文以2008—2018年中国A股上市公司为研究样本，以办公地为依据分别建立实验组与对照组，建立双重差分模型，研究房地产税的实施与实体企业“去房地产化”之间的联系。本文得出三点结论：第一，房地产税的实施将加大实体企业进入房地产市场的成本，进而抑制企业对房地产市场的投资概率与程度，加快实体企业“去房地产化”的步伐;第二，由于企业的产权性质会影响企业的投资行为，本文将研究样本细分为国有企业与民营企业，研究发现国有企业受到房地产税的影响更大，其“去房地产化”进程更显著;第三，税收征管强度将会调节房地产税对实体企业“去房地产化”的影响，具体来说，税收征管强度高的地方将会加大企业的避税与逃税成本，进而达到企业“去房地产化”的目的。基于以上结论，本文提出以下建议：
（一）逐步推进房地产税政策实施，加强实体企业“去房地产化”
我国试点房地产税政策，能够明显改善企业房地产化现象，实现企业“去房地产化”。我国房地产市场存在价格持续上涨的预期，其较高的利润率成为吸引企业竞相投资的原因之一。房地产税政策的实施，将会加大企业对房地产投资行为的成本，达到企业“去房地产化”的目标。 因此，应该总结试点地区房地产税政策的优点，逐步将房地产税政策向全国推广。
（二）拓宽民营资金的投资渠道，引导资金“脱虚向实”
在面对房地产税政策时，我国民营企业去房地产化的敏感程度不如国有企业。这是因为民间资金找不到合适的投资渠道，在房价上涨的背景下，将会大量涌入房地产市场[ 18 ]。因此，可以考虑加紧投资房地产行业的信贷政策，放松对民间资金的限制，打破资金壁垒，为民间资金找到合适的投资渠道，减轻企业房地产化。
（三）加大房地产税实施力度与征管强度，抑制企业跨区投机行为
由于各地政府对税收征管的力度各不相同，税收征管的强度将会影响企业的逃税避税成本。因此，加强各地对房地产税的征管强度，抑制企业的跨地区投机行为，能够有效保证实体企业去房地产化发展。
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