| 标题 | 财务可行性评价在拟建酒店项目中的应用 |
| 范文 | 罗琼芳 摘 要 财务可行性评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务赢利能力和清偿能力据以判别项目的财务可行性。本文从财务可行性评价工作流程出发，剖析了在投资酒店项目中存在的问题，提出了相应的解决方法。 关键词 财务可行性评价 项目投资 投资决策 财务可行性评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务赢利能力和清偿能力据以判别项目的财务可行性。酒店项目可行性研究的目的是对拟建的酒店项目，从项目所处区域市场前景、当地酒店行业的经营情况、酒店定位、项目资金投入情况（主要是土地及固定资产投资）、经营模式等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估算项目风险、经济效益和社会效果程度，为酒店业主提供投资决策和运营的建议，为项目的银行融资提供参考依据。 一、财务可行性评价工作流程 可行性研究的财务可行评价工作包括：财务可行性要素的识别及估算、财务可行评价的体系及财务可行评价的标准。 （一）财务可行性要素的识别及估算 从项目投入产出的角度看，可将新建投资项目的财务可行性要素划分为投入类和产出类两种类型。投入类财务可行性要素包括：在建设期发生的建设投资、在建设期期末或运营期前期发生的垫支流动资金投资、在运营期发生的经营成本（付现成本）、在运营期发生的各种税金（包括营业税金及附加和企业所得税） 。产出类财务可行性要素：在运营期发生的营业收入、在运营期发生的补贴收入、通常在项目计算期末回收的固定资产余值、通常在项目计算期末回收的流动资金。 在实施的拟建项目中，所识别的投入类可行性要素包括：拟建酒店用地的用地成本、主体建筑成本、项目装修成本、设备购置成本、运营期垫付流动资金、运营期的经营成本及税金。所识别的产出类可行性要素包括：运营期间的营业收入。 建设投资是项目建设阶段发生的投入，由于项目建设阶段一般都会形成一定的资产，因此通常使用形成资产法進行估算。形成资产法需要分别按形成固定资产的费用、形成无形资产的费用和形成其他资产投资的费用和预备费四项内容进行估算。 需要注意的是，在使用形成资产法进行建设投资的时候，要把形成资产的所有要素考虑完整。例如对主体建筑的成本需要包括地基、地下室、各楼层、文明工程、升降设备等各个部分（环节）的造价。 在项目正式运营后，项目都会占用供应商的资金、税金等，形成流动负债，也需要新增一部分流动资产（周转用的现金、应收款、存货占用的现金）。在财务可行性评价中，应注意项目运营过程中对流动资金的投入。流动资金投资可按分项详细估算法进行估算。分项详细估算法，是指根据投资项目在运营期内主要流动资产和流动负债要素的最低周转天数和预计周转额分别估算每一流动项目的占用额，进而确定各年流动资金投资的一种方法。项目新增流动资金投入需求一般按流动资产减去流动负债的差额进行计算。项目投资一般分为建设期及运营期两个明显的运作阶段。在运营期间，项目投入主要是与营业收入相配比的营业成本、期间费用等。在财务可行性评价中，我们通常需要把营业成本区分为变动成本和固定成本。 变动成本主要是与收入关联性较强的成本，例如在酒店行业中，随客房收入增加而增加的水电成本、消耗用品成本（洗漱用具）、床上用品等的洗涤费用、维修维护费。针对成本的不同，在财务可行性评价中对单位成本采取不同的估价方式：对于水电成本采取同行全年平均单房耗用金额计算（实际运营的单房成本可能与预计情况不同）、对于消耗用品成本及洗涤费用则采取实际价格计算（该部分成本都能获取现有供应商报价）、维修维护费按收入一定比例计提（维修维护费用与使用量有一定关系，但并非直接相关；为简化起见，按收入一定比例进行计提）。 固定成本主要是与收入无直接关系，固定发生的营业成本。项目财务可行评价识别的固定成本包括：服务及管理人员工资、固定资产折旧及摊销成本。固定成本一般按成本分类进行总额估算：服务及管理人员工资按预计所需职员人数及年平均工资计算、固定资产折旧按资产折旧年限进行计提估算（房屋按五十年、电子设备按五年、电梯及空调设备按二十年计提折旧）、摊销成本按不同成本性质采用不同的年限进行摊销（土地使用权按四十年、酒店装修成本按十年进行摊销）。 在本次项目可行性研究中，识别的产出类可行性要素主要是项目运营期间产生的营业收入。由于业主单位并没有确定的运营期（出售酒店物业的时间无法确定），且项目物业的日后升值存在重大的不确定性，在项目财务可行性研究中，对项目运营期满的物业变现情况不作考虑。对于项目的运营期间，按十年进行估算。每年的营业收入按设计各种级别房间的间数、单房价格、预计全年平均折扣率及入住率来进行估算。 （二）财务可行评价的体系及财务可行评价的标准 对项目可行的评价从财务角度考虑，分为利润率指标和现金流量指标两大类。而现金流量指标分为项目现金内含报酬率指标和预期收益率折现值两类指标。 项目的利润情况是业主单位关心的重要因素，也是企业财务核算的重要指标。利润率指标主要通过把前一阶段识别的财务可行性要素转换为收入及成本费用项目，编制预计利润表。在考虑项目在财务方面是否可行，除了考虑项目运营期的利润情况外，还需要考虑项目的现金流量情况。原因在于能否筹集足够的资金满足项目的投入、项目能否产生足够的现金流量满足项目投资者的资金需求（包括偿还到期债务及股东分红等需求）、项目的内含报酬率是否满足投资者的预期。通过计算项目的静态现金流量，计算项目的静态回收期、净现金流量内含报酬率及预期收益率情况下的净现值，来衡量项目是否具备财务的可行性。 二、财务可行评价工作存在的问题 （一）财务可行评价工作要求项目组成员有丰富的行业经验 在酒店项目投资项目可行性研究的经营预测中，需要有熟悉行业经营、区域市场情况的经营管理人才予以配合。在项目的实施过程中，业主单位聘请的酒店运营经理有丰富的酒店经营经营，熟悉酒店的经营成本、营销手段，在整个经营预测中，往往由我们提出相关的估算框架，运营经理协助收集数据。收集的数据主要包括附近酒店的房价情况、折扣率、入住率情况。调查的方法包括：同业内部人员咨询、同业酒店大堂观察、现场咨询问价、客房内部观察对比等。在财务预测方面的房价数字，往往需要项目组人员多方对比讨论及测试。据了解，连锁酒店在经营情况的预测方面，由于有大量的操作案例，而且酒店装修、选址及定位方面有一致性，因此通过建立和不断修正数据库，在技术模型方面远比我们要专业。而项目组由于拟建酒店与周边酒店差异、无法获取全年第一手财务数据（仅能根据所能接触的内部人员了解经营情况），在数据预测方面，主观性比较强。 （二）项目投资的目的对财务可行性评价模型的影响 在技术上来说，对项目的可行性研究中，涉及财务部分的预测（主要是资产净现金流量折现模型）包括：投資总额估算、项目资金来源预测（包括自筹资金、借款）、项目投产（经营）各年度的收入及成本费用情况、项目投产（经营）的净现金流量情况、项目各年度（一般包括建设期及投产后10年）的现金净流量情况。判断项目是否可行的标准包括：项目资金来源（包括自筹资金及对外借款）是否能够满足项目的投资所需资金、项目的每年净利润情况、项目的静态投资回收期、项目的内含报酬率是否能够达到投资者的期望值（或者能否超过资金成本）、预定报酬率（一般取10%）下的现金流量折现值。 但实际投资项目中，投资者（业主）单位的个人取向、物业升值预期（主要体现为土地房产交易价格的上涨）、通货膨胀预期对项目投资是否可行的影响，比传统的资本资产定价模型影响更大。在我们的项目可行性研究预测中，所预计的酒店项目所产生的净现金流量、内含报酬率其实均未达理想。但由于业主在项目实施前，已持有了项目所用土地。拟建项目用地在不到五年的时间内，上升了将近一倍（目前参考成交价为约3万元/平方）。而投资者进行项目投资往往希望建成并持有资产，期望获取项目资产的自我增值，而并不太看重酒店项目自身产生的经营利润。 （三）项目投资成本预测估算的问题 在拟建项目的投资总额的预测中，主要是土地成本、主体建筑成本、装修成本及设备购置成本。对于不同的成本项目，在估算阶段往往有多种方法取价（例如：历史成本法、重置成本法、合同价、预算价、结算价等）。取价方法的不同所带来的投资总额变化，往往带来对财务可行评价结果造成影响。因此，对项目投资成本预测估算也是一个复杂问题。 三、存在问题的解决方法 （一）财务可行性评价的行业化 在做投资可行研究方面，有丰富的行业运营经验、详尽可靠的在营项目数据对于投资预测的准确性非常重要。某种意义上来说，在可行性研究调查中，研究报告编写人员的行业化（专业化）经验也是非常重要的。在项目实施过程中，我们也了解到了，现在一些专业的酒店经营顾问公司，提供包括可行性研究、酒店定位规划、酒店建设及装修的设计、管理团队输出、员工培训等一揽子服务。现在酒店行业的蓬勃发展，大量新投资者进入酒店行业，专业化的酒店经营管理顾问服务已经成为一个成熟的行业。 （二）资产升值预期对财务可行评价的影响 由于项目资产在一段时期以后是否实现升值及升值的幅度存在重大的不确定性，对此并不应该在财务可行性评价中做出估计，并计算项目的内含报酬率。我们认为判断项目是否可行的标准不在于项目经营的内含报酬率，而在于业主单位是否能够筹集建设并持有项目资产的资金。至于项目是否能够真正通过长期持有而实现资产增值，那只能由日后的市场价格所决定。 （三）项目投资成本估算应根据项目的实际进展情况进行估算 在拟建项目中，项目用地可以考虑取购入成本（账面成本）或者当前市场价值。作为多项目投资决策（选择直接出售土地获利或者利用土地建设酒店经营获利）时，应该当前市场价值。在对单一项目决策时（只考虑利用土地建设酒店），我们取购入成本作为项目用地的成本。 在进行项目投资可行性研究时，主体建筑已经基本完成，主体建筑成本也是基本可以确定。 在对项目装修成本估算，主要根据酒店设计及预算进行。由于拟建项目对于水电安装、防水、内外装修均委托不同的施工队进行，且采取的是包工不包料的方式进行施工，所以可能实际的成本可能与预算存在一定的差异。 拟建项目的主要设备包括电梯及空调设备。该部分预算根据相关供应商的报价进行估算。 投资成本的估算需要注意的是不要有大的遗漏。在取价的优先程度方面按以下顺序：结算价>合同价>预算价，注意需要预留部分的不可预见费用。 （作者单位为广东省农工商职业技术学校） 参考文献 [1] 王萍.关于人力资源会计计量理论与方法的探讨[J].财务与会计，2000（05R）. [2] 王长峰，李建平，纪建悦.现代项目管理概论[M].北京：机械工业出版社，2007. [3] 杨玉鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].管理科学文摘，2004（01）. [4] 项勇.房地产开发项目的动态财务管理模式研究[J].财会月刊，2008（05）. |
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