“群租”法律问题探析
关键词 群租 法律界定 司法审判
作者简介：黄菊，上海市普陀区人民法院，法官助理，研究方向：民法。
中图分类号：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.022
随着城市化进程不断扩展，住房问题日渐突出，群租作为一种特殊的租赁方式逐渐进入大众视野。群租一方面满足了城市中低收入者的基本生活需求，另一方面也带来了一系列的社会管理、法律适用问题。据统计，2019年我院共受理涉群租纠纷案件80余起，群租纠纷案件涉及人数众多、法律关系复杂，如何妥善处理此类纠纷，关乎社会稳定。鉴于此，笔者以司法审判为视角，对群租纠纷案件涉法律问题进行分析，并提出相应对策建议。一、群租的内涵界定
（一）群租的概念
群租并非一个严格的法律术语，相关法律规定并未对其作出明确的表述，一般指的是将居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租的行为。群租的核心在于“群”，承租主体需为多人，主要为进城务工人员及刚刚步入社会、经济基础较为薄弱的大学生，具体案件定性时应当参考房屋居住面积、承租人数量等因素;群租的内容是两个以上的租赁合同关系，即房屋所有权人与承租人签订租赁合同，承租人与多个次承租人签订租赁合同或房屋所有权人与多个承租人分别签订租赁合同。群租的客体即供家庭居住使用的建筑房屋，或改变原始居住结构，一间变多间，或按床位出租。
目前上海治理群租问题的主要法律依据是住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》（2011住建部令第6号）及上海市政府的《上海市居住房屋租赁管理办法》（2011上海市政府令68号，2014年修订）。2014年上海市社会管理综合治理委员会办公室等十部门联合颁布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》对违法群租的界定予以明确，规定了最小出租单位及不得将一间原始设计为居住空间的房屋分割、搭建后出租，或按床位出租;规定居住人数限制，除了有法定赡养、抚养、扶养义务关系的情形外，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人;设定最低人均承租面积，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米;禁止居住特殊空间，不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间予以出租;禁止员工宿舍与普通住宅混同。违反上述禁止性规定的租赁行为即属于违法群租，需要依法整治。
（二）群租的形式主要为以下三种
将客厅、房间、厨房，甚至阳台分隔成若干小间，按间分租;在房间内设置多张床位，按床位出租;出租给单位作为集体宿舍。无论是哪一种形式，都属于非正常居住状态，势必会影响小区整体居住环境，加重安全隐患。本文论述的群租仅指狭义的群租，不包括上述第三种形式。二、群租纠纷案件特点
经梳理分析，我院受理的多起群租纠纷案件，主要呈现如下特点：
一是群租区域较为集中，当前群租主要集中于新建住宅小区，以及交通较为便利的次新房小区，该类型小区通常闲置房源较多，产权人入住率较低，房屋面积大多为100-150平方米，较宜分割出租。例如普陀区中远两湾城小区，就是群租现象的多发区域，2017年9月，普陀区综治办、房管办、公安、宜川街道等多部门曾对该小区集中整治。
二是“二房东”群体日趋职业化，2017年以来，我院共受理多起以同一“二房东”作为被告的群租纠纷，其承租不同小区多套房屋后将房屋分割出租，统一招租，牟取高额利益。当前形势下，职业“二房东”群体通常形成内部同盟，共享房源信息，对群租房屋进行统一管理。此外，由于长期从事群租行业，对于如何应对检查执法、司法诉讼颇有“心得”，这也导致群租纠纷的解决难度增大。
三是中介公司违规操作频发，在我院受理的多起群租纠纷案件中，同一被告在同一时期曾在同一家中介公司承租多套房屋，中介公司为赚取佣金，完全以经济利益为导向，明知房屋用途系用于群租，仍然积极促成出租方与“二房东”签订租赁合同。更有甚者，与职业“二房东”联手将待租房屋隔断为若干间或增加床位，广泛招租、促成转租，严重扰乱了租赁市场。三、群租纠纷案件多发的原因
群租纠纷案件多发的原因，大致有以下三点：
（一）房源有限、房价不断攀升是群租纠纷泛滥的重要根源
近几年来，随着房价的飙升，房屋租赁市场也愈发火爆，市区一套一室一厅简易装修的房屋，月租金早已超过2500元。此外，城市廉租房投入有限，对于刚刚毕业的大学生及进城务工人员而言，工资显然无法负担高额的房租，于是他们选择通过群租解决自身居住问题，于是便产生了群租关系的一方——承租方。此外，对于部分拥有闲置房源的业主及通过承租获得房源的“二房东”，为了追求利益最大化，便选择将房屋隔断出租，于是便产生了群租关系的另一方——出租方，群租由此应运而生。
（二）职业“二房东”、租房平台违规操作是群租纠纷多发的重要推手
职业二房东看准市场巨额利润空间，互通信息、垄断房源、广泛招租，在群租治理中煽动对立，恶意逃避检查执法，成为群租治理的一大顽疾。某些租房平台为获取资金维持经营，甚至出现变相融資、盲目扩张等经营乱象，导致纠纷频发。
（三）法律滞后、监管不当是群租纠纷增多的重要因素
目前针对群租纠纷的立法相对滞后，现有法律位阶较低，治理群租法律效果较差。此外，群租纠纷基本处于无人管理的状态，这在一定程度上助长了群租态势的发展。近年来，由于媒体报导，群租问逐渐成为社会关注的焦点，在某段时间，某些区域，才出现了针对群租的公安、房地、城管的联合执法。小区出现群租问题后，业主通常会向物业、房管局、派出所等部门反映，但相关部门大多以属于民事纠纷为由，将纠纷引导至法院。四、群租纠纷案件司法审判难点
群租的危害显而易见，但是通过诉讼解决群租纠纷存在诸多难点。
（一）群租的法律界定尚不明确
我国合同法第二百四十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。但是对于群租，合同法并未明文规定。目前针对群租纠纷的规定大多集中在地方政府规章、部门规章层面，法律位阶较低，法院在审理案件时往往难以直接援引，群租事实认定较为困难。法官在审理群租案件中，只能根据双方租赁合同的约定，审查承租方是否构成违约，显然无法对群租行为进行有力惩戒，也不利于保护出租方的利益。
（二）多次转租导致出租人陷入起诉难、执行难困境
大部分群租房系承租人隐瞒出租人多次、多人转租后产生，一旦出现群租，出租方往往很难核实房屋内实际居住人员情况，导致起诉困难。若出租方基于合同相对性起诉承租方，由于承租方大多系外地人员，流动性较大，承租方恶意拒收法院诉讼材料，案件通常会进入公告程序，案件审理周期无形中又会延长。由于承租人与实际居住人不符，案件通常会陷入因为承租人无法清退群租人员而难以返还房屋的执行困境。
（三）职业“二房东”隐瞒群租情况，违法转租、分租，预收次承租人租金，导致法律关系错综复杂
职业“二房东”为达到继续占用房屋，获取租金利润的目的，利用自身熟悉法律程序的优势，通过拒收法律文书、恶意上诉等方式，拖延法院对转租行为的效力认定、租金支付等事实的查明进度，极大浪费了司法资源。此外，职业“二房东”涉刑事案件数量逐渐增多，2019年我院受理的10余起群租纠纷案件存在职业二房东被羁押的情况，导致法院在送达法律文书、协调开庭时间等方面耗时较长，影响案件审理效率。五、群租纠纷解决对策及建议
群租日渐成为大城市小区业主的心病，治理群租有着广泛的民意基础，但是，群租也代表着特定群体的利益，若非经济窘迫，相信没有人会选择居住环境恶劣的群租方式。群租不仅仅是法律问题也是社会问题，需要决策部门统筹处置，兼顾各方，综合治理。
（一）完善群租相应立法，有法可依，这是治理群租的前提
住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》属部门规章，法律位阶较低，虽涉及群租，但是针对性不强，可操作性差。建议通过全国性的立法对群租概念、禁止行为、执法主体、执法形式等予以明确，针对不同类型制定相应法规。此外，还应不断完善租赁合同登记备案制度，为管理部门掌握租赁市场行情提供信息支持。
（二）明确群租治理的执法主体，依据“谁主管，谁负责”原则，赋予具体部门执法权，建立专业的执法队伍，这是群租治理的重点
目前整治群租的部門主要为房管局、街道办事处，但二者执法权限有限，牵头治理困难重重。建议建立区级群租整治工作机构，统一协调区域内违法群租整治工作，提高治理工作的协调性、权威性。
（三）积极调整住房供应结构，从源头上解决住房困难问题
群租现象的盛行，从根源上来说是政府住房保障体系的建设难以满足低收入群体的居住需要。对此，政府应当大力推进公租房、廉租房的建设步伐，不断扩大城市住房保障制度的覆盖范围。此外，经济发达的大城市还可探索在合理区域规划建设租赁式公寓、微型单元住宅等，以此满足低收入者的需求。
（四）严厉打击职业二房东及部分违规操作中介机构，探索建立黑名单制度
将反复涉诉且拒不整改的职业二房东及中介机构名单抄送有关部门备案，提示出租风险，谨慎签约。若再次发现群租，可以直接对上述人员进行行政处罚，并将其纳入个人征信系统。
（五）加强居民自治建设，充分发挥居委会、业主委员会、物业公司的作用
规制群租现象，可以依靠业主意思自治产生的管理规约来实现，鼓励业主委员会制定符合本小区业主利益的管理方案，赋予物业公司相应管理职责，此外，居委会可积极倡导小区居民不出租房屋群租，通过上述方式切实将群租消除在萌芽状态。
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