“营改增”对房地产行业影响的预测分析
杨芳
【摘要】营改增是国家实施结构性减税的一项重要举措，这对于房地产行业来说，既是机遇，又是挑战，也是一项重大的税制改革，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要性意义。
【关键词】营改增；房地产企业；相关影响；预测分析
自2012年1月在上海正式启动“营改增”试点之后，2013年8月1号全国“营改增”在1+6行业已全面铺开。今年5月1日，建筑、房地产、金融行业正式启动开始征收增值税，“营改增”在房地产、建筑、金融这三个行业的实行，将会对房地产价格体系、整个行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都带来一个翻天覆地的变化。
目前，在我国的税收制度改革中，动静最大的就是"营改增"，减间接税、增直接税，通过一减一增达到中国税制结构的优化。，财政部部长楼继伟由2015年初提出年底前全面完成“营改增”，到8月28日向十二届全国人大常委会第十六次会议做当年预算执行情况报告时，改为“适时推进建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等行业的“营改增”工作”；中国社科院财经战略研究院院长高培勇接受《经济参考报》记者采访时也表示，“到2015年底之前全面完成"营改增"可能要打折扣，金融业、房地产业的"营改增"可能要推后”，直至今年5月1日才正式实施。由此可见这些行业的特殊性、复杂性，全面推行“营改增”还有一定的困难。但是，税制改革是必然的，“营改增”对建筑、房地产、金融和生活服务行业影响之大不可估量，作为房地产开发企业，一定要提前筹划，及时更新信息，掌握政策变化，针对可能事项制定相应措施，管控风险，降低税改成本，以最积极的态度迎接“增值税”时代的到来。
一、“营改增”对房地产行业的影响
建筑业、房地产业、金融业进行“营改增”税制改革，对房地产开发企业的影响是系统的、巨大的。
（一）税率的直接变化
税率由建筑业3%、房地产业5%的营业税税率变为11%增值税税率，金融和生活服务业税率为6%，税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作时很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁到房地产开发企业，进而影响房地产开发企业的税负与经营成本；成本的变化又会影响企业所得税，这一系列影响具有关联性、系统性，必然对房地产开发企业总的税负与经营成本产生较大影响。
（二）财务管理与会计处理的变化
“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购、销售、结算的具体执行人员联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，增值税专用发票的开据与取得直接影响到企业税负；国家对增值税发票的购买、领用、开具及保管有严格的规定；税务部门的管理与稽查也会更加严格，这都要求企业必须建立健全财务管理与会计核算体系，加强财务人员队伍建设。
（三）企业融资与现金流的变化
房地产行业是资金和劳动力密集型的产业，生产周期较长，一个项目一般要两到三年左右才能完成，企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实际工作中，房地产开发企业多采用预售制，销售不动产营业税税率为5%，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用大量流动资金。改征增值税后，在项目达到预售条件前，征地费用、前期开发及建设、材料费等先行支出，进项税额大于销项税额，在开发建设的不同阶段，进项税额与销项税额会出现严重不匹配，需要适时调整融资规模，保证资金良性循环。
二、房地产行业营业税改征增值税的意义
（一）有利于完善税收链条
增值税制度的改革过程，从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。1994年推行的生产型增值税，不允许增值税纳税人扣减机器设备等货物所含税额，导致增值税链条的重要一环断裂，到2009年，增值税由生产型向消费型转变，允许纳税人抵扣。营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，这样就基本消除了重复征税，促进了社会分工，有助于提高经济效率。
（二）“营改增”能够规范财务税收管理、规范经济市场行为
现有的建筑施工企业对营业税的申报方式基本上是粗放型，只依据合同、甚至有的施工单位在没有合同的情况下都能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性增大，给后续税收征管工作带来困难，给企业带来极大的税收风险，这样就无法规范经济市场行为，对同行公平竞争制造了障碍。在“营改增”后，只有规范的账务处理才能正确进行纳税抵扣及申报，对规范税收管理、市场行为有着重要意义。
（三）有利于提高行业竞争能力
“营改增”后，可使各行业进一步提高产业集群规模，提高区域竞争力。房地产行业的营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻消费者的负担，进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，对房地产行业是个利好政策。例如房地产公司可将原来的施工合同分离为材料采购和提供劳务合同，将材料改为甲供，可取得17%进项票抵扣，从而节约施工环节的成本，提高自己的市场竞争力。
（四）有助于促进房价回归合理平稳
未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除商品房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而进一步促进房地产市场健康、理性发展；促进房地产行业向更加专业化的方向发展。如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵扣其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，促进市场交易，房地产企业通过获取规模经济效益，也会降低房价扩大销售的。
（五）有利于减轻社会税务负担消除重复征税，
生产各个环节的税负下降，企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价、降低通胀水平。我国面临的通胀压力很大且难以在短时期内消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业链间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产业税收成本的降低，在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从各行业总体提高经济效率，促进总体物价水平的降低。
三、“营改增”前后房地产行业税负及利润测算分析
房地产业是国民经济的基础产业，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质保障；为劳动力提供生存发展必须的条件；为经济发展、城市建设提供大量的财政支持，房地产业的发展同国民经济发展水平相协调，是经济发展的寒暑表，房地产行业生产链条很长、环节很多，它的发展带动一大批相关产业如钢铁、水泥、物流等行业的发展。
因为房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业“营改增”的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须也是“营改增”行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。
“营改增”不只是由营业税直接改为增值税，计税基数也发生了变化，由原来的价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，因此，房地产行业的“营改增”牵一发而动全身，比其它行业的“营改增”更加复杂。
关于“营改增”前后房地产行业税负及利润简单测算
假设取得含税收入为100，企业毛利率为30%（成本中土地成本占收入的20%；建筑成本占收入的50%），100%均能取得进项税票
增值税销项税额=100/（1+11%）*11%=9.91
增值税进项税额：
土地成本（占含税收入20%）100*20%/（1+6%）*6%=1.13
前期费用（占建筑成本10%）100*50%*10%/（1+6%）*6%=0.28
建安成本（占建筑成本70%）100*50%*70%/（1+11%）*11%=3.47
基础设施及公共配套设施成本（占建筑成本15%）
100*50%*15%/（1+11%）*11%=0.74
间接费用（占建筑成本5%）100*50%*5%/（1+6%）*6%=0.14
进项合计=1.13+0.28+3.47+0.74+0.14=5.76
应交增值税=9.91-5.76=4.15
项目 营改增前 营改增后 税额增减
营业税、增值税 5 4.15 -0.85
城建税 0.35 0.29 -0.06
市、地教育费附加 0.25 0.21 -0.04
土地增值税
（未考虑财务费用） 2.07 2.94 0.87
企业所得税 5.58 5.6 0.02
合计 -0.06
经过测算，毛利率为30%时，应交税额下降0.06，整体税负率下降0.06%；毛利率为35%时，整体税负率下降0.02%；毛利率为40%时，整体税负率上升0.75%。
当毛利率为35%左右时，“营改增”对房地产企业整体税负率的影响最小，趋于平衡。因此，“营改增”后，对毛利率较低的企业，整体税负率将会降低，利润增加；对毛利率较高的企业整体税负率则会升高，利润下降。
四、“营改增”后房地产企业的应对策略
（一）公司层面高度重视，重构投资、预算、销售、成本模型
本次税制改革，对国家、对行业、对企业都将产生深远影响。在当今房地产行业面临地价高、融资难、竞争加大、销售市场收缩的多重不利环境下，行业投资回报率越来越低，企业务必将“营改增”作为公司层面的头等大事来抓，而不是仅仅局限在财务部门，从企业高管到一线员工都必须树立“营改增”意识。
“营改增”后，收支都由价内税变为价外税，同时，增值税发票的类别、税率都有比营业税复杂，由此投资、预算、销售、成本都会发生很大变化。
在进行投资决策时，必须提前了解“营改增”的原理及对其带来的影响做出预判，并结合政策、市场、上下游行业价格变动等因素重构投资模型；房地产开发项目周期较长，在很长一段时间内都会存在新老项目并行的情况，原来的预算将不再满足指导运营及绩效考核的目的，应该提前做好预算调整、新老项目预算口径兼容等工作；成本核算首先要充分考虑上游建筑企业由于税改后工程造价的变化，其次要加快工程结算进度，及时取得进项发票抵扣，最后要控制融资规模及节奏，备足资金头寸削峰填谷，保证资金安全。
（二）建立健全企业会计制度、税控制度，提高企业会计核算水平，有效加强财务人员队伍建设
“营改增”必须要求企业具备健全的会计核算与财务管理体系，建立完善的税控制度，规范税务操作。会计核算、税款计算、发票管理等一系列操作都紧密相关，如出现了抵扣期内尚未抵扣增值税等问题，不但不会减轻反而可能要加重企业税负。同时，企业要加强政策的有效落实与监督体系建设，避免“营改增”产生的制度流于形式或执行不到位给予企业造成不必要的损失。
当今社会，知识正处于日新月异的时代，财务和税收方面的政策也在不断地更新变化。“营改增”后，企业的会计核算体系有所变化，对财务人员的要求势必有所提高，一方面，财务人员要赢得公司决策层的绝对支持，并做好公司内的宣传培训工作；另一方面，财务人员要深入业务部门，加强成本、采购、工程、销售人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的。财务人员要摒弃“营业税”的惯性思维，加强学习，及时捕获新的政策，为企业更好地服务。
（三）实施绩效责任制，增强企业发展的保障力与源动力
提升经济效益是企业经营的第一目标，为企业的可持续发展奠定良好的基础。绩效责任制，是当今企业经济效益提升的一个至关重要因素。企业适时推行绩效责任制，用明确的标准和责任来促使企业财务核算与管理人员在“营改增”中的适应性、能动性，并将绩效与报酬、晋升挂钩，不断提高财务人员能动性、自觉性，才能加快企业转型升级，提高经济效益。
五、结束语
“营改增”税制改革对整个房地产行业及相关性行业的影响巨大，从长期看，势必减轻整个行业的税负，但是，短期内对企业的冲击会很大，我们一定要未雨绸缪，提前筹划，做好的各项准备工作，迎接“营改增”时代的到来。
