房地产资金链风险管理及发展趋势的若干思考
朱志慧
摘要：房地产项目建设需要大量的资金，同时建设周期长加大了资金回收周期，这种特性无疑是加大了房地产企业的资金链风险。而进行资金链风险管理可有效提高房地产的抗风险能力。本文首先分析了我国房地产资金链风险管理现状，其次提出了几点加强我国房地产资金链风险管理的对策，研究了房地产未来发展趋势，最后就全文作出总结。
关键词：房地产；资金链；风险管理；趋势
近些年来，我国房地产企业面临的市场竞争压力逐渐加大，在这种背景下，做好房地产资金链管理极为重要。而资金链管理并非那么简单，现阶段房地产资金链管理仍然存在很多问题，基于这一现状，分析房地产资金链风险管理及发展趋势具有十分重要的意义。
1.我国房地产资金链风险管理现状
1.1资金筹措难
由于房地产项目的开展需要大量的资金，而房地产企业自身没有庞大的资金支持项目的运作，所以就需要进行资金筹措，可以说资金筹措环境在整个资金链中扮演着十分重要的角色。而目前，我国房地产资金链中存在资金筹措难的问题，这一问题加大了资金链的风险，具体原因如下：（一）筹资渠道单一。目前，我国房地产企业主要的筹资渠道有通过向银行借贷以及自筹资金这两种方式。一方面，自筹资金数额始终有限，不能完全满足房地产企业资金链正常运转的需求。另一方面，银行借贷方式需要花费大量的筹措成本，加大了房地产资金链的风险。同时，这种单一的筹资模式，会受银行自身资金情况的制约，如银行短时间内无法周转出房地产企业所需要的资金，那么房地产企业就需要面临资金短缺的风险。（二）目前，很多房地产企业由于过度的进行贷款，导致自身的资产负债率过高，很多房地产企业的资产负债率已经超过“安全线”。同时，由于房地产企业负债过多，所带来的负债利息也是十分巨大，而负债利息过大就会使实际经营利润降低，为房地产资金链带来一定的风险。
1.2资金运用效率不高
资金运用效率不高也会为房地产资金链带来一定的风险。具体体现在以下几个方面：（一）房地产项目需要投资很大数值的资金，而如果资金使用效率低，就会加大房地产企业的资金投入，加大了房地产项目的建设成本。一方面，目前房地产行业内部竞争激励，如在土地购置过程中，会发生多家企业恶性竞争的情况，导致土地成本超出实际价值，使房地产企业购置土地需要花费超预期金额的资金。（二）房地产项目建设结束到全部销售出去需要花费大量的时间，而长时间的存货状态，会降低房地产企业的速动比率。房地产企业在项目建设之后，无法快速地将货物变现，这样就加大了房地产资金链的压力，同时也降低了房地产企业的偿债能力，如果在偿债期来临时，还没有获取到所需要的资金，那么可能就到来一定的偿债风险，同时也需要房地产企业承担一定的法律责任。
1.3资金回笼难
目前，资金回笼难也是当前房地产资金链面临的风险之一。房地产企业的经营及发展，需要大量的资金支持，而缺乏这些支持，必然会导致房地产企业无法正常的经营及发展下去。目前，导致房地产资金回笼难的原因有以下两点：（一）在当前房地产行业竞争日益加大的背景下，我国房地产企业房屋销售难度也逐渐加大。在当前的房地产市场环境下，房屋销售面临着十分严峻的挑战。虽然近些年来国家做出了一些宏观调控，但实际上，房地产企业房屋销售过程仍然面临着很大的难题。销售量少会使房地产企业存货无法变现，会加大房地产企业的资金压力，使房地产企业资金紧张，进而扩大房地产企业的资金链风险。（二）房地产项目还有着开发周期长的特性，往往一个大型的房地产项目，需要花费一年甚至数年的时间才能建设完成。而这么长的建设周期，必然会占用大部分的资金。同时，项目建设周期长同样也会加大资金回收的周期。而长时间的建設周期，必然会加大资金链管理的难度，但凡出现不正当的管理行为，就会导致资金链风险的发生。
2.加强我国房地产资金链风险管理的对策
综上所述，目前房地产资金链风险管理中存在资金筹措难、资金运用效率不高以及资金回笼难等问题。这些问题的存在都加大了房地产资金链的风险，同时也加大了风险管理的难度。而想要应对这些问题并加强风险管理，还需要从以下几点出发：（一）扩展筹资渠道。一方面，房地产企业不能过分地依赖向银行借贷这一筹资方式。随着我国资本市场的不断完善，可采用的筹资方式多种多样。房地产企业可采用发放股票或者债券等方式来进行筹资。另一方面，房地产企业还需要加强自身信用建设，不断地提高自己的信用，从而提高自己的筹资能力。（二）优化房地产企业的负债率。在优化负债率的过程中，财务部门应该应用好财务杠杆工具，通过运用财务杠杆，优化房地产企业的资产负债率，同时也提高了所有者的权益，促进房地产企业的发展，降低资金链风险的发生。（三）房地产企业还需要优化负债结构，如针对估算的未来经营效益和资金回收周期来调整还债时间，如果资金回收周期长的话，就可以把一些短期偿债争取到长期偿债，降低偿债压力。（四）房地产企业应该加强成本控制，做好成本控制工作。建立完善的成本控制制度，提高成本控制的执行效率。（五）提高资金的使用效率，合理配置资金，做好项目开发规划，降低房地产产品的库存，从而解放自己，提高资金周转效率。（六）做好内部控制工作，建立科学合理的内部控制制度，加强财务监督以及项目监管，提高财务会计信息的真实完整性，从而为决策提供可靠的依据。（七）想要加强房地产资金链风险管理还需要不断提高财务信息管理水平，可引进现代先进的财务信息管理模式，加强房地产企业信息建设。从而提高财务信息传递效率和质量，避免财务信息失真。（八）做好营销模式的转变，加强房地产企业的创新意识，加强对消费者心理的分析和市场专业销售团队的合作，提高房地产企业的销售能力。
3.我国房地产资金链风险管理的未来发展趋势
3.1房地产开发的转型
未来阶段，我国房地产企业的房地产项目开发必然会发生巨大的转型。随着人们生活水平的不断提高，人们对生活住房和工作用房的需求逐渐加大，而开展项目开放的转型可以有效满足人们的用房需求。加强销售后的用房服务，提高客户的住房体验，从而提高房地产企业的市场竞争力。
3.2土地购置将得到有效地调控
近些年来，我国房地产行业内部激烈的竞争日益冷静，而在这种背景下，房地产项目开发的成本必然降低。如土地购置成本，会改善过去恶意竞争而加大购置成本的现状。据可靠数据统计结果表明，自二零一二年以后，我国房地产企业土地购置成本明显下降，而在这种趋势下，土地购置价格标准必然也会持续降低，房地产企业土地购置成本将逐渐回到土地本身价值。
3.3现代节约型房产将成为主流
近些年来，我国人口逐渐呈现农村向城市转移的趋势，城市人口紧密，而城市空间始终有限，无疑加大了城市居民的住房压力。在这种趋势下，我国房地产企业会逐渐向集约化生产转型。同时，面对激烈的市场竞争，我国房地产企业也必然会加快科技创新和生产技术的提升。目前，楼盘增高也是主流趋势。高楼盘将大量地节省城市空间，带来的空间效益十分巨大，而这种节约型住宅将逐渐成为主流。
4.总结
资金链风险管理可有效提高房地产企业抗风险能力。而目前，我国房地产企业资金链风险管理中仍然存在很多问题，资金筹措难、资金使用效率不高以及资金回笼难的问题难以快速改善。想要改善这些问题，就需要从根本着手，房地产企业需要不断扩展筹资渠道，优化房地产企业的负债率，合理利用财务杠杆，优化负债结构，提高资金的使用效率，从而降低房地产企业的资金链风险。
