土地一级开发企业投融资风险管理防范举措分析
王仑
本文在明确土地一级开发内涵的基础上，以某土地一级开发项目为例，结合笔者在西安高科国际社区建设开发有限公司中的工作经验，阐述了土地一级开发企业投融资风险的应对措施，达到较好的资金风险管理防范效果。
一、引言
在城市化进程加速的背景下，土地一级开发项目量有所增加，相应的项目规模也进一步增大。此时，相应企业需要投入大量资金，承担着较大的投融资风险。为了保证土地一级开发企业可持续发展，必须要展开企业投融资风险，即资金风险的防范，降低企业可能产生的经济损失，防止企业发生倒闭、破产的问题。
二、土地一级开发的内涵简述
土地一级开发一般由政府或其授权委托的企业展开，对存在于一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地由生地转变为熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。现阶段企业参与土地一级开发的主要资金来源是银行贷款，负债投资成为主要的投资方式，在完全市场化运作的模式下，土地一级开发企业存在较多的投融资风险。
现阶段，土地一级开发涉及到的规划内容主要包括：国民经济与社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用总体规划、修建性规划、城市产业发展规划、文物古迹保护规划、绿地系统与景观规划、轨道交通规划、道路交通规划、地下空间开发规划、供水管线规划、基础设施规划（综合管沟、排水系统、通信）、供电规划、天然气规划、消防与安防规划等。对于土地一级开发项目来说，其需要大量的资金投入，具备较高的投融资风险，因此，相关企业必须要重点实施资金风险的管理与防范。
三、土地一级开发企业的投融资风险应对措施探究
（一）项目概述
项目为某地区土地储备中心的储备土地，经当地政府批准授权，将该土地建设成区域生活商业配套。项目总面积18.72平方公里，整治内容包括市政道路建设、平场建设、公园与绿地建设、地下综合管线通道建设等。初步计算得出，已取得土地批件部分共计2934亩，土地整理完成后，可实现土地出让面积为1244.73亩，现已挂牌及划拨出让土地715.03亩，未出让土地面积为585.6亩。
（二）项目投融资风险的评价
1.土地一级开发资金运动特征分析
相比较于其他的经营活动，企业在参与土地及开发中资金运动表现为以下特征，首先资金的需求巨大，土地一级开发的资金需求近年来呈现逐步上涨的趋势，少则几千万多则十几亿至上百亿。其次，资金的占用时间长，土地一级开发项目往往需要两三年至五六年不等的时间。再次，资金需分阶段进入，大多数的土地一级开发项目，资金需求是分阶段逐步投入，并非一次性全部投入所有资金。最后，资金回收期长，即使在较为顺畅的土地一级开发项目中，最终收回全部资金从土地开发完成转让开始计算也需要几年的时间。一旦遭遇土地市场或者房地产市场低迷，企业开发完成后的土地没有顺利出让，必然引起较为严重的投融资风险。
2.风险内容
实施风险应对前，必须要提前完成项目融投资风险的确定。在本次土地一级开发项目中，融投资风险的确定主要由企业内5名专业人员共同完成确定。使用的方法为专家讨论法，即结合历史经验、项目实际情况，由5名专业人员共同完成项目融投资风险指标的确定。
其中，该土地一级开发项目融投资风险的一级指标为政治风险、法律与合同风险、金融与财务风险、建设风险以及市场风险。各一级指标下的二级指标分别有：政治风险一级指标中，涵盖政府信用风险、政府干预风险、政府人员方面的风险、政府决策与审批延误风险、政治或公众反对方面的风险五项二级指标;法律与合同风险一级指标中，涵盖着法律与监管体系不完善风险、相关法律变更风险、委托代理风险、第三方违约风险、合同或文件风险五项二级指标;金融与财务风险一级指标中，涵盖筹资风险、膨胀风险、利率波动风险、宏观经济环境风险、土地开发成本风险五项二级指标;建设风险一级指标中，涵盖建设不可抗力事件、规划与设计风险、施工组织与协调风险、环境风险、气候地质与考古文物保护等条件风险、招标竞争不充分的风险、征迁受阻风险、完工风险、材料供应风险九项二级指标;市场风险一级指标中，涵盖着征用与公有化风险、市场竞争力风险、市场预测风险三项二级指标。
3.风险评价方法
在本项目的风险评价中，主要使用了专家直观判定法完成各个指标权重的计算，即5名专业人员结合自身经验，对各个指标的重要程度进行打分与赋值，求得的平均值作为指标权重。本文选取金融与财务风险进行权重计算结果说明，即有：筹资风险权重0.2901、膨胀风险权重0.1124、利率波动风险权重0.1742、宏观经济环境风险权重0.2452、土地开发成本风险权重0.1781。
4.风险评价结果
结合上文评价分析得出，本项目的融投资风险相对较大，涵盖的风险因素指标相对较多，因此必须重点实施风险监管与应对。结合专家直观判定结果可知，项目面对的最重要风险指标为金融与财务风险，需重点关注。
（三）项目投融资风险的分担与应对策略
1.项目投融资风险的分担策略
为了达到降低该土地一级开发项目融投资风险的效果，被项目中使用风险分担策略具体如下：
第一，政治风险。针对其中的政府信用风险，使用公共部门分担的方式， 避免由单一的政府部门授信，尽可能的由多个相关联的政府部门共同分担风险;针对其中的政府干预风险，使用公共部门分担、私人部门分担相结合的方式（公共部门分担更多）， 通常情况下，地方政府对于土地一级开发有较多的限制，这就需要企业加大与公共部门和私人部门的协调和交流，及时掌握政策动向和地方政府的主张;针对政府人员方面的风险，使用共同承担的方式（公共部门与私人部门结合分担）;针对政府决策与审批延误风险，使用共同承担的方式;针对政治或公众反对方面的风险，使用公共部门分担的方式。綜合来看，针对于政治风险，采用共同承担和共同分担的方式有利于降低企业经营风险。
第二，法律与合同风险。针对其中的法律与监管体系不完善风险，使用公共部门分担的方式;针对相关法律变更风险，使用共同承担的方式;针对委托代理风险，使用私人部门分担的方式;针对第三方违约风险，使用私人部门分担的方式;针对合同或文件风险，使用私人部门分担的方式。
第三，金融与财务风险。针对其中的筹资风险，使用私人部门分担的方式;针对膨胀风险，使用共同承担的方式;针对利率波动风险，使用共同承担的方式;针对宏观经济环境风险，使用共同承担的方式;针对土地开发成本风险，使用私人部门分担的方式。
第四，建设风险。针对其中的建设不可抗力事件，使用共同承担的方式;针对规划与设计风险，使用共同承担的方式;针对施工组织与协调风险，使用私人部门分担的方式;针对环境风险，使用私人分担的方式;针对气候地质与考古文物保护等条件风险，使用共同承担的方式;针对招标竞争不充分的风险，使用公共部门分担的方式;针对征迁受阻风险，使用公共部门分担的方式;针对完工风险，使用私人部门分担的方式;针对材料供应风险，使用私人部门分担的方式。
第五，市场风险。针对其中的征用与公有化风险，使用共同承担的方式;针对市场竞争力风险，使用公共部门分担的方式;针对市场预测风险，使用共同承担的方式。
2.项目投融资风险的应对策略
可从以下几个角度，防范和化解投融资风险。
（1）针对项目中面对不同风险，使用的应对策略也存在差异性。其中，针对政治风险，主要使用了风险回避、风险缓解的应对方法;针对法律与合同风险，主要使用了风险转移、风险缓解以及风险自留的应对方法;针对金融与财务风险，主要使用了风险转移、风险缓解的应对方法;针对建设风险，主要使用了风险回避、风险转移、风险环节以及风险自留的应对方法;针对市场风险，主要使用了风险缓解以及风险自留的应对方法。通过这样的方式，有效降低了土地以及开发企业在项目中需要承担的融投资风险程度，更好的维护了企业经济效益，实现了风险共担。
（2）按照项目的实际运作阶段预测资金使用量。土地一级开发项目资金需求巨大，但并不意味着一开始就需准备所有资金，而是随着开发项目的进展逐次投入，择机进行筹资行为，既可避免资金供应不足导致的项目推动不力，也可避免大量资金闲置造成的成本积压。
（3）按照项目成本预算确定筹资数量。资金预测的基础是项目的成本预算、土地出让时序等。由于土地开发项目本身各项支出具有较为明确的成本预算标准，可以根据各个阶段土地开发的具体内容和预算标准确定相应的资金流出量，再结合项目开发过程中收回的资金数量和资金存量确定筹资规模。在一定时期内，资金流出量减去资金流入量，再减去资金存量，得出需要筹资的数量。
（4）科学确定资本结构。现阶段企业参与土地一级开发过程融资渠道，包括政府资金、银行贷款、信用贷款债券等多种形式，在具体安排时应科学论证自有资金和负债的比例关系，组织更为合理的投资方式，实现各方利益的最大化。具体来看，对于规模较小的企业，在参与土地一级开发项目时，应首先使用政府投入资金和自有资金，然后使用贷款和债券等方式得到的资金，避免额外的利息负担;对于发展较为顺利或者对未来土地市场预期较为乐观的企业，建议使用发行长期债券和长期借款的方式筹集资金。同时也可以选择增资或者吸引新投资者的方式增加企业自有资金。
（5）实行更加有效的成本监控，土地开发过程的各项成本支出需经有关部门审核和批准，对于超过开发成本和预算支出的，原则上不予通过。企业财务部门应及时根据土地一级开发项目的资金需求和总成本支出，并定期进行成本分析，研究成本变化的原因。
（6）加强投资可行性分析研究。结合前文分析，土地一级开发项目在长周期、大资金需求和政策风险的环境下，面临更加严峻的投融资风险，为此需要加强项目本身的可行性研究工作，充分评估可能的因素造成的风险及影响，同时综合运用获利能力指数法、回收期法等计算手段，科学评估投资收益。
四、结语
综上所述，依托专家直观判定法可以完成投融资风险的评价以及不同风险指标权重的确定，支持风险分担与应对策略的制定。依托风险的不同，合理选择公共部门分担、私人分担与共同承担，结合风险回避、风险缓解等应对策略的实施，实现了土地一级开发企业投融资风险的良好应对。
（作者單位：西安高科国际社区建设开发有限公司）
