投资性房地产后续计量模式变更动因及影响分析
褚红梅
【摘要】? 投资性房地产后续计量模式变更属于自发性政策变更，会对企业产生一定的影响。文章以恒顺醋业为例，分析投资性房地产后续计量模式变更的动因，基于恒顺醋业2012—2018年公司年报数据，分析后续计量模式变更对企业的影响。研究发现后续计量模式的变更，能够降低企业资产负债率、加大企业利润波动、增强企业融资能力，同时对会计人员的知识储备和业务处理能力提出更高要求。针对公允估值变更引致的利润波动和公允价值信息披露不充分的问题，提出可行性建议。对企业投资性房地产公允价值的实务应用具有借鉴作用。
【关键词】? ?计量模式变更;内外动因;影响;投资性房地产
【中图分类号】? F275? 【文獻标识码】? A? 【文章编号】? 1002-5812（2019）20-0037-04
企业投资性房地产后续计量模式有两种，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。投资性房地产准则（CAS 3）实施十多年来，有投资性房地产业务的企业大部分选择成本模式，只有少部分选择公允价值模式。目前江苏A股上市公司仅有4家企业采用公允价值模式。其中两家企业从有投资性房地产业务之初就采用公允价值模式，另外两家企业（恒顺醋业和中南建设）一开始选择成本模式，后续变更为公允价值模式。本文以恒顺醋业为例，分析该公司为什么要对投资性房地产后续计量模式进行变更？这种变更又会带来怎样的影响。
一、 后续计量模式变更的动因
江苏恒顺醋业股份有限公司（以下简称“恒顺醋业”）主营业务是酱醋调味品。除个别年份公司多元化经营命途多舛，大部分年份业绩平稳。截至2018年12月31日，公司资产负债率25.45%，总资产2 850 364 487.59元，其中投资性房地产为391 939 800元，占资产的比重为13.75%。公司于2010年开始涉及投资性房地产业务并采用成本模式进行计量，2012年公司变更计量模式为公允价值。当前由其子公司镇江恒顺商城有限公司持有投资性房地产，收入来源于对外出租建筑物获取的租金。2010—2012年公司净利润逐年下降且幅度较大，且 2012年财务费用高达1.37亿元，恒顺醋业选择此时将投资性房地产后续计量模式从成本模式变更为公允价值模式，其动因如下：
（一）外在动因
投资性房地产后续计量模式从成本模式变更为公允价值模式的外在动因主要指企业基于客观实际情况选择变更投资性房地产后续计量模式。
1.市场环境的影响。虽然2010—2012年房地产景气指数出现过波动，但是江苏省房地产市场整体稳步增长，房地产市场价格总体仍然呈上升趋势。恒顺醋业新设立的子公司“镇江恒顺商城有限公司”主要经营业务为投资性物业，其所持有的投资性物业所在地段为江苏省镇江市主城区的核心商业区，市场氛围成熟，房屋建筑物的价值增值较快，房产持有升值潜力大，活跃的房地产交易市场为投资性房地产的公允价值应用提供了良好的土壤。加上公司计划逐年增加商业地产的市场定位，因此市场环境客观上开启了公司投资性房地产后续计量模式变更的进程。
2.部门规章和规范性文件的影响。CAS 3没有规定公允价值模式条件成熟时，企业投资性房地产应当采用何种后续计量模式，而是将选择权交给了企业，由企业根据情况自行选择，已经采用的成本模式可以变更为公允模式，但是不可以反向变更。采用公允价值作为投资性房地产后续计量也是目前国际通行的成熟做法。因此当准则所指的市场环境成熟时，恒顺醋业投资性房地产后续计量模式的变更符合国家相关法律法规的规定。依据投资性房地产评估指导意见（试行），企业应当依据数据资料收集和评估对象等具体情况恰当选择评估方法。恒顺醋业2012年年报公布公司将针对不同物业，采用不同方法确定其公允价值。
（二）内在动因
投资性房地产后续计量模式从成本模式变更为公允价值模式的内在动因主要指企业基于自身主观需要选择变更投资性房地产后续计量模式。
1.提供有效的会计信息。2011年恒顺醋业采用成本模式核算的投资性房地产账面价值为222 325 494.55元，2012年投资性房地产变更为公允价值模式后，重新对2011年的年报进行追溯调整，调整后的投资性房地产账面价值为256 504 621.03元，占公司总资产比重的7.73%。根据公司年报披露的资料：“按预计可使用年限30年，采用年限平均法计提投资性房地产折旧，预计净残值率为5%”，考虑到公司2012年新增的23 387 978.97元投资性房地产。可以得出，假设2012年公司仍然采用成本模式作为投资性物业的后续计量模式，那么投资性房地产账面价值约为2.39亿元左右，而公允价值模式下投资性房地产账面价值为291 398 200元，如果后续计量模式不变更，投资性房地产项目的账面价值将比公允价值模式低22%左右。这是因为，成本模式下需要对投资性房地产计提折旧（摊销），账面价值会不断减少，无法客观真实反映投资性物业的增值部分，一定程度上不利于投资者全面了解公司的实际资产状况。相反，公允价值模式更能反映投资性房地产市场行情变动，为公司相关利益者提供更有效的决策依据。
2.缩小业绩亏损幅度。公司在复合多元化经营探索中损失惨重，2010年到2011年净利润减少71.39%，2012年形势更加严峻，2012年1—9月份公司净利润降为9 340 310.52元，第四季度公司净利润进一步下降，公司面临着2008年金融危机以来的第二次亏损，管理层经营压力巨大。因此在此时选择公允价值作为投资性房地产的后续计量，会减小公司利润的下降幅度。尽管随后的年报数据显示2012年公司的净利润没能扭亏为盈，同比下降了659.67%，但是如果没有投资性房地产公允价值变动损益贡献出的11 505 600元，亏损幅度会更大。
3.改善融资需求。除自有资金外，恒顺醋业保障公司平稳发展的资金主要来源于银行贷款。预测2013年资金需求主要包括正常营运资金需求和项目技术改造投资资金需求两个方面。在想方设法降低财务费用和运营成本的同时，需要积极拓展融资渠道，通过再融资、银行存款等多种融资方式改善资金需求，而这些融资渠道需要公司具备一定的信用资质和偿债能力。2010年、2011年公司的资产负债率一直超过警戒红线，分别高达84.75%、85.45%，超高的资产负债率势必进一步加剧恒顺醋业的融资成本和难度。投资性房地产采用公允价值计量后账面价值增长20%以上，这意味着恒顺醋业投资性房地产抵押额可以增加上千万元，投资性房地产抵押贷款额随之增加，在一定程度上将改善企业的融资需求。
二、后续计量模式变更的影响
（一）对企业财务的影响
1.降低企业资产负债率。公允价值模式下投资性房地产账面价值上升会增加企业总资产，从而降低企业的资产负债率。年报数据显示2010—2011年恒顺醋业面临着高债务风险，其中，2012年资产负债率创下历史新高的85.45%，2012年开始，伴随公司逐步回归主业，高额财务费用不断下降，公司资产负债率逐年下降。为了更清楚地找出投资性房地产公允价值模式变更对资产负债率的影响，我们先将恒顺醋业的投资性房地产后续计量模式还原成成本模式，然后得出公允价值对资产负债率下降的影响程度。
由于公开数据无法获得2012年恒顺醋业是几月份开始新增的23 387 978.97元投资性房地产，我们假定最迟12月份新增这项投资性房地产，成本模式下这笔新增的投资性房地产业务当月不提折旧。恒顺醋业在2013—2018年没有增加或减少投资性房地产，为问题的分析带來了便利。按照恒顺醋业2011年、2012年对投资性房地产成本模式折旧摊销披露的信息对2012—2018年投资性房地产计提折旧。结果显示，投资性房地产采用公允价值模式后的2012—2018年确实使公司的资产负债率下降的更多，尤其是2012年、2013年资产负债率分别多下降7.66%和7.69%。
2.加大企业净利润波动幅度。选择公允价值模式可能会增加恒顺醋业的净利润。2012—2018年公司的净利润分别为-57 782 963.53元、4 178 217 417.17元、80 987 964.80元、237 606 037.11元、168 261 045元、280 072 942.56元和303 843 292.39元。下页表2表明投资性房地产公允价值变动损益以及公允价值变动对净利润的影响程度。
我们注意到2012年和2014年公司的公允价值变动对净利润的影响为负数。2012年投资性房地产公允价值变动对净利润的影响为负数，主要是因为2012年巨额亏损，公允价值的选择虽然增加了公司的利润，但是未能扭转亏损局面。2014年虽然比2013年公司盈利增长93.83%，但是公允价值变动损益却降低183.97%，可能受2014年镇江地区房地产市场下行调整的影响。2017年和2018年投资性房地产公允价值波动对净利润的影响大幅增长，2017年比2016年投资性房地产公允价值变动增加43 339 700元，增长了37倍多。而公允价值变动对净利润的影响也从0.69%增加到15.89%。究竟是什么原因导致公允价值发生如此大波动呢？恒顺醋业2017年报没有直接披露公允价值突然大幅增长的原因，但是从年报对投资性房地产估值技术披露信息中可见一斑。恒顺醋业在2017年年报中披露：“公司选择采用收益法及市场法计量投资性房地产的公允价值”，而2012—2016年年报曾经披露公司选用收益法计量投资性房地产公允价值。因此，2017年如此大的价值变动与公司的投资性房地产评估技术变动有关。估值技术变动后2017年和2018年投资性房地产的公允价值变动对净利润的影响显著增长。
3.增强企业融资能力。偿债和盈利能力是影响企业融资的重要因素。先前的研究表明恒顺醋业投资性房地产后续计量采用公允价值计量在一定程度上降低了企业的资产负债率。而企业资产负债率的下降，会提高企业的偿债能力，增强债权人对企业的信心，使企业更容易获得外部融资。此外，抵押贷款也可以缓解企业的资金压力。如表3所示，除2018年以外，2012—2017年，随着投资性房地产价值增长，抵押额占投资性房地产比重稳步上升，企业投资性房地产抵押额绝对数呈逐年增加，以投资性房地产作为抵押获得的贷款额度理论上也可以逐年增加，在一定程度上增强企业的融资能力。
（二）对企业财务人员的影响
1.会计人员面临的业务处理更加复杂。投资性房地产后续计量模式变更后，虽然不再对投资性房地产计提折旧摊销，也不需要计提减值准备，但是业务处理和纳税调整更为复杂。（1）涉及更多会计科目。需要在“投资性房地产”一级科目下增设二级明细科目“成本”和“公允价值变动”，设置“公允价值变动损益”科目反映资产负债表日投资性房地产公允价值的变动情况等。（2）需要进行会计政策变更处理。2012年12月恒顺醋业投资性房地产后续计量模式变更后，财务人员需要依据CAS 28有关会计政策变更的规定对企业2011年的留存收益、盈余公积、未分配利润等追溯调整。（3）纳税调整更加复杂。投资性房地产后续计量模式变更后，税法仍遵循历史成本原则，不认投资性房地产持有期间的公允价值变动。税法和会计处理方式的不同增加了财务人员期末所得税纳税调整工作量。
2.会计人员需要具备资产评估专业知识和实践经验。企业的投资性房地产公允价值通常从以下三种途径获得：（1）依据专业评估的认定;（2）企业自行评估;（3）根据第三方调查报告。专业评估机构的评估更具专业性，其出具的评估结果更具客观公正性，但是企业需要支付较高的评估费用。企业自行评估可以为企业节省一部分评估费用，但是自行评估结果的客观性和准确性值得关注。第三方调查是企业基于第三方调查结果获得投资性房地产公允价值。
从节约成本的角度出发，恒顺醋业最终选择自行评估投资性房地产公允价值。2017年10月1日开始施行的投资性房地产评估指导意见（以下简称“评估意见”），去除了原先投资性房地产指导意见（试行）中的“注册资产评估师”字样，表明评估意见不仅针对注册资产评估师，而是针对所有的评估人员，包括专业评估人员和非专业评估人员。虽然恒顺醋业采用自行评估方式，同样要遵守评估意见的规定。评估意见第二章第五条对评估人员提出了具体的要求，投资性房地产评估业务的人员需要具备评估专业知识和实践经验，如果缺乏特定投资性房地产评估业务相关知识和经验，应当借助专家工作以及第三方调查报告等以保证公允价值的可靠性。因此，恒顺醋业能胜任投资性房地产自行评估的人员除了掌握会计专业知识，还应具备房地产评估知识、资产评估知识等并积累相关实践经验。
三、后续计量模式变为公允价值后存在的问题
（一）估值技术的变更导致公允价值波动异常
投资性房地产公允价值的评估技术包括市场法、收益法和成本法。2010—2016年恒顺醋业主要采用收益法评估投资性房地产价值，而2017年主要评估技术由收益法变更为收益法和市场法，属于估计变更，无需追溯调整。2016年、2017年投资性房地产账面价值分别为1 166 500元和44 506 200元，增长3 715.36%（37倍多）。考虑投资性房地产对外出租的合同基本为长期租赁合同，剔除2017年公允价值正常变动，可以推测投资性房地产账面价值异常波动至少95%归因于估值技术的变更，公允价值的大幅波动对公司的净利润产生重大影响，公允价值变动对净利润的影响从2016年的0.69%变为2017年的15.89%。不同的估值技术诚然会产生不同的估值结果，但是如此巨大的差异让我们对该公司之前的投资性房地产公允价值估值持怀疑态度，如果不同估值技术下的评估结果能悬殊几十倍，势必为公司操控利润留下了空间。如果估值技術应用没有问题，那么另外的解释是恒顺醋业当年投资性房地产的租金水平与该物业的市场销售价格存在明显背离，租售比低。
（二）公允价值信息披露不充分
估值技术的重要参数披露不充分。2012—2013公司没有披露有关公允价值的估值技术、投资性房地产具体项目信息等。2014—2016年开始披露公允价值的评估技术为收益法，所使用的输入值为第三层次不可观测的输入，但是对输入值和估值流程等信息只是轻描淡写地以“适当的折现率”等披露。众所周知，这些关键参数是基于一定假设和评估人员的主观判断之上的，直接影响投资性房地产公允价值评估结果。
估值技术变更信息披露不充分。2017年公司投资性房地产的估值技术发生变更，但是当年的报表中并没有单独披露这一估值技术的变更及其变更的原因。只是在原先披露收益法的后面添加了“及市场法”四个字，然后在其后添加了一句“市场法选取一定数量的可比实例，将他们与评估对象进行比较，根据期间的差额对比实例成交价格进行处理后得到投资性房地产的市场合理价值”。尽管估值技术的变更使投资性房地产公允价值发生巨大的增幅，但是恒顺醋业却未能按照相关规定在报表中明确描述公允价值大幅波动的原因、2017年公司评估技术变更的原因、采用市场法评估的投资性房地产相关信息等。
信息披露随意性大。以投资性房地产抵押相关信息为例，恒顺醋业披露了2010年抵押的投资性房地产为学府路土地使用权，但未交代抵押金额。2012年之后则披露抵押金额，不再披露投资性房地产抵押标的物信息。2010—2014年披露了投资性房地产抵押贷款额，但是2015年之后没有再披露抵押贷款额的具体金额。
四、相关建议
（一）加强自行评估公允价值的合规性管理
评估意见对胜任评估工作的评估人员应具备的能力做了说明，即使企业选择自行评估投资性房地产公允价值，也有必要对外披露企业评估人员的资质情况，以体现企业资产评估的合规性。企业需要在年度报告中披露从事房地产评估工作的具体部门、相关人员胜任能力评估说明、评估结果验证说明等。上市公司自行评估投资性房地产工作时，除了自律遵守投资性房地产准则、公允价值准则等企业会计准则外，同样要符合评估意见、上市公司信息披露管理办法等文件规定，确保投资性房地产公允价值自行评估的合规性。
（二）规范投资性房地产公允价值信息披露
规范投资性房地产公允价值信息披露需要政府相关部门和企业共同努力。（1）相关部门要加强解释性文件的制定，并对信息披露进行管制。虽然CAS 39应用指南已对企业应该披露哪些投资性房地产公允价值信息以及信息内容披露到何种程度等做出解释。诸如“持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息披露”，指南中列示了可参考的公允价值披露计量格式和第三层次公允价值计量的定量信息表，要求企业应当披露详细的资本化率、公式模型等定量定性信息，但是目前部分上市公司年报中披露的公允价值信息不完整，例如恒顺醋业没能够披露第三层次公允价值计量的具体定量信息。因此，相关部门应该加大监管力度，提高公允价值信息披露的透明性，尤其是最高层次的信息披露必须详细，尽量减少评估过程中主观隐瞒造成的“信息不对称”。（2）企业有必要披露有助于报告使用者恰当使用公允价值评估结果的信息。按照CAS 3、CAS 39、评估意见、上市公司信息披露管理办法等规定主动充分披露投资性房地产公允价值信息。如果估值技术发生变更，公司应当依规及时披露这一变更以及变更的原因。自愿信息披露也要注意连续性，防止信息披露的随意性给报告使用者带来困惑。
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