| 标题 | 财务人员在房地产销售代理企业合同管理中的作用 |
| 范文 | 刘哲 [摘 要]企业的顺利运转、成功经营缺少不了合同管理这个重要的环节。合同管理是规范企业经济行为，使企业适应经济发展的重要保证，但是，从大部分企业合同管理的现状来看，财务人员在其中仅发挥简单核算的作用，很少积极参与到合同的签订到结算等一系列的过程中。随着市场经济竞争的日渐激烈，财务人员应当充分发挥出自身的作用，严格实施本部门监督、管理的职能，促使合同管理帮助企业以最低的成本带来最大的效益。 [关键词]房地产行业；销售代理；合同管理 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.156 1 财务人员在房地产销售代理企业合同管理中的作用 （1）在项目前期的策划、评判过程中，财务可全程参与，将企业的损失减少到最大限度内，促使公司的利益提升。在分析项目可行性过程中，可预测项目经营的效益，结合企业的利益需求，及时推断预判项目的风险性，同时推算项目能够为企业带来的最大效益，根据收益的多少选择出有益于企业的项目，在最大限度内增加企业各方面收益。 （2）在企业合同评审的过程中，财务人员结合财务税收的法律法规，提供专业意见，避免企业合同与财务税收牵扯上不必要的关系。房地产销售代理企业的客户主要是由市场部客户部挖掘，同时将客户的实际需求作为起草合同的标准。然而，起草合同并非由财务人员全权完成，这就导致合同在起草的过程中可能不了解税务相关法规，因此起草合同过程中仍需要财务部相关人员的参与，一方面可提供指导的意见，另一方面可降低税收风险发生的概率。在订立销售代理合同时，财务人员可收集以往企业的订立销售代理合同的案例，并整合其中的经验，提供有价值、可靠的数据帮助。在合同执行的整个过程中，财务部会严格监控，并且做到跟踪分析，以便为新合同的签订提供经验，确保合同的执行更具安全性。 （3）在企业的经营、管理过程中，财务人员可根据企业的经营现状，提供专业性支持。一方面等同于财务人员全程参与合同执行的过程，另一方面也有助于财务人员对企业做到严格监控与监管。并且在分析项目可行性、预算数据、合同执行项目等一系列的过程中，财务部始终站在客观的角度，用客观的目光看待问题，发表出专业意见，以真实数据说话，为公司的生产经营提供强有力的帮助。 （4）在销售代理合同真正履行后，合约内容要求企业每个月进行财务结算，从合同制定到履行的一系列过程中，财务部是始终参与的部门，这就意味着在每月财务结算的过程中，财务部能够及时发现合约中是否存在除条款之外的事项，有利于及时汇报有关的执行人员与领导，与各部分沟通协调，制定出对应的补充协议，同时完善合同管理，确保合同的顺利履行。 （5）企业签订重大项目合同前，尤其是工程类合同时，财务部的介入可先分析签约方在合同履约方面上的能力，同时可要求签约方向企业提供相关的财务报表与数据报表，考察签约方的经营状态、财务情况等重要指标，在考察的同时可与同行的整体情况、综合能力适当进行比较，从中推断签约方合同履约的能力。此外，还应监督签约方合同履行的具体情况，例如在款项收到后，应及时告知销售部，并做好记录，避免合同的履约在某一环节中出现问题。 2 财务人员在合同管理中可发挥的空间 （1）在市场客户部顺利争取到项目后，首先需要将关于项目的资料提供给财务部， 而财务人员则需要运用专业的财务知识，根据以往的项目结算经验，预判该项目若是正常销售的情况下能够为企业带来利益以及为该项目付出的人力物力应收取的成本费用，从而判定该项目是否可为企业源源不断地带来效益，最重要的是企业是否可在能够接受的最低项目收益前提上承接该项目。 （2）在合同草拟与开发商协商的阶段，财务需与企业法务部一同检验合同的合法性、可行性，以此降低合同存在的风险，同时避免合同给企业造成巨大损失。法务部负责审核合同内容的合法性与真实有效性，而财务部则需要审查合同的订立是否符合企业制定的财务管理制度及国家制定的相关税收法规；同时，财务部还需注重收款、付款等与结算相关的条款，并且审核是否具有合理性、可操作性等，接着由法务部与财务部共同讨论，直至合同成功签订。 以《×××项目销售代理合同》为例子。在合同的评审过程中，财务需高度重视几个方面： ①合同内容是否包括某些不合理的条款，如已跟甲项目签订，是否不能够在甲项目附近内再承接与甲项目为竞争对手的项目，若是存在该类条款，财务人员则需要向业务负责人提示条款的风险。②甲乙双方权利是否存在由我方承担运营案场费用等条款，若是有需要我方承担费用等内容，则需要根据流程开具发票给我公司，若是无法开具发票，可协商该部分的费用从甲方支付给我公司的代理费用中扣除。需注意的是，合同中每一条条款都需认真浏览，每一个细节都不可放过，否则在约定不清晰的情况下，只会增添会计财务所面临的风险，致使费用报销的过程出现阻碍。③重点关注代理费用结算的主要条件。房地产销售代理结算是一项特殊的工作，在一般情况下，主要是每个月依据固定费率结算，在季度与年度任务顺利完成后，再根据高费用率算出差价，同时项目在事前根据低费用率所得到的房源。需注意，补差是全额补差还是超过任务部分补差，一旦发现合同中存在漏洞或有任何地方未表达清晰，需要及时更正，避免增加企业风险、降低企业收益。④针对销售业绩较好的有关项目人员及团队，若是开发商想要给予奖励，则需要根据公司规章制度与税收法规，通过我公司薪酬系统下发至获得奖励的人员手中，如果是由开发商直接发放薪酬至所得奖励的人员手中，很容易涉及税务的风险。 （3）根据合同的内容，财务部需要对项目进行的每个阶段进行严密跟踪，如实记录项目的结算信息，审核是否符合合同制定条款。同时还要观察项目是否存在漏结的现象，需注意的是，扣款、罚款是否与合同约定的保持一致。财务部需严密跟踪项目的执行过程，确保公司的收入准确、完整。若发现有开发商未根据约定付款，应主动联系项目负责人，提示其结清所欠款项，避免出现迟迟未能收到应收账款的现象。 （4）执行合同后对此次项目的评价。企业应制定出评价合同执行的制度，全面分析合同实施的具体情况，并加以分析、汇总及评价。例如项目的收益率、合同执行率等内容。通过分析与总结，发现合同管理中的缺陷，制定出对应的改正措施。同时，分析、统计项目合同执行的完成情况，为公司的经营管理提供帮助。最后，财务需根据项目的大小、客户的信息等内容完成分析、汇总，建立客户档案，提高服务能力，促使合同管理能力加强。 3 结 论 合同的洽谈直至失效等一系列的过程即合同管理的全过程，财务人员要给予合同签订前的管理高度重视，同时也要重视合同签订后管理。凡是有关于合同条款的内容，则需要各部门共同商讨，关注合同在履行过程中，出现的静态、动态情况，尤其是可影响企业利益的变化，需要及时修改、更正，或是终止。房地产行业的发展趋势正在不断向前，财务税务相关法规不可能一成不变，这就要求财务人员熟悉市场的行情，使企业生产经营顺应市场变化，同时还应提升合同管理的能力，以此确保企业的可持续发展。 参考文献： [1]李红.房地产销售代理服务合同管理中财务作用分析[J].中国市场，2015（35）：174-175. [2]李鴻.企业合同管理中房地产财务的重要意义探究[J].财会学习，2016（17）：32. [3]王艳洁.财务监管在企业经济合同管理中的探讨[J].中国经贸，2016（7）：257-258. [4]赵子立.房地产企业合同管理中财务部门的作用研究[J].当代会计，2016（11）：32-33. |
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