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标题 上海城投社区型租赁住宅的商业模式探索
范文

    陈晓波

    

    摘要:自国家提出构建租购并举的住房制度体系后,上海积极响应,在全国率先推出“租赁住房用地”作为新建租赁住宅的主要渠道。这类新建产品具有规模大、配套全、社区性、全自持的特征,故称为社区型租赁住房。以上海城投实践为例,对社区型租赁住宅的发展现状进行分析,指出其盈利难点,最后总结近几年城投对社区型租赁住宅商业模式的探索及思考。

    关键词:社区型租赁住宅;商业模式;上海城投

    中图分类号:F293 文献标识码:B

    文章编号:1001-9138-(2020)06-0018-21 收稿日期:2020-04-26

    2016年,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出鼓励新建租赁住房,并将新建租赁住房纳入住房发展规划。为此,《上海市住房发展“十三五”规划》中提出,新增加1700公顷“租赁住房用地”,占住宅用地供应面积的三分之一。2017年7月,上海在全国率先以招拍挂的形式推出“租赁住房用地”。截止到2020年2月底,上海总计成交102幅租赁住房用地,共计50家主体拿地,其中绝大部分是国企。

    租赁住房用地上新建租赁住宅具有规模大、配套全、社区性、全自持的特征,被统称为“社区型租赁住宅”。這些租赁住宅在未来三年大批人市,其中2020年预计入市1.6万套、2021年预计人市4万套、2022年预计入市4万套,共计9.6万套。这些项目的人市,将影响上海住房租赁市场的格局。

    本文以上海城投为例,重点讨论这类租赁住宅企业的商业模式。。上海城投是以地产业务和投资业务为主的国有控股上市公司,把积极参与租赁住宅的开发运营作为新的时代使命,至今已取得租赁住房用地7幅,共计1.6万套,总建面达61万平方米。

    社区型租赁住房属于创新产品,尚处于起步发展阶段,目前市场上没有成熟的项目推出,因此上海城投在开发运营这类产品时,面临着诸多难点。

    一是盈利难。我国住房租赁市场长期以来未能得到与销售市场同等速度的发展,使得住房销售价格一路高歌猛进,而住房租金水平增长缓慢,租金售价比(指全年租金与房屋总价的比值)常年维持在1%-2%,导致租赁住宅的资产回报率低。而重资产模式的社区型租赁住宅,由于新建比其他改造型租赁住宅前期成本投人大,导致投资回收期长。以上海城投社区型租赁住宅项目为例,其资产回报率在3%左右,低于当前利率水平,投资回收期长达30年。

    二C是运营难。租赁住宅对国企精细化运营管理能力提出了极高的要求,相比国际发达国家,我国租赁住宅企业的运营能力有待进一步培育,可以通过运营成本与运营收人的比值、人房比等指标体现。美国头部租赁企业运营成本与运营收人比为60%左右,而国内头部租赁企业为85%左右;日本头部企业运营的人房比为1:150,而国内大多为l:120左右。

    三是定位难。相比其他类型租赁住宅,社区型租赁住宅的主力户型面积段跨度大,户均面积从.最小的不足30平方米,到最大的150平方米以上,这使得不同的租赁客群存在于一个社区内,提高了定位及运营的难度。如刚毕业的大学生和白领更注重性价比,家庭型客户更注重私密性、功能性,物业服务以及教育、医疗资源配套等。

    四是退出难。从国际经验看,由于重资产型租赁住宅具有全自持不可分割的属性,因此最好的退出方式之一是资产证券化。但当前我国发展权益型REITs仍面临一系列问题和障碍,主要原因在于:租赁住宅的资产回报率无法满足REITs的发行要求,当前上海租赁住宅的资产回报率在3%左右,而REITs一般要做到6%才能被市场接受;另外,我国公募REITs尚处于探索阶段,目前国内类REITs标准化程度与国际实践仍有差距,在准入条件、组织形式、治理结构、分红比例、投资门槛以及税收方面都还有待完善。退出难是导致租赁住宅商业模式不清晰的关键所在。

    为了进一步明确社区型租赁住宅的商业模式,促进社区型租赁住宅可持续发展,发挥国企在租赁住宅领域的压舱石和稳定器的作用。上海城投不断探索,借鉴国际先进经验,初步探索形成社区型租赁住宅的商业模式,即以现金流为核心,轻重结合、运营为王、资产为本,牢牢抓住四重价值——以提升资产价值为目标,以客户价值为基石,以品牌价值为导向,最终实现企业价值。

    1以提升资产价值为目标,运营为王,资产为本

    运营为王,租赁住宅项目的核心竞争力是运营,优秀的运营管理能力对项目的增值溢价起决定作用。故上海城投成立了资产运营公司。通过打造创新、差异、全方位的租赁住宅运营管理体系,建立基于大数据分析的运营模式和智慧化信息化管理平台,培育运营能力,提高运营效率,增加租金收入,最终提升物业资产价值。

    资产为本,社区型租赁住宅商业模式的核心就是要不断提升资产价值,最终实现退出。分析美国最大的长租公寓运营商EQR发展历史,我们发现,持有资产并在价格周期中灵活处置资产,是公寓运营商的主要盈利模式,需要具备周期的把控能力和资产的驾驭能力。通过对周期的精准研判,结合优秀的运营能力,不断提升资产价值;通过运用对资产的驾驭能力,高抛低吸,实现资产退出后的盈利变现。

    尽管目前上海社区型租赁住宅流动性受限,但具有地产开发基因的上海城投,一直秉承运营为王,资产为本,通过不断增强资产周期操作能力,探索资产的多种退出路径,包括整体转让、发行REITs、基金等,从而未来有望实现资产的退出与盘活,增加盈利能力,形成有效的商业模式。

    2以客户价值为基石,引领新时代居住生活理念

    “房子是租来的,但生活不是”,满足租户日益强烈的高品质居住需求,为租户提供有品质的租房生活。这是上海城投一直坚持的以客户价值为基石的理念。为此,上海城投主要采取了以下操作路径:

    首先,在产品定位方面。进行大量的市场调研和消费者资料整理,描绘出目标客群画像,挖掘和寻找租户更全面的消费画像。根据有效的客户画像精准定位产品,科学设定户型面积及配比,打造受租客欢迎的设计和装修风格,有针对性地设置商业和公共设施配套,解决社区型租赁住宅项目定位难的问题,,

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更新时间:2025/3/10 12:50:43