| 标题 | 政府保障房项目发展的困境与改善措施探究 |
| 范文 | 摘 要 在中国城市住房制度改革进程中，住房保障与住房市场没有同步或协调发展。因此，现阶段政府保障房管理工作的任务艰巨，能否保质保量地提升保障房项目管理水平，切实促进经济社会健康发展的关键在于解决地方政府保障房管理的动力机制问题。在这一背景下，本文首先概述了政府保障房项目发展的意义，并分析了政府在保障房项目发展中的职责，进而探讨了政府保障房项目发展的困境，最后给出了政府保障房项目发展的改善措施。 关键词 政府 保障房项目 困境 改善措施 一、政府保障房项目发展的意义 古往今来，住有所居是每一个国人的殷切希望与基本需求，安居方能乐业，实现人人有居所是一个事关民生福祉的重大命题。然而，近年来，“买不起房”逐渐成为困扰民众，尤其是中低收入群体的一个突出问题，这一社会公共问题的解决关系着民众的切身利益以及社会的长治久安。 面对房价的持续攀升，政府从基本国情出发，不断深入推进住房制度改革，尝试逐步建成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多层次住房供应体系。这一政策体系要求政府调控和市场机制运转的“两手抓，两手都要硬”。從目前的住房市场来看，中低收入群体对于住房的需求是最大的，这一供求关系也是影响社会和谐稳定，提升公民生活幸福指数的关键。因此，在保障中低收入群体的住房问题上，应该强化政府的公共服务职能，完善配套政策措施，创新住房保障方式，满足中低收入群体的住房需求。为此，近年来中国政府大力推进城镇保障性住房建设，并初步形成了覆盖中低收入家庭住房保障的政策体系。这一住房保障体系主要包括四个部分：经济适用房、廉租房、公租房和限价商品房。在此背景下，对这一政策实施成效的考察与分析成为一个研究热点。 二、政府在保障房项目发展中的职责 对于保障性住房项目政策的具体实施及管理，住房保障部门是保障性住房政策执行的运行机构。 住房保障部门负有管理责任，主要体现在：一是制定本区域内的管理办法，并严格执行；二是要求各下属地区办事处成立专门部门并安排负责人办理；三是通过新闻媒体、网络等多种途径对申请审核进行全程公示并接受监督；四是积极联系民政、车管、税务等部门，加强信息共享，完善审核机制。住房保障部门扮演的是一个管理者和协调者的角色。其中，做好对公众的保障性住房政策宣传解读，也是住房保障部门的一项重要工作内容。因为保障性住房政策指向的目标群体是一个重要的利益相关群体，他们对于政策执行与实施成效的评价与反映，关系政策的评估和调整环节，是保障性住房政策不断完善的重要依据。住房保障部门需要积极通过各地政务网、电视台、报纸、办事处驻地公示栏，并在居委会、人员密集区等地采取多种方式宣传政策信息和房源信息。同时，居民通过住房保障窗口询问、住房保障公开电话、住房保障网站、街道办事处窗口询问、公告公示栏、微信公众号等渠道也可以自发进行了解。这一系列的沟通渠道保证了政策的响应性。 当前有不少研究认为，房地产企业参与保障房建设对保障房政策的实施和管理的影响利大于弊。有利影响主要体现在三个方面：一是市场机制的引入有利于解决社会需求的多样性，满足了不同层次收入群体的需求；二是有利于解决财力紧张的矛盾；三是有利于解决社会房屋供需不平衡的矛盾。同时，也存在一些不利影响，主要表现为政府部门对保障性住房的控制减弱。这一影响对于政府部门的管理工作，尤其是监管工作提出了一定的要求。 在一些研究的访谈中，不少住房保障部门的管理人员介绍，在现阶段，除了有《城市经济适用住房管理办法》《限价商品住房管理办法》《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》《城市公共租赁住房管理办法》等相关管理办法法规进行监管之外，还应继续加强国家立法，进一步从法律制度层面加以约束，同时还需积极引导第三方监管机构进行协助。工作人员表示，随着市场机制的引入，保障房政策实施监管的主体也在趋向多样化。在保障房政策实施过程中，政府部门也通过新闻媒体、公开电话、公证处等多种途径接受社会的公开监督。 三、政府保障房项目发展的困境 本研究通过访谈调查和整理二手资料，对我国保障性住房政策的实施现状进行了阐述和分析，发现了政府保障性住房发展中存在的一些问题。具体问题可以归纳为三点：一是保障性住房的发展方向与政策调整问题；二是政府在保障性住房管理工作中存在的问题；三是保障性住房政策实施的市场机制运用和社会参与问题。 （一）保障性住房的发展方向与政策调整问题 更好地管理公共租赁住房是我国各个地区政府今后保障性住房的发展方向。搜集的资料和分析结果都证明了公共租赁住房最能适应当下保障性住房的发展要求，是最能满足中低收入者多元自主住房需求的保障形式。同时，这一发展需求也顺应了国家提出的保障性住房并轨的政策意见。 这一发展趋势需要对现有保障性住房政策加以调整。 （二）政府在保障性住房管理工作中存在的问题 政府在保障性住房管理工作中既是政策的执行者，也是政策的管理者。执行者的角色体现在，要保证中央以及上级政府所制定的保障性住房政策的各项要求得到严格落实执行。管理者的角色体现在要做好保障性住房的运营及监管工作。从调查分析得到的结论来看，当前政府管理者的角色作用要明显大于执行者的作用。 这是由于政府保障性住房推行多年，各项政策规定及程序要求已趋于完善，政府在执行过程中只需要严格按照规章和程序办事，便可以保证政策的正常实施。但与此同时，政府在保障性住房运营监管方面的问题日益突出。例如，保障性住房小区管理水平；小区周边学校、医疗、商业及交通等配套设施的完善，对招标运营单位的后期检查和考核，保障性住房退出机制的完善、住房保障领域信用体系建设工作等一系列涉及保障性住房后期管理的问题，应成为政府着力解决的重点。 （三）保障性住房政策实施的市场机制运用和公民参与问题 在保障性住房政策的实施过程中，市场机制的运用体现了“政府主导，市场运作”的保障性住房建设基本原则；社会公民的参与，体现了以人为本的政策理念、住有宜居的政策目标，以及多中心治理的思想。这一问题具体表现为以下两方面： 一是如何在政府主导下，大力扶持、鼓励企业参与到保障性住房建设中来，实现政府投资和社会投资相结合、配套建设和集中建设相结合的保障房建设模式，更好地满足保障性住房的供求。二是如何对社会舆论加以正确引导，营造良好的社会氛围，引导居民进一步转变住房观念，争取社会各界对住房保障工作的支持，为保障性住房建设打好舆论和社会基础。 四、政府保障房项目发展的改善措施 结合国家的政策走向，基于当前我国住房保障建设发展的实际情况，本研究认为解决以上问题的最终途径是进一步完善各地区保障性住房政策体系。 在完善保障性住房政策体系的过程中，由于保障性住房以及住房保障问题的公共性，政府势必起到主导作用，这一主導作用主要体现在政府从政策执行者转变为管理者和服务者的过程中。市场机制的引入是住房保障模式方面的创新，是对企业参与保障性住房建设的鼓励和肯定。当然，市场机制的引入必然对政府的管理服务能力和绩效提出挑战，因此第三方组织和社会公众在这一发展模式中的作用便得以凸显，他们的主要作用在于对保障性住房政策实施成效的评价与监督。基于“善治”的发展理念，通过政府、市场和社会三方形成的合力，致力于实现住有宜居的政策目标，保障和发展好中低收入群体的根本利益，才是保障性住房政策正确的路径选择，也是决策者明智的治理之道。 另外，加快保障性住房立法势在必行。如果全国制定统一的保障性住房法律，对全国而言，同样的保障性住房违规行为就需承担同样的后果，保证了保障性住房管理的严肃性和稳定性。同样，在保障性住房的分配和退出环节也能有力地遏制当权者的权力寻租行为。特别是在当前管理更为困难的保障房退出环节，有了国家法律作保障，对住进了保障房但经济条件已经大为改善，必须退出保障房的“老赖”就有了用强制手段，强制他们退出的法律后盾。 除了上述改善建议外，本文调查也发现资金并不是制约保障房项目发展的束缚。过往的研究对于保障房的发展提出了如下两个疑问：一是保障房政策的实施对于地区房地产市场格局的影响；二是资金问题是否成为保障房政策进一步实施的瓶颈。但在本文的调查中，上述两个问题并不严重。 对于第一个问题，不少政府受访人员表示，保障性住房政策的实施对于地区的房地产市场有一定的影响，但影响不大。具体表现在：一是保障房对象为中低收入群体，在现有的商品房市场中不具购买力；二是保障性住房的供给量占房地产市场的比例太小，不足以影响其供求关系；三是受全国房地产市场形势的影响，保障性住房价格优势变小。因此，房地产市场的发展并未受到保障性住房政策开展实施的冲击。对于第二个问题，不少政府受访人员表示，资金问题并不是限制保障房政策实施的瓶颈。我国多数地区开工建设的保障性住房项目已经可以满足今后几年的需求，所以不存在资金限制保障房建设的问题。当然，当下一些地方政府正在对人才公寓建设和公共租赁住房建设进行调度，以满足多层次人员对住房的需求，所以届时资金的大量投入将极大地决定保障房政策的顺利实施，从这一点来看，资金问题仍需加以关注。 为此，政府部门要做好如下工作：第一，必须加强对保障房建设的监督。在保障房的建设中应该允许外部机构对政府在保障房的资金和土地使用情况上进行监督。首先，保证保障房建设资金能按国家规定足额提取；其次，保证保障房资金不被挪用至其他项目；再次，保证保障房资金有效使用；最后，保证保障房建设土地不仅能按国家要求足量提供，而且土地供应得有一定的质量。第二，加强保障性住房的监管，建立专门的监管机构不仅可以避免政出多头，还可以避免出问题时各部门相互推责。不仅有助于国家统一问责，还有助于保障房日常化的管理。第三，需要严格保障房的管理。目前，对保障房的骗购者、骗租者及权力寻租者等处罚力度较轻，在巨大的获利面前，更多的人愿意铤而走险。如果能加大惩处力度，如对骗购者轻则没收其住房并没收其全部购房款；对骗租者轻则没收其住房并处罚其房租的20倍租金；对权力寻租者轻则处以所得利益20倍罚金并且开除其公职；对所有违规行为重则入刑，让违法、违规者付出沉重代价，也有利于遏制在分配及退出环节中不良行为的发生。第四，积极主导搭建租赁住房平台，大力发展租房市场，通过与互联网企业、银行等合作，发挥各自的优势，实现住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，减少信息的不对称性，在为住房租赁者减轻负担的同时，也能够引导房屋租赁市场合理定价。 （作者单位为宁波市海曙区房地产管理处） [作者简介：任丽迥（1976—），女，浙江宁波人，本科，房地产经济师（中级），研究方向：房地产管理。] 参考文献 [1] 张帆，张建坤，仵亦畅.保障性住房的动态发展轨迹研究及启示——以南京为例[J].建筑经济，2017. [2] 王锐.政府保障性住房的满意度研究——基于浙江的案例分析[J].浙江工商大学学报，2016. |
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