房地产企业开发环节应关注财税风险

    蒋彬

    本文笔者对房地产企业开发环节的财税风险进行了分析研究，在文章中阐述并分析了房地产企业的经营特点，指出了财税风险对房地产开发企业的重要影响，也提出了在房地产企业开发环节和销售环节进行财税风险防范的措施。

    房地产行业是当前我国的重要行业，对于我国的经济发展以及国民住房条件都有着非常重要的影响。但是，现代部分人群对于房地产企业缺乏正面的认识，认为房地产开发就是单纯的“建筑”企业，忽略了房地产企业开发环节。房地产企业的开发环节也是企业发展得重要环节，企业开发环节中，涉及到的财务和税务问题直接影响到企业的发展和建设。所以，在现阶段，研究房地产企业开发环节的财税风险问题对于房地产企业的建设和发展而言极为重要。

    一、房地产企业的经营特点

    （一）房地产企业

    房地产企业是当前我国发展过程中，非常重要的企业组织。房地产企业具体是以房地产开发、房地产经营销售以及房地产管理服务为主要经营内容的盈利性经济组织。在房地产企业中，“房”具体就是指生产经营的建筑物，主要是商业房屋建筑。“地”具体就是指土地，房地产企业在经营和开发的过程中主要的对象就是“土地”，对“土地”的开发和建设是房地产企业经营活动的主要内容。“产”具体就是指房地产企业的经营产品，房地产企业的经营产品是居民住房建筑物。房地产企业的开发经营流程可以总结为通过土地使用权的交易开发，利用土地资源进行房屋工程建设，使房屋工程具有商业产品特性，也同时使土地房屋资源具有产权效益。另外，房地产开发企业还要进行房屋产权的经营、管理以及服务工作。

    （二）房地产企业开发环节经营特点

    房地产企业开发环节是房地产企业生产经营中的重要组成部分，也是房地产企业生产经营过程中的核心环节，在房地产企业开发环节中具有以下几方面特点：首先，房地产企业开发环节具有审批文件相对较多的问题，房地产企业开发环节涉及到土地交易买卖，土地交易合同订立、房屋建筑合同建立、工程招标订立以及项目开发审阅等多个环节，房地产企业在开发的过程中也要与政府以及相关部门有直接的联系。其中政府建设相关部门也要对房地产企业开发环节的各项部门进行分别审阅，需要审阅内容相对比较多。其次，房地产企业开发环节还具有项目周期长的主要特点，房地产企业在开发过程中要经历设计、审、施工以及销售经营等多个环节，各个环节的周期时间相对比较长，尤其在房地产开发工程建设阶段，周期所占用的时间比较长。另外，为了保证房地产企业产品质量，后期阶段还要对企业进行经营维护，从而导致整个房地产企业开发周期相对较长。最后，房地产企业在开发环节中，所涉及的财务和税务内容比较复杂。房地产企业在开发阶段要涉及开发成本计算、土地使用税务、企业所得税以及相关增值税务的计算，所以在实际的房地产开发环节中，房地产企业应该重视税务工作和财务工作的质量，对房地产财税问题进行关注和管理，保证房地产企业开发环节远离财税风险，提高房地产企业开发环节的生产经营效率。

    二、财税风险对房地产企业开发环节的重要影响

    房地产企业在开发阶段，要面对着各种财务和税务工作，财税工作与房地产企业的开发效益有着根本的联系，所以在房地产开发环节，财税工作有着非常重要的影响，具体表现为以下几个方面;首先，财务和税务处理工作存在着很大的风险，财税工作涉及到企业的成本核算，也关系着企业的经营成本。但是，财税工作的影响因素相对比较多，从而导致实际的财税工作中经常受到风险影响，进而影响到房地产企业开发环节的效率和效益。其次，房地产企业的开发环节是房地产企业的核心内容也是房地产企业生产经营中的基础内容，后续的企业生产经营活动，都要围绕房地产开发产品进行。所以，房地产企业开发环节的财税风险不仅会影响到房地产企业的开发环节，而是直接影响到房地产企业的整个生产经营流程。

    三、房地产企业开发环节的财税风险规避

    （一）房地产企业重视起开发环节的财税风险

    房地产企业开发阶段的财税风险比较多并且对于房地产企业开发环节的影响也比较大，所以在房地产企业实施开发工作中，应该重视起房地产开发的财税风险规避，保证房地产企业开发环节顺利完成，提升企业开发经营效率。在当前，我国房地产开发企业增加速度非常快，投资者都希望借助房地产经济势头实现企业发展和利润提升。但是，房地产企业数量增多，企业建设各有不同，部分中小型房地产企业缺乏财税风险意识，在开发环节中忽略了财税风险规避，从而导致了房地产企业开发环节经营效益下降，甚至是企业产生巨大的经济损失。所以，当前房地产企业开发环节风险规避中，首要工作就是提升房地产企业管理者以及财务工作者的财税风险意识，建立房地产开发环节财税风险规避制度和财务工作人员的工作监督制度，通过制度的建立加强房地产企业财务工作者以及管理者对财税风险规避的重视，提升房地产企业开发阶段财税风险控制效率。

    （二）房地产企业开发前期阶段的财税风险规避

    房地产企业开发环节分为前期准备阶段、开发实施阶段等两个环节共同组成。首先，房地产企业的开发阶段的前期准备阶段内容包括项目开发申请、项目规划设计、项目具体检查等多个环节，并且各个环节所涉及到的财税问题和风险问题有所不同，所以在开发前期准备阶段的财税风险规避中，应该注重细节化的风险规避，要求管理者和财务工作者配合完成各项财税工作，具体可以从以下几个方面做起;

    1.房地产企业开发管理者在开发前期阶段，应该重视起财税风险规避，对前期准备阶段的各环节财税风险进行提前的规划认知，并建立良好的规避计划，防止突发性风险出现，影响房地产开发前期阶段。

    2.房地产企业开发财务工作者要负起重要的责任，做好本身的财务工作和风险防范。房地产企业财务工作者是实施财税风险规避的主要单位，直接影响到房地产企业财税风险规避的效率。财务工作者应该实施具体的财税风险规避工作，具体可以从以下几个方面做起;1.财务工作者要对开发环节前期阶段的各类文书合同进行有效的清算和管理，了解合同和文书相关内容，并根据内容进行财税风险防范。例如，财务工作者应该对前期阶段的文件、文书、工程合同以及策划方案等文书进行审阅、清算和管理，将其分类进行管理，从而有效的保证企业管理者能够随时查阅使用相关文件。财务工作者还应该做好相关账务核对以及稅务核定，财务入账记录以及税务计算是财务工作的基础内容，财务工作者应该认真对待自身的工作，做好账务和税务核对工作。例如，房地产企业财务工作者应该将企业开发前期阶段所缴纳的相关费用计入到“开发成本-取得土地使用权所支付的金额”当中，并且在进行入账的过程中应该考虑到出让合同、土地出让票据等因素的留存计入，保证原始凭证的准确记录，对于账目信息的准确性而言具有非常重要的意义。另外，为了有效的规避财税风险，财务工作者应该对房地产企业开发前期准备阶段的涉及税务进行了解，其中包括土地使用税、企业所得税等内容。

    （三）房地产企业开发实施阶段的财税风险规避

    房地产企业开发实施阶段是企业开发环节的核心内容，对于房地产开发工作而言起到了关键的作用，所以对于房地产开发实施阶段的财税风险规避意义重大。房地产企业开发实施阶段涉及到具体的工程投资、资金运作以及工程建设等内容，而在工程建设过程中，资金投入以及周转次数更多，涉及到财务和税务问题也更多，从而导致整个实施阶段的财税风险问题比较复杂。而在房地产企业开发实施阶段进行风险防控的过程中，企业管理者和财务工作者可以做好相应的工作。

    首先，企业管理者应该做好资金统筹规划，并有效的控制资金筹措过程中的风险，在房地产开发实施阶段，工程资金使用量巨大，所以部分企业选择金融融资的方式进行资金筹措，但是由于金融环境以及融资机构等因素的影响，在房地产企业融资筹措的过程中，往往会受到风险影响。所以，房地产企业在进行开发阶段融资筹措的过程中，应该对融资企业以及借贷产品进行风险评估，通过有效的风险评估，做好财务税务风险管控，从而做好房地产企业开发实施阶段的财务风险规避。另外，企业管理者在开发实施阶段，也应该履行自身的管理和监督职责，对企业财务工作者的财务工作实施严格的监督管理，防止财务工作者工作态度以及工作能力问题而造成财务税务风险。房地产企业的有效监督管理，能够有效的促进财务工作者的工作效率以及税务风险规避。

    其次，财务工作者应该履行好自身的财务工作职责，做好房地产企业开发实施阶段的财务税务工作。1.企业财务工作者在企业资金运作的过程中，就要做好相关的财务记录工作，保证企业在资金运作阶段，能够有效的规避风险。例如，当企业完成金融借贷后，财务工作者应该将资金记入“短期借款”，并对资金入账进行有效的了解以及确认好还款日期，以防止借贷资金还款日期延时而造成资金损失风险。2.财务工作者应该做好工程项目成本控制。房地产开发实施阶段的主要工作内容，包括房地产工程建设具体内容，而建筑工程建设就要成本核算、工程结算所涉及到的财务和税务内容也比较多，财务工作者要做好相应的财务记录。例如，在工程合同、工程结算报告以及工程造价报告制定中，财务工作者应该结合财务记录中的“预付账款”、 “应付账款”内容以及相关发票进行严格的制定，保证报告合理，使房地产企业规避财务风险。

    四、结语

    本文笔者從房地产企业开发前期阶段和实施环节两个方面阐述了房地产企业开发环节的财税风险规避。希望能够对房地产企业的经营发展有所帮助。

    （作者单位：广西怡华房地产开发有限责任公司）