| 标题 | 房地产税收体系：现状、问题与发展方向 |
| 范文 | 刘水杏 【摘要】税收是作为调控房地产市场稳定运行的重要手段，文章在当前热议房地产税收的背景下，结合房地产市场运行现状，阐述目前我国房地产税收运行体系的现状及其存在问题，在此基础上提出未来房地产税收体系的发展方向，旨在为进一步理顺房地产税收体系提供参考。 【关键词】房地产税收体系；房地产税收种类；主要问题 1 引言 近些年来，要不要全面开征房地产税成了一个有争议的热点话题，特别是2018年两会《政府工作报告》中提出，要“稳妥推进房地产税立法”，房地产税收的话题进一步由要不要征收逐渐转变为怎么征收、什么时候征收。实际上，一直以来我国房地产领域是有税收的，本文就在这种背景下适当阐述一下现有房地产税收体系下房地产税收的种类及其问题，并提出房地产税收体系的发展方向。 2 当前房地产税收的种类 税收是调控房地产市场、促进房地产市场稳定运行的重要手段，在房地产取得、交易和保有等多个环节均会设置，但各个环节所设置的税收种类多少、税率高低等方面的差异会让房地产市场的调控效果产生较大的差别。从不同角度分析，房地产税收的种类不同。 首先，从房地产开发与再开发流程看，我国房地产有土地一级开发、土地使用权取得、土地二级开发、房地产交易、房地产使用等多个环节，相应地，房地产税收几乎遍布整个房地产的开发与运行。 在拿地阶段，有耕地占用税、契税等；在建设阶段，有建筑业营业税金及附加、印花税、土地使用税；在销售阶段，有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、契税、个人所得税等。 在二手房交易环节则涉及营业税金及附加、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。 在使用阶段，有城镇土地使用税、房产税等。 其次，从房地产税收的征收方式看，征收方式多种多样，有的税收是从量征收，比如耕地占用税、城镇土地使用税，有的是从价征收，比如契税。 此外，房地产税收也可以分为直接税和间接税，直接税是指直接对纳税人征收的税收，包括耕地占用税、城镇土地使用税，土地增值税等，间接税是要从第三者征收的税收，包括营业税、印花税、契税等。 3房地产税收体系存在的主要问题 我国当前的房地产税收体系是在房地产业发展的不同阶段下、针对房地产市场建立和运行中出现的不同问题逐渐建立起来的，例如，1987年4月1日， 国务院发布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，决定对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人征 收耕地占用税，2007年12月1日，国务院颁布了中华人民共和国国务院令第5 11号，对耕地占用税暂行条例进行了修订，耕地占用税是为了调整改革开放初期乱占耕地、导致耕地大量减少问题而设置的一种税。城镇土地增值税则是在1988年9月27日国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中确立并于1988年11月1日起施行的，2006年对该条例进行了修改，城镇土地增值税是随着城镇土地有偿使用制度的建立而诞生的一种税。而土地增值税则是在1993年12月13日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，于1994年1月1日開始实施的，主要在房地产市场快速发展、价格高升、土地有了巨大增值的背景下诞生的。由此看来，当前运行的我国房地产税收体系是随着时间的推移逐步建立起来的，难免会出现税收重叠、顾此失彼等各种不连贯、不完善问题，通过条理化分析，目前我国房地产税收体系存在的问题主要是： 其一，从计税环节来看，房地产交易和流通环节税收种类多、相对集中，而使用和保有环节税收种类少。土地增值税、契税、印花税及其相关税收均为调节房地产流通交易环节的税种，而在房地产保有期间涉及的税种非常少，目前仅有城镇土地使用税、房产税，并且免税范围很大，比如，城镇土地使用税和房产税均把军队、国家机关、人民团体、财政拨款事业单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，以至于房地产居住行为基本上没有税收。正因如此，很多学者认为，我国多年来房地产发展过热、投机行为盛行，房地产保有环节税收比重小、起不到调节作用是一个主要原因。 其二，有些税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收益的作用。比如，我国现行耕地占用税是以纳税人占用的耕地面积为计税依据采用从量征收的方式。尽管考虑到地区经济发展差异对单位耕地占用税制定了地区征收标准、具有地区差异，但这种征收方式依然不能使税额随课税对象价值的上升而上升、不能随经济水平的变化而变化，不能达到调节资源使用、保护耕地的效果。 其三，房地产税收的调整周期过长，致使税收的调控作用降低。比如，城镇土地使用税是1988年9月27日国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，并于1988年11月1日起施行，直到2006年才对该条例进行了修改，于2007年1月1日起施行。在大城市，城镇土地使用税由0.5元至10元/平米增加到1.5元至30元/平米，这期间城镇土地使用税征收标准一直没有随房地产业的繁荣而调整，再加上免税范围过大，不能有效地抑制投资投机性等不合理需求。耕地占用税也有类似问题，1987年4月1日， 国务院发布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人征 收耕地占用税，当时规定人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元，2007年12月1日，国务院颁布了中华人民共和国国务院第511号令，对耕地占用税暂行条例进行了修订，规定人均耕地不超过1亩的地区每平方米为10元至50元，二十多年用同一标准征税，这与经济发展不相适应，极大地弱化了耕地占用税的资源调节作用。 其四，房地产税收体系配套工作不够完善。房地产税收的征收需要以完善的产权体系、客观的房地产评估、及时的不动产登记为基础，但现阶段这三项工作都存在模糊滞后或人为影响的干扰。每年因产权产生的纠纷屡见不鲜，房地产评估行业的寻租行为以及还未完成的不动产登记工作，都在束缚着房地产税收体系的正常运行，甚至可能会造成纠纷、偷税漏税现象、增加征税过程中的税收成本等问题。 4 我国房地产税收体系的发展方向 十八届三中全会中通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，明确提出了“税收法定”的原则，也就是说政府必须依法征税，依法征税首先应该制定完备的房地产税收体系。 首先，应该明确房地产税收体系的发展方向和作用。房地产税作为房地产经济的重要组成部分，不論房地产经济是过热还是不景气，都应该有自己的科学体系，而不应该是在房地产过热时积极讨论和制定、在房地产滞缓时就要淡化和取消的一种简单手段。因此，不论房地产市场如何波动，我国当前都应该按照经济规律和要求从理论上设置完备的房地产税收体系，解决当前以费代税、税费并存和房地产税收名目繁杂、各个环节税收比重不均的混乱状态。 其次，科学设置的房地产税收体系应该与房地产开发与再开发的不同环节相一致。在房地产的取得、开发和保有等不同阶段中，任何环节房地产税收的缺失或不力都会对房地产经济和市场造成较大的影响，致使房地产调控总体效果大打折扣。就我国目前而言，房地产保有环节税收种类少、调节作用较小，致使投机需求长盛不衰。因此，需要科学设计保有环节的税收种类及征收范围。例如，对于同一家庭名下持有房产超过3套（包括3套）须征保有税。在满足家庭居住的情况下减少炒房行为、抑制投机需求，使住宅性房地产真正回归居住性功能。 第三，根据每种税收的特性科学设计各个房地产税的征收方式，体现房地产的级差收益。区位条件是土地价值的重要影响因素，不同区位的土地价值差异很大，房地产税收的征收应充分考虑这一要素，耕地占用税、城镇土地使用税可以适当考虑同一供需圈土地的价值、采用从价征收。 第四，各个房地产税收的税率、额度应该与经济水平的变动和房地产市场的起伏大体一致，应该缩短运行周期、适时调整。 第五，完善配套工程。充分利用电子计算机技术，及时补充完善房地产产权等信息的登记工作，并充分利用网络资源，实行信息透明公开、资源共享，减少征税工作的不确定性和征税成本。 参考文献： [1] 李波.我国房产税问题及对策研究[J].创业科技，2015（9）. [2] 胡莲.中国房地产税收改革策略研究[J].住宅与房地产， 2017（9）. [3]马红梅.中国房地产税收改革模式探究[J].现代商贸工业，2018（1）. |
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