| 标题 | 泡沫预防和硬软着陆 |
| 范文 | [摘 要]基于资产估价模型，提出土地增值税、地价税、反投机期权和有限期土地使用制可作为政府的优选政策来预防土地泡沫的生成。对于市场失败的产物——土地泡沫，政府有三种应对策略，即通过增值税和地价税或房地产税等手段挤破泡沫的硬着陆和高位维持泡沫的软着陆以及硬性软着陆。硬着陆虽然使泡沫破裂，但是使泡沫破裂后的土地市场价值低于原本无税时的土地基础价值，是市场失败后的政府调控失败。然而通过税收手段的硬性软着陆不仅可使已生成的泡沫不再增大，还可使调控后的土地价值回归到原本无税时的土地基础价值。根据历史经验，日美欧等经济体对于泡沫都采取了硬着陆政策而导致了金融经济危机，但研究发现唯有我国台湾地区使20世纪80年代发生的土地泡沫成功软着陆而避免了金融经济危机。文章提出的理论和台湾地区经验对于解决我国当前部分城市的严重泡沫问题具有参考价值。 [关键词]土地泡沫；泡沫预防；硬着陆；软着陆；税；日美和希腊泡沫；台湾泡沫 [中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）03-0001-09 一、引 言 近年来，我国国内城市尤其是一线城市房地产价格呈持续上涨态势，有关房地产价格问题成为了全社会关注的热点。对此，虽然政府出台了一系列房地产调控措施来稳定房价，但是迄今为止所取得效果并不显著，离预期调控目标相差甚远。①然而，我国房地产市场关乎国计民生，房价问题不仅影响国民经济的整体健康发展，也牵动着广大群众的生活水平。抑制房价过快上涨，维护房地产市场健康稳定仍将是未来一段时间政府宏观调控的重要任务。② 我国房地产市场调控主要有行政手段和市场手段两种。前者包括“限购”、“限贷”、“限价”等政策，后者包括诸如征收房地产税、增加保障性住房供给等措施。但是从目前政策实施的效果来看，依靠行政手段控制房价的作用十分有限，决策层开始考虑调整已有的房地产调控思路，逐渐由行政手段转向市场经济手段，例如，目前正在上海、重庆等地试点的房地产税正是实施市场经济调控的代表。③ 另一方面，房地产价格归根结底是市场经济的产物，因此抑制房地产价格过快上涨最终还是需倚重市场经济手段来建立长效的调控机制。④ 房地产价格上涨自然引发了对房地产泡沫的担忧。目前国内学术界对于中国房地产市场是否存有泡沫仍然存在争论，不过大多数研究认为近年来我国房地产市场已经出现了价格泡沫（姜春海，2005；况伟大，2008；韩冬梅等，2008），而一些学者也指出应加强房地产调控措施的针对性，避免房地产泡沫扩大和破灭。⑤ 另外，国际上也极为关注我国房地产问题。比如，2013年10月20日英国金融时报发表署名Simon Rabinovitch文章指出中国高房价是中国经济和社会稳定的最大威胁。⑥ 2013年诺贝尔经济学奖得主耶鲁大学罗伯特·席勒教授也指出中国房地产泡沫严重。⑦2013年10月16日《日本经济新闻》报道为解决中国房地产泡沫问题李克强总理倾向于开征房地产税和遗产税。⑧从以上媒体报道可以看出我国房产问题已成为国内外焦点。为何会出现如此如火如荼的情况？无风不起浪，其根本原因很可能是中国部分地区的确发生了严重的房地产泡沫。国外有许多学者的研究，比如Dreger和Zhang（2010）、Ueda（2011）等一致认为中国存在严重房地产泡沫问题。 万军民对日本泡沫进行过深入研究，⑨发现日本20世纪90年代泡沫破灭后长期不景气主要是由巨额存量债务引起的（万军民，2005、2006a、2006b、2007、2009；小川·万，2007、2011；Ogawa和Wan，2007）。万（2005）指出过度投机和过度宽松的金融政策造成了日本泡沫，之后日本央行的紧缩融资和连续加息以及房地产税的开征挤破了泡沫而让经济硬着陆，还提出泡沫越早破灭对经济冲击越小。对于中国泡沫问题，万军民（2006）提出泡沫是市场经济的癌症，并提出泡沫发生后虽有硬着陆和软着陆两种对策，但应优先选择软着陆（万军民，2009）。在预防泡沫方面，万军民（2009）也提出了三个原则，一为反投机的实需原则，实需原则和投机的对立是东西方文明理解市场经济的基本对立点，⑩二为非纸币原则，三为社会主义市场经济制度原则，并坚信中国一定能用自己的智慧解决国内的同时也是国际的诸如泡沫的课题。在最近的研究中，Wan（2011a）还提出了预防泡沫的各种具体税制和土地公有租赁制。 Wan（2011b）建立了一个理论模型，用来解释房地产泡沫期间，美国希腊等发达国家过少储蓄，而中国和日本却过度储蓄的状况。在生命周期储蓄框架内导入了房地产泡沫和投机性购房行为，并首次提出了投机性储蓄假说。如果不受金融制约，投机性购房者哪怕既无资产也无工作，只要签约买房便能得到房产升值的资产，于是购房者贷款消费，结果造成过少储蓄。利率越低，金融越宽松，房地产泡沫越严重，则过少储蓄程度越高，泡沫破裂将使此类家庭破产。如果受到金融制约，比如需付首付款和贷款利息，在还清贷款之前升值房产不能用来抵贷新款等规定，此时购房者所付的利息为过度储蓄，利率越低，房产泡沫越严重，金融越压抑，则过度储蓄越严重。如果金融压抑有所缓和，比如可以用新贷款来付房贷利息，过度储蓄将得到缓和，并可实现最优储蓄。Wan（2013）用中国1995～2010年的省级面板数据和2005年6大城市家户调查微观数据做估计，发现城市的高房价和房贷利息支付显著地推高了家户储蓄，与投机性储蓄假说的预测具有一致性。{11}因此，投机性储蓄假说既可以解释一国内的储蓄消费不平衡问题，也可解释国际间的收支不平衡问题。其政策含义是，通过反投机建立预防泡沫的制度既是中国的当务之急，也是日美欧等发达经济体避免大量破产和国际经济再平衡的必要途径。 值得一提的是，小川一夫教授也对日本的资产泡沫进行过深入研究。小川（2009）发现日本泡沫生成期由于土地担保价值的提升，{12}银行增加了各种放贷，家户提高了消费，企业增加了投资，日本经济一路飙升，但是20世纪90年代泡沫破灭后，银行和家户和企业积累了大量债务，政府也没能及时制定相应有效措施解决债务问题，加之土地担保价值持续走低，导致银行惜贷，家户为还巨额存量债务而长期省吃俭用降低消费，企业降低设备投资和裁减雇员并削减研发支出导致日本企业的长期潜在增长率下降。由于银行与家户和企业的债务是巨额存量，即使央行创造性地发明了零利率和货币宽松政策也是杯水车薪，长期的还债过程刚好构成了日本20多年的经济低迷。 当我们将[光离开中日而放[世界时，发现近年来全球经济不稳定和不确定性是由于美英等主要发达经济体刚刚经历了金融经济危机。Stigilz（2009）和Rogoff（2010）认为，目前的经济体制尤其是资本市场监管缺位是金融经济危机的元凶，房地产市场的泡沫生成和随后的崩溃是危机的主因。为何在不同时间不同地区几近相同的泡沫周而复始地出现和破灭，对于这个问题我们直到现在其实还不是很清楚。 笔者相信中国政府比日美欧等经济体更加深刻地认识到泡沫的危害，因为毕竟有如此多的失败教训作为前车之鉴，所以更相信当前中国比至今为止在泡沫上栽跟斗的经济体更加迫切需要一套应对已发生泡沫的政策理论和防范泡沫于未能的理论。遗憾的是日美欧至今既没能找到泡沫发生后的事后软着陆对策，也没找到预防泡沫生成的行之有效手段，所以对中国来说必须另辟蹊径。本研究试图从泡沫生成理论入手，先探讨防范泡沫的可行性，然后探讨泡沫生成之后的政府最优应对策略。 本文核心经济思想是反投机。反投机的经济思想从春秋至现代贯穿长期的中国经济史。早期文献比如《管子·山权数》第七十五（轻重八）有“物有豫而君失策民失生矣”，但从古到今的学者比如郭沫若先生（《郭沫若全集》的《历史编》第八卷，pp. 128-129）将其理解为“豫”为“凡事豫则立，不豫则废”之“豫”，而唯有美国宾西法尼亚大学W. Allyn Rickett教授1985年在自己倾注毕生精力英译《管子》中将“豫”理解为投机，{13} 笔者认为投机的翻译较为恰当而郭沫若先生的理解值得商榷，因为将“豫”译为投机反投机既容易理解原文和其上下文又贯穿《管子》通篇经济思想。从古代的司市到当今的物价局，其功能之一便是遏制扰乱市场秩序的投机行为。为反投机而由古代中国发明的专卖制度现已为世界广泛使用，笔者认为这个制度利于维持市场经济稳定高效运行，是中国对世界的一大贡献。 本文基于资产估价模型，提出土地增值税、地价税、反投机期权和有限期土地使用制可作为政府的优选政策预防土地泡沫的生成。对于作为市场失败产物的土地泡沫，政府有三种应对策略，即通过税收等手段挤破泡沫的硬着陆和高位维持泡沫的软着陆以及硬性软着陆。本文发现硬着陆手段虽然使泡沫破裂，但是使泡沫破裂后的土地价值低于原本无税时的土地基础价值，是市场失败后的政府调控失败。通过地价税调节的硬性软着陆不仅可使已生成的泡沫不再增大，还可使调控后的土地价值回归到原本无税时的土地基础价值。根据历史经验，日美欧等经济体对于泡沫都采取了硬着陆政策而导致了金融经济危机，但本研究发现唯有我国台湾地区使20世纪80年代发生的土地泡沫成功软着陆而避免了金融经济危机。 本文余下的内容安排如下：第二部分提出泡沫模型，预防泡沫的制度和泡沫生成后的硬软着陆政策；第三部分利用统计数据分析硬软着陆的历史经验；第四部分总结全文并讨论未解决课题。 二、模型分析 （一）私有土地制下防范泡沫的政策和制度 1. 泡沫生成 本小节介绍Wan（2011a）和万（2014）的分析框架和其主要发现。假定经济体中存在两个资产市场，一个是安全资产，比如银行存款，其定期利息为r，r 为正实数且是永远不变的常数；另一个资产为土地，每期租金收益为d，d 也为正实数并且也是永远不变的常数。投资家寿命有限，所以当购买无穷期可使用的土地时，不管其主观如何，非得先预测将来出卖土地时的价格再来决定土地的可支付价格，因此土地买卖具有投机性。土地市场风险的唯一源泉为土地使用期的无穷性，即终点不确定性，本文称之为确定的不确定性（certain uncertainty），是泡沫生成的原因。根据Muth（1961）的合理预期（rational expectation）或完全预见（perfect foresight）假说和Fama（1970）的有效市场假说，完美的资产市场（complete market）均衡时存款市场和土地市场之间的投资收益率须一致，即无裁定条件（no arbitrage condition）须成立。进一步假设t期土地价格为pt，此时理性投资家面对： 1+r=■ （1） 此时土地价格pt的解（forward-looking solution）为： pt=■+■■ （2） 且t？缀[1，∞）。（2）式右边第一项为土地基础价值（fundamental value），任何时点t<<∞对土地的基础价值估价都是恒定的，此性质非常重要，在后面的土地增值税分析中还将被提及，右边第二项为泡沫项也被称为横截条件（transversality condition）。如果， ■■>0 （3） 则土地价格中存在泡沫，反之如果， ■■=0 （4） 则土地价格中没有泡沫，文献中比如Montrucchio（2004）假设（4）式成立即假设没有泡沫。pt+T是投资家独立于土地租金收益和存款利率的预期，是有无穷可能的心理参数，为简化分析我们假设其每期增长率为外生给定的正实数g， pt+T=（1+g）Tb （5） b为任意正实数且b<<∞，然后我们得到： 如果g 如果g=r则■■→b （7） 如果g>r则■■→∞ （8） （6）式为无泡沫条件，（7）式为相伴型泡沫（coexisting or concurrent bubble）条件，而（8）式为发散型或爆炸型泡沫条件。芝加哥大学Eugene F. Fama教授因提出有效市场假说而获取2013年度诺贝尔经济学奖，之后于12月6日接受《日本经济新闻》的采访时仍坚持“有效市场中不存在泡沫”的观点，{14}他的这个说法刚好可以用（6）式来表述，可看作一个信念，这个信念只是具有无穷可能性的pt+T的假定值之一，如稍换假设的（7）和（8）式就完全拒绝了“有效市场中不存在泡沫”假说。这里需要强调的是，在有效市场假说与完全预见假说以及理性投资人假说都成立的情况下，土地市场至少存在两种理性泡沫。{15}这里的理性泡沫由投机交易引起，在数学上等价于不满足横截条件。所以，反投机便成为了预防泡沫和泡沫生成后应对策略的切入点，并且这个思路贯穿本文。在考虑预防泡沫和泡沫生成后的调控政策时，我们不考虑金融政策，因为金融政策的变动将影响整个宏观经济，比如，这里的银行存款利率r如果被提升，土地市场以外的所有投资都会因为托宾Q 降低而被削减，对宏观经济带来负面影响。为避免这种金融政策的局限性问题，在以下的分析中我们对症下药，假设金融政策保持不变，只考虑各种针对土地市场的特定调控政策并观察其效果，因为不是中小企业等的投资而只是土地市场出现了泡沫问题。 2. 土地增值税 假定（6）式不成立时，我们探讨什么样的土地增值税（land value added tax or capital gain tax）可使泡沫项为零同时又不影响土地基础价值。假设税率为？资？缀[0，1]，在导入该税后，新的无裁定条件为：{16} 1+r=■ （9） pt的解为，pt=■+■■=■+ ■■■b （10） 然后我们得到下面命题： 命题一：税率为？资？缀（■，1]的增值税不仅排除泡沫，而且不对土地基础价值产生任何影响。如果泡沫足够严重，即当g>>r时，？资→1，税率需接近100%才能排除泡沫。 Burman（1999，p.29）报道主要经济体都普及了资本利得税（capital gain tax），1998年澳大利亚，加拿大，法国，意大利，日本，瑞典，英国，美国的税率分别为48.5%，23.5%，26%，12.5%，20%，30%，40%，和20%。即使有如此高的税率，为何日美等国家还是发生了严重的资产泡沫呢？根据命题一，我们的解释是其原因可能是资本利得税率过低。 3. 土地价值税 对于同等建筑质量的房屋，北京比南昌贵，其根本原因在于位置不一样，即房地产价值的根本在于土地价值，因此房地产税（real estate tax or property tax）基本等价于土地价值税（land value tax）。假设土地价值税率为实数？子，则导入此税种后的裁定条件为： 1+r=■ （11） 然后我们得到pt， pt=■+■■ （12） 和以下命题： 命题二：除去泡沫的土地价值税率为？子∈（■，1]。{17}但是，征税后的土地市场价值降低为原本无税无泡沫时的土地基础价值的■，从而扭曲了原本土地基础价值。如要除去同等程度的泡沫，土地增值税率须高于土地价值税率。 4. 混合税 日美欧等发达经济体以及我国台湾地区既开征了土地增值税也开征了土地价值税， 实行的是混合税制， 因此我们有必要分析在混合税制的情况下， 什么样的税率可以预防泡沫。假设土地增值税的税率为？资？缀[0，1]，土地价值税率为实数？子，则同时导入两税后的裁定条件为： 1+r=■ （13） 然后我们得到， pt=■+■■ （14） 和以下命题： 命题三：除去泡沫的土地增值税和土地价值税的混合税率为？资+？子∈（■，1]。但是，征税后的土地市场价值降低为原本无税无泡沫时的土地基础价值的■，从而扭曲了原本土地基础价值。因此， 从减少扭曲角度， 需要尽可能低的地价税率。 5. 期权制 我们考虑一个反投机期权（counterspeculation or rebate option）。假设土地出售者知道土地价格pt由两部分组成，一部分为基础价值pf，另一部分为将来会破裂的泡沫b。土地出售者的报价为， pt=pf +b （15） 买卖成交时土地出售者同时须给予购买者在土地泡沫破裂时以原成交价pt退货的权利，之后我们得到以下命题： 命题四：反投机期权价值等于泡沫价值。如果泡沫破灭后土地出售者被购买者行使期权时的损失大于泡沫价值，出售者的事前报价将等于基础价值pf，即泡沫项为零。证明详见Wan（2011a）。 正如万（2009）指出，泡沫生成和破灭会导致社会财富再分配，虽然事前为公平的资产交易，但在事后成了不公平的存量财富再分配；泡沫资产买卖不仅是一种零和游戏，而且引发日本式的长期经济衰退问题，以及美国式的“占领华尔街”运动，具有极大的负外部性。因此政府应该为阻止泡沫生成和破裂而阻止投机交易。 （二）公有土地制下的有限期土地使用权制 本小节讨论当今我国实行的有限期土地使用权制的公有土地所有制和泡沫生成的关系。{18}假设作为全民代表的政府起初拥有所有的土地，然后将土地分成若干份，政府对每份土地只出售有限期比如70年的使用权，70年到期后土地自动回归政府，政府可继续将此土地再次出售70年等有限期的使用权。{19}我们得到以下命题： 命题五：有限期T（0 pt=■■=1-■■ （16） 使用期越长土地价值越高，其范围为■？燮pt<■，土地价格不再存在泡沫。 这种制度安排，彻底排除前节提到的终点不确定性问题，从而排除泡沫。在现实政策的操作层面，有个如何选择最优使用期的问题，理论上使用期越短越不容易产生泡沫，但是分割土地使用期限的成本会越高，比如容易降低对土地长期投资的积极性，因此需要权衡利弊后才能确定最优使用期限。在投资人从政府购买70年使用权后，如果用到50年时投资人改变原先计划而准备出售剩下使用权，这对潜在土地购买者来说20年的土地使用权不宜用来做70年的投资，因此容易降低土地投资的效率。政府可以通过先购买剩下的20年使用权，之后再卖70年给新的土地购买者可以解决以上问题。土地有限期使用权制度除了预防泡沫外，还有一个好处是政府可以通过持久的卖地收入作为公共财政来源从而减少反逃税等全社会的征税成本。{20} （三）泡沫硬着陆 如果土地市场出现了发散性泡沫，即（8）式所示的g>r，泡沫bt>0，根据命题一，政府可导入税率为？资∈（■，1]的增值税排除泡沫，此时土地市场价值从pt=■+bt降至pt=■，即泡沫破裂，也称泡沫硬着陆，之后土地市场价格回归到土地基础价值部分。根据命题二，政府也可选择税率？子∈（■，1]的地价税，或根据命题三选择土地增值税和土地价值税的混合税？资+？子∈（■，1]排除泡沫，此时土地价格从pt=■+bt降至pt=■，泡沫破裂而硬着陆，土地价格低于无税时的基础价值。我们得到以下命题： 命题六：对于同等程度的泡沫，让泡沫硬着陆的地价税率低于增值税率，但增值税后的地价回归原本土地基础价值，而地价税后的土地价格低于原本土地基础价值，因此从减少对土地价值扭曲的角度，增值税优于地价税。 在现代金融市场中，土地广泛地作为银行与企业和家庭借贷关系中的担保物，如果需要挤破泡沫，开征增值税后的土地价格比开征地价税后的土地价格高，因此增值税有利于减少泡沫破灭后的不良债权和连锁倒产等问题。 （四）泡沫软着陆 如果土地市场出现了发散性泡沫，（8）式所示的g>r，泡沫bt>0，此时政府导入税率为？资=■的增值税，让bt不再增大并保持在某个恒定值b，而且使土地价格中出现相伴型泡沫，之后土地价格pt=■+b保持在某个常数值，但仍高于原先土地基础价值，对土地市场带来扭曲。但是，如果政府导入税率？子=■的地价税，此时土地价格从pt=■+b变为，pt=■+b=■■+b，并且当b=■■时pt=■，土地价格回归到无税时的基础价值。我们得到以下命题： 命题七：对于同等程度的泡沫，让泡沫软着陆的地价税率低于增值税率，但增值税后的地价高于原本土地基础价值，并仍保留着相伴型泡沫从而对土地市场带来扭曲。但是，地价税既可使泡沫不再增大，又可使税后土地价格回归到原本土地基础价值，从而不对土地市场带来任何扭曲，此时的地价已从■+b降低到■，是一种硬性软着陆。 通过地价税调控的泡沫软着陆会伴随土地市场价格的下降， 这会导致不良债权和连锁倒产问题，因此是一种介于硬着陆和软着陆之间的一种调控政策，我们称之为硬性软着陆。通过增值税的泡沫软着陆虽然保留着相伴型泡沫从而对土地市场带来扭曲，但是有利于减少泡沫破灭后的不良债权和连锁倒产问题，因此政府在选择税种时要权衡各税种的利弊。如果政府的调控目标是降低地价并让地价回归到土地基础价值，那么让泡沫硬性软着陆的地价税是优先选项，但是寻找此税率是不容易的，因为只有一个值，再者发散型泡沫随时间而增大，在泡沫生成初期，当b<■■时，软着陆后的土地价格低于无税无泡沫时的原本土地基础价值，而当泡沫比较严重比如b>■■时，软着陆后的土地价格仍高于无税无泡沫时的原本土地基础价值，此两种情况都对土地价格带来扭曲，所以寻找b=■■的政策调控时机非常重要；又因为，0<■<1，0 参照命题三，我们也可导入混合税？资+？子∈（■，1]让泡沫软着陆，此时土地价格从pt=■+b变为pt=■+b=■■+b，并得到以下命题： 命题八：对于0 万（2009）建议政府软着陆政策成功后还需采取相应的补救措施。因为软着陆政策同样带来大规模的社会资产存量再分配，社会财富向部分人集中，比如银行存款者的财富流向泡沫资产购买者，社会贫富差距加大并成为社会不稳定诱因因此政府需要通过资产税收入等，采取基础教育与医疗和年金等方式补贴银行存款者和贫苦家庭。 三、历史经验 根据统计数据，我们绘制了日本美国和希腊的房产价格图。日本的数据来源于日本不动产研究所公布的全国土地价格统计，美国的数据来源于美国统计局公布的Case-Shiller全美房地产价格指数，希腊的数据来源于希腊央行公布的全国房地产价格指数，所有指数均为名义值，未作一般物价调整。为了便于比较，三国指数均以1997年作为基准年，其指数等于100。 如图1所示，日本的地价泡沫始于20世纪80年代，破灭于90年代初，之后经历了20多年的地价持续下跌。美国的房产泡沫始于20世纪末而破灭于2007年，希腊房产泡沫始于20世纪90年代，而破灭于2008年，比美国稍晚。许多欧洲国家比如英国都经历了与美国类似的房地产泡沫的生成和破灭。 我国台湾地区于20世纪80年代几乎与日本同时经历了较为严重的房地产泡沫。比如张等（2009）指出1988～1990年台北市房市泡沫期间，泡沫价格分别占市价约47%与54%的高比例。笔者将台北、北京和上海的房价做了一个对比，并绘制成图2。台北市的房价数据来源于台北市统计年报1999～2012各年版，其中1982～1985年，1988～1990年，1992～1995年，1997～1999年数据缺失，笔者假设缺失期间价格为均匀变化并对缺失数据进行了估计和补充。台北市政府详细报告了路线段和一般区段的最高和最低房屋价格，笔者用最高和最低价格的平均值作为台北市房价的代理变量。根据中国房产统计年鉴1999～2012各年版公布的分省市房屋价格，笔者找到了北京和上海的商住型房价信息。台北，北京和上海的价格均为名义值，并以1997年为基准年，将该年指数定为100。从图2可以直观发现，北京和上海的泡沫问题应该比台北严重得多，与图1相比较后也可直观发现比日本严重得多，同美国和希腊类似。庆幸的是，台北政府并没有采取日美欧式的硬着陆政策，而是让房价高位维持相当年段，在此期间一般物价指数维持3个百分点左右的增长，让房市泡沫成功软着路。这是至今为止笔者发现的软着陆唯一成功案例。我国台湾地区的经验，不仅支持了笔者在本文中提出的软着陆假说，而且必将对我国北京上海等城市的严重泡沫问题提供极其重要的参考。 台北房市泡沫软着陆的具体政策过程，值得当今学术界特别是我国大陆学者详细而深入的全方位研究。基于笔者目前的粗略了解，地价税和土地增值税的适时征收和适时减免等调控手段可能是最根本原因，这点不同于以往理论和经验，恰恰与本文提出的软着陆假说一致，即作为应对属于金融问题的泡沫，不以金融政策而是以属于传统财政政策范畴的征税手段予以调节。{21} 四、结论与政策含义 本文基于资产估价模型，提出土地增值税，地价税，反投机期权和有限期土地使用权制度可作为政府的优选政策事前预防土地泡沫的生成。对于作为市场失败产物的土地泡沫，政府有三种应对策略，即通过税收等手段挤破泡沫的硬着陆，和高位维持泡沫的软着陆以及硬性软着陆。本文发现硬着陆虽然使泡沫破裂，但是使泡沫破裂后的土地价值低于原本土地基础价值，是市场失败后的政府调控失败。通过地价税调节的硬性软着陆不仅可使已生成的泡沫不再增大，还可使调控后的土地价格回归到原本土地基础价值。根据历史经验，日美欧等经济体对于泡沫都采取了硬着陆政策，但本研究发现唯有我国台湾地区使20世纪80年代发生的土地泡沫成功软着陆。本文提出的理论和台湾经验对于解决我国当前部分城市的严重泡沫问题具有借鉴意义。 我国幅员辽阔，各地房地产情况差别很大，各地区的泡沫程度显著不同，对于泡沫严重的城市，根据本文的命题七和八， 笔者认为以房地产税为主要手段的软着陆较为恰当，而对泡沫不显著或还未发生泡沫的地区，根据本文的命题一，笔者建议以房地产增值税为主的政策来预防泡沫的发生。如果预防不得当，现在还未发生泡沫的地区将来出现巨大泡沫时，还需以房地产税为主要调控手段的软着陆政策。现在我国媒体广泛议论和关注的房地产税和遗产税，笔者认为这两种税都是房产市场长治久安的重要策略，只是制定具体税率时，本研究提出的命题可作理论参考。 作为未来课题，我们应该继续弄清楚心理期待（g）是如何形成的，其是否内生于税制，土地租金或存款利率等金融经济要素。本研究采用的是资产市场部分均衡分析框架，很难对其它行为主体比如政府和投资家等进行更深入的分析，所以笔者希望将来能在一般均衡框架内拓展本文的分析，并考察本文的主要命题会发生哪些变化。虽然本研究提出征税手段比金融手段更有效，但是开征新税在任何时代任何国家都是敏感且重要的政治课题，也是政治科学的核心研究对象，因此未来的研究需考虑开征新税种时的经济收益和政治成本。因篇幅有限，这些课题留给笔者和广大读者另作探讨。 [注 释] ① 据2013年12月1日出版的香港《争鸣》杂志第434期（第15页）报道，李克强总理在11月14日国务院会议上拿着70个大城市房价成交报表说：“坦白直说房价已失控，泡沬暂没引破不是福是祸，抑制房价措施都失败，不清楚地产资金、购房资金哪里来！这个谜不破，房价还会飚升。” ② 2013年9月30日《经济参考报》报道李克强总理主持召开国务院常务会议力推保障房遏制房价飞涨，这也是新一届政府重视房价问题的佐证。详细请见：http：//news.xinhuanet.com/house/suzhou/2013-09-30/c_117568809.htm。 ③ 2011年1月28，上海、重庆开始试点开征房产税。2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，未来国内将增加房产税改革试点城市。 ④ 关于这一点，2013年12月18日中国社会科学院学部委员经济研究所所长张卓元研究员表示：“这几年中国的房价上涨，特别是一二线城市房价上涨，说明了一条，就是靠行政的手段来控制房价还是效果有限，…今后要更多靠经济手段、市场的手段去控制房价。…而市场手段中重要方面便是房地产税。…房地产税肯定要实行，先立法，然后再开征。…因为房地产税的确是对限制住房过度投资、投机的需求是很有效的”。 ⑤ 国务院参事北京大学林毅夫教授2013年12月19日也指出中国要避免房地产泡沫破灭，详见2013年12月19日羊城晚报：http：//news.cntv.cn/2013/12/19/ARTI1387435980436216.shtml。 ⑥ 详见2013年10月20日《金融时报》网络版：http：//www.ft.com/cms/s/0/5d050ce4-37d6-11e3-a493-00144feab7de.html#axzz2oZzE0iEW。 ⑦ 详见2013年10月15日新京报：http：//house.people.com.cn/n/2013/1015/c164220-23211297.html。 ⑧详见The Nikkei Asian Review October 16 edition：http：//e.nikkei.com/e/fr/tnks/Nni20131021D21HH135.htm。 ⑨Wan（2004，p.1）提出“泡沫发生后应该如何应对，为何日本在20世纪80年代发生泡沫？”。 {10} 比如诺贝尔经济学奖得主芝加哥大学米尔顿·弗里德曼教授提出的投机不会破坏市场稳定，详见Friedman （1953）。这种思想已成为当今世界的普遍信念，尽管没有任何学者给予一个符合内部逻辑的证明。 {11} 万（2006）、Horioka和Wan（2007，2008）提出中美不平衡问题的核心源于中美储蓄不平衡，并对中国储蓄问题做了实证分析。 {12} Horioka（1996）也发现泡沫期的日本的国富有巨额增加。 {13} 详见Rickett（1985）. “If there is speculation in goods by private traders，the prince's plans will fail and the people will lose their livelihood. Therefore，those who were skillful in ruling the empire also extended their control to things other than the two chief targets for speculation（Guan，BC645，p. 405； W. Allyn Rickett， 1985）”。 {14} 详见2013年12月6日《日本经济新闻》早晨版。 {15} Shiller（1981）报告美国股市有可能存在泡沫，因此而获得2013年诺贝尔经济学奖。 {16} 这里我们不考虑负泡沫。 {17} 当τ∈（1，2+r）时泡沫项为负值，理性投资家只要手握资产就能做到赢利，我们不考虑这种情况。 {18} 数理经济学和一般均衡分析的创始人Walras主张土地公有制，详见Walras（1860）。 {19} 赵和陈（2006）揭示了中国土地制度史的]化规律为土地空间纬度的面积分割和诸如永佃制的权利分割。本文所示的有限使用年限制度为时间轴上的分割，同中国土地制度史]化规律中的分割特点具有类似性。 {20} 反逃税的研究最近有了新的理论和实证的拓展，详见Wan（2009，2010）。最优间接税的理论研究最近也取得新进展，详见Fujimoto和Wan（2009）。 {21} 对于台湾地区的地价税和增值税与住宅价格的关系，请参见蔡（1994），华（1997）和谢（2001）。 [参考文献] [1] 蔡吉源.亨利乔治法则与都市土地税制改革[A].中央研究院中山人文社会科学研究所人文及社会科学集刊[C]. 1994，6（2）：1-20. [2] 韩冬梅，刘兰娟，曹坤.基于状态空间模型的房地产价格泡沫问题研究[J].财经研究，2008（1）. [3] 华昌宜.地价税的意义与住宅建设[J].住宅学报，1997（5）：57-58. [4] 姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界，2005（12）：71-84. [5] 况伟大.中国住房市场存在泡沫吗[J].世界经济，2008（12）：3-13. 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Prevention，Hard and Soft Landing of Bubble Wan Junmin （Faculty of Economics，Fukuoka University，Fukuoka 814-0180，Japan） Abstract： Based on the arbitrage asset pricing model，we show that capital gain tax， land value tax，counterspeculation option and limited period of land usage prevent the occurrence of land bubble. For the land bubble considered as a result of market failure， the government has three kinds of policies called as hard landing，soft landing and softly hard landing. Hard landing is that the government chooses financial or tax tools to make the bubble be crash， but the land market value after crash may be lower than that of fundamentals， thus hard landing is considered as the secondary governmental failure. Soft landing is that the government chooses land value added tax or capital gain tax to make the increasing bubble to be a constant value. Softly hard landing is that not financial but tax tool just as capital gain tax and land value tax are used to make the increasing bubble to be a constant value， and then the land market value ex post can be equal to that of fundamentals without both bubble and tax. Based on the historical facts，Japan， US and Greece experienced serious land bubble and then they made the bubbly economies be hard landing. However， Taiwan made the land bubble in the 1980s soft landing. Our findings here would be important reference especially for solving the serious land and housing bubble issues in some large cities of the current Mainland China. Key words： Land bubble；Bubble prevention；Hard landing；Soft landing；Tax；Greece bubble；US bubble；Japan bubble；Taiwan bubble （责任编辑：张丹郁） [39] Wan，Junmin. Bubbly Saving[M]. CAES Working Paper Series WP-2011-010，The Center for Advanced Economic Study，Fukuoka University，2011b. [40] Wan，Junmin. Household Saving and Housing Price in China[M]. CAES Working Paper Series WP-2013-001，The Center for Advanced Economic Study，Fukuoka University，2013. Prevention，Hard and Soft Landing of Bubble Wan Junmin （Faculty of Economics，Fukuoka University，Fukuoka 814-0180，Japan） Abstract： Based on the arbitrage asset pricing model，we show that capital gain tax， land value tax，counterspeculation option and limited period of land usage prevent the occurrence of land bubble. For the land bubble considered as a result of market failure， the government has three kinds of policies called as hard landing，soft landing and softly hard landing. Hard landing is that the government chooses financial or tax tools to make the bubble be crash， but the land market value after crash may be lower than that of fundamentals， thus hard landing is considered as the secondary governmental failure. Soft landing is that the government chooses land value added tax or capital gain tax to make the increasing bubble to be a constant value. Softly hard landing is that not financial but tax tool just as capital gain tax and land value tax are used to make the increasing bubble to be a constant value， and then the land market value ex post can be equal to that of fundamentals without both bubble and tax. Based on the historical facts，Japan， US and Greece experienced serious land bubble and then they made the bubbly economies be hard landing. However， Taiwan made the land bubble in the 1980s soft landing. Our findings here would be important reference especially for solving the serious land and housing bubble issues in some large cities of the current Mainland China. Key words： Land bubble；Bubble prevention；Hard landing；Soft landing；Tax；Greece bubble；US bubble；Japan bubble；Taiwan bubble （责任编辑：张丹郁） [39] Wan，Junmin. Bubbly Saving[M]. CAES Working Paper Series WP-2011-010，The Center for Advanced Economic Study，Fukuoka University，2011b. [40] Wan，Junmin. Household Saving and Housing Price in China[M]. CAES Working Paper Series WP-2013-001，The Center for Advanced Economic Study，Fukuoka University，2013. Prevention，Hard and Soft Landing of Bubble Wan Junmin （Faculty of Economics，Fukuoka University，Fukuoka 814-0180，Japan） Abstract： Based on the arbitrage asset pricing model，we show that capital gain tax， land value tax，counterspeculation option and limited period of land usage prevent the occurrence of land bubble. For the land bubble considered as a result of market failure， the government has three kinds of policies called as hard landing，soft landing and softly hard landing. Hard landing is that the government chooses financial or tax tools to make the bubble be crash， but the land market value after crash may be lower than that of fundamentals， thus hard landing is considered as the secondary governmental failure. Soft landing is that the government chooses land value added tax or capital gain tax to make the increasing bubble to be a constant value. Softly hard landing is that not financial but tax tool just as capital gain tax and land value tax are used to make the increasing bubble to be a constant value， and then the land market value ex post can be equal to that of fundamentals without both bubble and tax. Based on the historical facts，Japan， US and Greece experienced serious land bubble and then they made the bubbly economies be hard landing. However， Taiwan made the land bubble in the 1980s soft landing. Our findings here would be important reference especially for solving the serious land and housing bubble issues in some large cities of the current Mainland China. Key words： Land bubble；Bubble prevention；Hard landing；Soft landing；Tax；Greece bubble；US bubble；Japan bubble；Taiwan bubble （责任编辑：张丹郁） |
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