租赁准则变化及其影响分析
薛洪岩 石毅
【摘要】? 2018年12月7日，财政部发布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》。该准则对承租人会计处理的规定发生了根本性变化，这种变化会影响其财务报表的信息披露，进而对会计信息使用者产生影响。文章以永辉超市为例，通过新旧准则对比，分析租赁准则变化带来的影响，以期对会计实务提供建议。
【关键词】? 租赁准则;承租人;使用权资产;租赁负债
【中图分类号】? F275? 【文献标识码】? A? 【文章编号】? 1002-5812（2019）19-0052-04
一、引言
租赁业在国内起步较晚，但随着改革开放的持续推进，租赁业也有了长足的发展。租赁双方一方让渡资产使用权而获取收益，一方付出代价而获得资产使用权，都从中实现了自己的经营目的。为了规范租赁业务的会计处理， 2006年财政部发布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称为“旧租赁准则”）。随着准则的执行，其弊端也逐步显现，较突出的问题是承租人通过经营租赁进行“表外融资”，使得财务报表反映的资产负债失实。为提高会计信息质量，财政部对《企业会计准则第21号——租赁》进行了修订（以下简称为“新租赁准则”），并于2018年12月7日发布，规定境内外同时上市的企业、境外上市且采用国际财务报告准则或企业会计准则的企业自2019年1月1日起施行，其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。那么，新租赁准则会给企业及有关各方带来哪些影响呢？企业及有关各方应该如何应对这些影响呢？本文将结合新租赁准则的主要变化，以永辉超市为例，分析租赁准则变化的影响，以期给出指导性的建议。
二、租赁准则的主要变化
相对于旧租赁准则，新租赁准则对出租人的规范并没有进行实质性调整。但是，承租人在新租赁准则下的会计处理却发生了根本性变化。概括起来，新租赁准则相较于旧租赁准则主要在以下方面有所变化：
（一）租赁类型划分的变化
旧租赁准则第四条规定“承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁”。而新租赁准则在第十四条规定“在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债”，第三十五条规定“出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁”。这意味着只有出租人可以选择租赁类型，而承租人不能再选择租赁类型。
（二）出租人租赁类型判定依据的变化
旧租赁准则规定，符合五项认定标准中的一项或数项，出租人应当将租赁认定为融资租赁，这其实是较为明确的判定依据，出租人只需要对应认定标准就可以划分租赁类型。新租赁准则第三十六条规定“一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁”，并且保留了旧租赁准则的五项认定标准，新增了三项判定迹象。这表示新租赁准则在确定租赁类型时更加强调出租人对租赁交易的实质判断。
（三）售后租回交易处理的变化
在旧租赁准则下，售后租回交易双方要先确认租赁类型。如果划分为经营租赁，卖方（承租人）需根据资产账面价值、公允价值以及售价的关系分别确认当期损益和递延收益，且在租回资产时并不确认资产和负债。如果划分为融资租赁，卖方（承租人）可能需要确认递延收益。新租赁准则第五十条要求承租人和出租人结合收入准则中有关销售的确认条件，对售后租回交易先判明性质——“销”还是“租”。根据新收入准则，是否属于销售从而确认收入，是看当企业履行了合同履约义务后，商品的“控制权”是否由客戶所取得来判断。进一步的，当认定交易属于销售，承租人应当确认相关使用权资产与销售利得或损失，不继续确认该资产，出租人则确认购入资产，并做出租处理。当认定交易不属于销售，准则规定“承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债;出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产”。新旧租赁准则下卖方（承租人）售后租回业务的会计处理对比见下页表1。
（四）列报及披露变化
新租赁准则还完善了承租人与出租人的列示和信息披露要求。首先，新租赁准则要求承租人将使用权资产与租赁负债单独列示于资产负债表中，确认了经营租赁的负债。但旧租赁准则下，由于没有确认经营租赁有关负债，所以只有融资租赁通过长期应付款体现在资产负债表中。其次，新租赁准则要求将使用权资产的折旧费用与租赁负债的利息费用列示于利润表，偿还租赁负债本金及利息的现金流出要计入现金流量表筹资项目，而旧租赁准则对此并无明确规定。再次，新租赁准则要求承租人披露使用权资产的明细、租赁负债的利息费用、有关租赁活动的未纳入租赁负债计量的未来潜在现金流出等有关租赁的相关信息。而旧租赁准则仅要求承租人披露有关经营租赁与融资租赁的最低租赁付款额相关信息。此外，新租赁准则要求出租人披露经营租赁与融资租赁的收益、未来五年的融资租赁与经营租赁收款金额等有关租赁活动的信息。而旧租赁准则下，出租人只要披露未来三年的融资租赁收款金额等相关信息即可。
三、租赁准则变化的影响
综合前文所述可知，新租赁准则的变化是多方面的，在这些变化之中，最根本的变化是承租人不再拥有租赁类型选择权，取而代之的是将租赁业务进行确认，从而反映在报表之中。
徐经长、刘畅的研究表明，批发和零售贸易业的经营租赁占总资产比达到了30.39%，相对于其他行业而言最高。因此，研究该行业受到租赁准则变化的影响较有代表性意义。从永辉超市2018年财务报告可知，其租赁门店数为696家，达到了已开业门店数量的98.31%，而且营业收入前十的门店均为租赁门店，可见，永辉超市租赁业务较为典型。
（一）分析假设
查阅永辉超市2018年财务报告可知，永辉超市无融资租入的固定资产，可以排除融资租赁对资产负债和成本费用的影响。为便于分析，本文结合永辉超市2018年财务报表做出如下假设，并根据假设对财务报表进行调整：（1）假设永辉超市从2018年1月1日起采用新租赁准则，且将房租及物业管理费视作租赁年租金。（2）按准则规定，取用承租人增量借款利率作为折现率。此处选用5年以上商业贷款利率，设定公司折现率为5%。（3）查阅报告披露的2018年第四季度新开店情况，有53.85%的门店租期为15年，因此可设定租赁期限为15年，且按准则规定采用与固定资产相同的年限平均法对使用权资产进行折旧。（4）假定不考虑初始直接费用、租金激励和预付租赁款。
（二）对资产负债表的影响
新租赁准则第十六条规定，使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁激励、预付租赁款、承租人发生的初始直接费用等。第十七条规定，租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。由此，根据前述假设：2018年年初租赁负债=租赁年租金×（P/A，5%，15）= 2 066 400 401.26×（P/A，5%，15）=21 448 616 244.96（元），使用权资产成本=租赁负债-租赁激励+初始直接费用+预付租赁款=21 448 616 244.96（元）。2018年使用权资产折旧额=使用权资产成本÷15=21 448 616 244.96÷15=1 429 907 749.66（元），假定使用权资产没有发生减值，则2018年年末使用权资产账面价值=使用权资产成本-2018年使用权资产折旧额=21 448 616 244.96-1 429 907 749.66=20 018 708 495.30（元）。2018年租赁负债确认的利息费用=租赁负债初始确认金额×5%=21 448 616 244.96×5%=1 072 430 812.25（元），则租赁负债2018年末的摊余成本=21 448 616 244.96-? ? （2 066 400 401.26-1 072 430 812.25）=20 454 646 655.95（元）。经过以上调整后，期末资产=39 626 984 428.74+20 018 708 495.30=59 645 692 924.04（元），期末负债=20 194 707 575.17+? ?20 454 646 655.95=40 649 354 231.12（元）。具体变化见下页表2。
由表2可知，按新租赁准则进行调整后，永辉超市的资产和负债金额分别扩大了50.52%和101.29%。这是新租赁准则将经营租赁纳入报表后的结果。此外，新租赁准则对租赁负债区分非流动负债和一年内到期的非流动负债并列示在资产负债表中，但没有对使用权资产区分流动资产还是非流动资产。根据2019年4月30日财政部通知，非流动资产下新增使用权资产项目，非流动负债下新增租赁负债项目。因此，根据该通知，租赁负债项目填列20 454 646 655.95元，使用权资产项目填列20 018 708 495.30元。如此一来，经过调整的资产负债表客观反映了永辉超市资产负债的真实状况，明确了永辉超市租赁业务应该确认的资产负债金额，使永辉超市的资产负债表更趋于客观、完整、相关，为报表使用者分析资产负债表提供了决策有用信息。
（三）对利润表的影响
根据永辉超市2018年财务报表附注可知，永辉超市房租及物业管理费合计有2 066 400 401.26元，分布在销售费用和管理费用中。因此，首先剔除原计入销售费用与管理费用中的租赁费用? （1 980 904 142.98元与85 496 258.28元），再将新确认的使用权资产折旧费用（1 429 907 749.66元）按原租赁费用比例重新计入销售费用与管理费用中，并将租赁负债确认的利息费用（1 072 430 812.25元）计入财务费用。
使用权资产折旧费用分配率=2018年使用权资产折旧额÷原房租及物业管理费=1 429 907 749.66÷2 066 400 401.26=0.6920，调增销售费用的折旧费用=1 980 904 142.98×0.6920=1 370 785 666.94（元），调增管理费用的折旧费用=1 433 241 083.00-1 370 785 666.94=62 455 416.06（元）。由此，调整后的销售费用=11 560 294 075.08-1 980 904 142.98 +1 370 785 666.94=10 950 175 599.04（元），调整后的管理费用=3 007 200 280.24-85 496 258.28+62 455 416.06=2 984 159 438.02（元），调整后的财务费用=147 537 247.40+1 072 430 812.25=1 219 968 059.65（元），调整后的营业总成本=69 920 918 923.23-2 066 400 401.26+1 429 907 749.66? ?+1 072 430 812.25=70 356 857 083.88（元）。具體变化见表3。
根据表3，永辉超市利润表中的营业总成本变动幅度似乎不大，但财务费用变化幅度却最大，达到了726.89%，这是因为新准则规定将租赁负债的利息费用计入财务费用并单独列示在财务费用下所致。一方面，由于原计入各项成本费用的租赁费用被分摊了一部分到财务费用中，所以原各项成本费用也会相应降低。另一方面，永辉超市的营业总成本增加了435 938 160.65元，是由于财务费用和使用权资产折旧所引致的。由此可见，考虑了使用权资产折旧以及租赁负债利息费用的永辉超市利润表，所反映的利润更加公允，提高了会计信息质量。
（四）对现金流量表的影响
根据新租赁准则的要求，首先剔除经营活动中支付的租金，再将支付的租金计入筹资活动中。调整后，经营活动产生的现金流量净额=1 760 909 317.46+2 066 400 401.26=3 827 309 718.72（元），筹资活动产生的现金流量净额=? ? ? 2 304 658 972.63-2 066 400 401.26=238 258 571.37（元）。具体变化见表4。
经营活动现金流量是企业交易和事项产生的现金流量，是企业现金的主要来源。而筹资活动现金流量是企业资本及债务的规模和构成发生变化产生的现金流量。由表4可知，按照新租赁准则，永辉超市经营活动现金净流量增加了2 066 400 401.26元，而筹资活动现金净流量反而减少了206 640 040 126元。经营活动现金净流量增加意味着企业经营能力的提升，这意味着企业在筹资能力上欠佳，偿债方面会面临一定的压力。
（五）对重要财务指标的影响
依据永辉超市2018年财务报表，遴选出四项重要的财务指标以对比分析，调整变化情况如下页表5。经调整后的各项财务指标均朝着不利方向变动。偿债能力指标中，资产负债率和现金流利息保障倍数分别上扬33.74%和下跌73.71%。这表明了在新租赁准则下永辉超市的偿债能力有所下降。盈利能力指标中，资产报酬率下降了7.10%，这意味着新租赁准则下永辉超市的资产利用效率有所下降。而总资产周转率下降了33.56%，更能说明新租赁准则下永辉超市的经营能力和资产利用效率有所下滑。
四、结论建议
（一）结论
本文梳理了租赁准则的主要变化，通过对永辉超市新旧租赁准则的比较，分析了新租赁准则对承租人以及报表使用者的各项可能影响，得出以下结论：新租赁准则使原本游离在报表之外，由经营租赁引起的负债通过“租赁负债”进入报表，表面上使企业增加了负债，实质上反映了企业的真实资产负债状况，提供的会计信息更助于投资者做出相关决策。显然，这对于租赁业务较多的企业而言，或许会使他们的报表不再那么美观。但是，这却有助于提高报表的可比性、会计信息的透明度，切实保障了报表使用者能够获取完整可靠的会计信息。
（二）建议
1.新租赁准则承租人不再享有“表外融资”的好处，这就要求承租人应该在积极迎合准则的同时，做好自身的风险把控和评估工作。一方面厘清既有的租賃业务，另一方面新租赁业务要分析其实质，与客户洽谈最有利的合同。还要优化融资渠道，根据自身实力及情况，借力其他方式进行融资。进一步的，这也对企业财务人员的能力提出了更高的要求，企业应该及时对财务人员进行培训，以适应新准则。
2.资金供应方要重新评估企业的财务报表，将租赁业务纳入考虑范围，综合衡量对方的偿债能力。监管层、审计师要加大对租赁业务的监督，避免出租人对“按交易实质划分租赁类型”的滥用，真实准确地将租赁业务反映在报表。投资人应结合企业报表，除了着眼于以往的重点，还应考虑企业是否有租赁、租赁时间长短以及租赁负债金额等，并做出最有利的决策。J
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