| 标题 | 浅谈现代城市社区物业管理服务的现状及发展思路 |
| 范文 | 范娜娜 摘 要：随着中国城镇化的发展，社区物业管理一直深受广大市民的关注，城市社区物业管理服务的发展呈现出扩大管理规模，加大外包比例的态势，逐渐把住宅小区的不合理规划、管理制度不健全、服务质量不完善、业主欠缺履行规章的主动性等实际问题暴露出来。而解决这些问题的关键在于提升物业管理质量，其发展思路是推进智慧社区的发展，发挥科学技术的优势，创新技术应用，将智能化应用与居民需求联系起来，将智慧物业与和谐社区文化建设结合起来，从而构建高效、安定、有序、和谐的文明社区。 关键词：城市物业;管理服务;现状;问题;发展思路 中图分类号：F293.347? ? ? ? 文献标志码：A? ? ? 文章编号：1673-291X（2020）09-0146-02 随着我国第一家物业管理服务企业的诞生，物业管理服务逐渐发展成为一个关系千家万户的行业。近年来，中国城镇化的发展带动房地产的普遍化，物业服务行业以跨越式的姿态发展，呈现规模不断扩大、数量不断增加、范围不断延伸的发展趋势。作为传统服务行业，如今正呼应着市场需求、经济增长和技术提升而逐渐向现代服务型行业转型升级。但在物业管理服务中，仍出现物业企业与居民之间的矛盾、纠纷的问题，社区物业管理是城市社区居民不可或缺的生活环节，也是城市管理和社会建设的矛盾中心领域。因此，城市社区物业管理服务受到各城市各阶层人民的关注，这也是与和谐社会的建设有着重要的关系。 一、城市社区物业管理服务的发展现状 近年来，房地产经政策调控后趋于逐步稳定从紧的状态，但这对商品房销售的影响不大，人民对于购买的商品住宅的热情依然逐渐递增，伴随着城镇化不断推进，城镇居住环境日益改善，居民的消费水平提高，这一系列情况汇集中一起产生了化学反应，催生了市场对物业管理服务需求的催化剂，物业管理行业因此也进入了发展和扩大的高速车道。 扩大管理规模，提升市场份额。《2019年中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，2018年百强企业管理面积均值达3 718.13万平方米，同比增速17.52%，远高于同期全国商品房竣工面积（-7.82%）和销售面积增速（1.33%），2018年百强企业在管项目均值为192个，较2017年新增14个，市场份额进一步提高至38.85%，较2017年增长6.43%，行业集中度快速提升[1]。这些数据表明，物业管理服务企业随着市场需求的升高而扩大管理面积，在行业快速发展的情况下，对于与管理服务相配备的人员素质、技术设备、管理制度来说，无疑是一个重要的挑战。 加大外包比例，降低营业成本。随着物业管理服务行业的规模化发展，物业管理服务企业对管理人员、服务人员的数量和质量都大大提升，随着而来的是企业的运营成本大大增加。2018年百强物業企业运营成本同比增长17.5%，运营成本主要有人工费用、设备维修费用、清洁保洁费用、绿化养护费用等，从成本的构成来看，人工费用占比最大，高达57.84%，为适度减少运营成本，大部分物业管理服务企业把基础业务进行外包，例如把清洁卫生业务、绿化养护业务、设备维修业务分部外包给其他企业公司，从而降低物业管理服务企业的营业成本。从长远来看，这些外包公司是否在相关领域展现相关的专业性，服务管理方面是否到位，住户业主对此体验感如何，这将可能成为物业管理服务企业与业主住户之间产生矛盾的导火线。 创新技术应用，整合服务范畴。互联网技术的快速发展掀起一阵跨界风，物业管理服务企业在移动互联网、大数据、人工智能等科技领域进行跨界，逐步把智能理念应用到物业管理的具体工作中，例如采用了电子门禁、清洁机器、智能灯光、微喷灌溉系统、信息共享中心等，一方面促使基础物业管理服务的效率，另一方面尝试科技化、智能化的改造，改善管理模式，提升业主住户的满意度，从传统社区向智慧社区，持续提升和改善物业服务质量和水平。 城市社区物业管理服务发展是一个逐步完善的过程，目前是朝着一个正确的方向在前进着，但这期间也会出现各种各样的问题。 二、城市社区物业管理服务存在的问题 随着城市化不断发展，城市社区居民数量不断增加，城市社区物业在管理和服务方面的问题逐渐暴露，社区物业管理企业和居民之间的矛盾越来越激烈，其矛盾的根源体现在住宅小区的不合理规划、管理制度不健全、服务质量不完善、业主欠缺履行规章的主动性等。 住宅小区的不合理规划，这是大部分城市社区中存在的普遍性问题，也是最容易引起物业方和业主居民方之间的矛盾冲突的问题，这是物业企业和居民之间的矛盾根源之一。例如，小区的公用区域被改建成为私用区域且外租给第三方，损害居民的原本权益;小区被私自改造，给居民带来不便甚至是安全隐患，引起居民的不满等。另一方面是小区正常的建设规划存在异常，例如住宅小区没有足够合理的停车位、公共场所规划不合理或没有公共场所建设等问题，成为物业管理服务企业和业主居民之间的矛盾。 物业的管理制度不健全，我国《物业管理条例》是在2003年颁布，2007年修订，距今已有十余年时间，而当前物业管理中出现新的情况，例如住建部发文取消《物业服务企业资质管理办法》、业主居民的维权意识增强，维权方式改变等，因此目前《物业管理条例》未能很好适应当前物业管理服务的发展水平，从而会出现政策法规滞后，导致在管理方面缺少明确的规章条例落实下实施工作上，部分管理规章制度不健全，是成为物业管理服务企业与业主居民之间矛盾的重要因素。 物业的服务质量不完善，主要核心问题是安全管理、环境卫生、服务费用三大问题。物业管理服务企业对业主的房屋管理，未能进行定期检查，对于空置房管理不当而造成相关损失的案例也不少;在小区内对交通秩序维护不当，车辆停放乱，未专门设置有交通指挥的要求，容易造成乱停乱放影响小区交通秩序;部分物业公司的安防方案，使用较为简单的安防系统，园区的安全系数有待提高。对于环境卫生问题，会出现垃圾清洁不及时，公共设施的清洁卫生不到位的情况，卫生要求标准参差不齐等;绿化养护不定期，绿植不及时修剪除草，会出现孩童在草丛中玩耍而被有害蚊虫叮咬等现象。服务费用收取不合理，费用偏高但物业管理服务不到位的情况屡见不鲜，不少业主表示物业管理服务水平低，是否可以拒绝交物业管理服务费用，物业管理费用没有收费标准的限定。要解决物业服务质量不完善的这个问题，是要制定统一的服务方式及服务程序，以体现物业服务水平。 |
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