| 标题 | 我国旅游地产的发展现状及对策研究 |
| 范文 | 李秀云 旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，旅游地产正是两者的融合发展。本文论述了旅游地产的定义、特征类型及发展现状的研究发现了我国旅游地产目前存在的问题，提出解决对策。 一、引言 正是国家政策对现行房地产行业进行的宏观调控，我国房地产业为了适应竞争环境、拓展市场空间，开放商、投机商们将眼光投向了旅游房地产业，这也是是我国旅游业发展成熟的产物。旅游地产可以说是彼此的延伸，依托附近范围内一定旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、居住、休闲、度假为一体的置业项目，包括主题旅游休闲度假村社区、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、景区住宅等。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见，如迪尼斯乐园，深圳欢乐谷等。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间，如上海新天地。旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业如。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所。 国民休闲纲要的提出，以及人们生活消费水平，城镇化水平的提高，人们更注重旅游的休闲性，旅游不在是走马观花，要身心在旅游经历中充分放松，旅游地产也正式融旅游六要素吃住行娱游购于一体的并且有别有传统旅游，具有科学的规划，多功能复合新型综合产业。通过旅游资源的深层次挖掘，商业地产设施的配套，来形成房地产的高附加值。前期开发投资力度大，回收期长，地产正是作为短期回收的物业。典型代表为海南的旅游房地产业，也是最早出现了分时度假酒店（产权酒店），现在的海南博鳌亚洲论坛永久会址，海南亚太国际会议中心暨三亚海航度假酒店，深圳华侨城的先旅游后地产，广东珠海海湾泉，杭州宋城等大规模成熟的旅游地产。 二、旅游地产行业的现状 旅游地产无疑已逐渐成为市场的新宠，是市场细分和深化的产物，但是中国旅游地产还处于起步阶段，虽然快速发展，前景广阔，但与真正的旅游地产还有一段距离。 （一）我国旅游地产呈现地理上的特色，在发达靠沿海城市如深圳，上海，北京等自然旅游资源相对贫乏，以打造主题公园等人造景观为依托发展旅游地产。在内地如西安，南京，杭州自然资源优势较强，依托本身的旅游资源，和已有的旅游形象打造主题旅游地产。 （二）旅游地产是房地产业的新的转折点。目前涉及到旅游房地产开发的公司已有百余家，包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，这些企业由于投资资金相对充足，看到市场日趋成熟，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房产资金开始物色新的领域。外加旅游资源的稀缺性，旅游地产投资既可以获得增值收益，又可以带来的空间享受和消费功能，所以旅游投资市场潜 力巨大。 （三）休闲度假需求的增长，由于大众旅游消费时代的到来，随着市场经济的稳定繁荣发展，我国的人均可支配收入的大幅度增长，人们的生活水平有了大幅度的提高，这种提高不仅表现在物质生活质量的提高，也表现在物质需求向精神需求的转变。我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚，由于追求质量，更愿意选择在度假村中休养身心， （四）政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展，把旅游作为战略支柱性产业，各地方政府在吸引大量投资，来开发当地旅游资源，带动经济发展，会给予优惠政策。国家更是重视国民休闲的发展，提出国民旅游休闲计划，也称国民休闲计划，就是通过制订有关扶持政策，采取各种激励措施，让广大人民群众切实享受到改革开放的成果，最大限度地调动全社会参与旅游休闲活动的积极性，满足人民群众日益增长的旅游休闲需要，使旅游休闲真正成为广大群众日常的生活方式和健康消费行为，进一步提升国民的生活质量。 三、我国旅游地产业存在的问题 虽然旅游地产开始迈向成长期，前景很好，但我国旅游地产发展模式较潜，离成熟发展还有距离，还存在一定的问题。 （一）对旅游地产的概念模糊不清，开发商们更注重打着度假旅游的旗号，其实是他们的风险投资，来对国家的房地产政令“擦边球”，要的是周边房产业的发展，炒作房地产，来获取利益，因为旅游地产的综合性，开发商模糊概念，消费者概念模糊，他们的目的在于置业投资，这就偏离了提出的休闲度假的本质。 （二）我国的旅游地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业的平波动性大，综合的产业多，对突发事件抵抗力低的，同时带薪休假在我国才刚刚起步，外出旅游高峰任然是“十一”“五一”等国家法定节假日，旅游需求还以观光需求为主，全民休闲时代还未真正到来，旅游地产以高消费人群为主。可以看到近几年，旅游地产开发的热潮当中，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅。 （三）存在着新一轮的“圈地运动”，由于旅游地产占地范围大，造成：、“跑马圈地”之嫌。旅游地产发展以旅游资源为依托，但是正是经济欠发达地区的资源丰富。地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，为了政绩，甚至违规操作，一旦项目停滞，不仅浪费土地，人力资源等，损害当地人民的利益，更是对生态环境的破坏。 （四）旅游地产虽然挽救为房地产业的灵丹妙药，但是旅游地产在其的开发经营模式上单一化，缺乏创新。造成经营市场混乱，缺乏行业规范。市场投资潜力大，引来众多企业的争夺，但手段以休闲度假为宣传，销售的还是传统住宅，并且在一些地区相应的配套设施并不齐全，存在误导消费者，甚至欺诈性销售、非法集资等各种恶性的牟利手段，导致消费者误买，却空置房屋。 （五）存在科学规划缺陷和后续经营不完善的问题，选址的不合理，与当地居民存在利益分配冲突，引入国际经营模式的生搬硬套，旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主，在中国尚属新兴事物，投资者对这种投资方式了解甚微，相应的金融、法律体系也不健全，没有与具体消费群体相结合，造成前期宣传火热，后期投诉不断的现象。 （六）无序开发资源生态破坏现象严重，大规模的开发，大兴土木，既破坏生物多样性，又与景区的主题文化不符。人造景观在吸引力上不足。缺乏文化品位 一些房产开发商和旅游开发者不顾环境条件，房地产项目贪大求洋缺乏个性趋同化乱建寺庙佛像和不伦不类的主题公园等不仅破坏了风景名古迹文物的原始景观的文化内涵同时旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾，投入运营后要产生大量的固体垃圾生活 垃圾。 四、旅游房地产发展中问题的解决对策 （一）科学规划，先做旅游，后做地产，由于旅游地产的投资规模大，规划时要保证后续的经营，做到局部与整体的统一，分步实施，整合资源，、增强旅游用地规划的复合功能，达到规划的总完成，同时不能为利益偷改规划，确保项目布局合理布点均衡。既着眼当前又立足长远、充分挖掘未利用地的旅游功能，强化未利用地向旅游用地的转化，以休闲度假的前景来激励消费者进行投资。做到经济效益，环境效益，社会效益的统一。 （二）打造文化特色，地方特色很难移植到其他地方，“成也文化，败也文化，”旅游地产选址应深刻挖掘当地文化内涵，在整体的建筑格调，服务设施设计方面都以主题文化来打造，以文化差异吸引外地游客来体验。同时打造文化形象品牌，先占领市场份额。注重参与性与互动性，在旅游，度假，参观等环节让消费者参与到文化主题的传承中，让来此放松身心的远方游客，忘却之前的紧张的环境，完全体验一种不同的生活方式，或转移到新的娱乐活动中。这就要求开发过程中，不断创新，让消费者体验不同文化，住宅设计注重度假本质。 （三）保护环境，旅游地产更应重视对附近生态的保护，将建筑融于自然，与自然和谐也是来此游客和度假人群的精神需求，设计上保持原生态，做到绿色规划，绿色度假，绿色 住宅。 （作者单位：安徽财经大学） |
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