| 标题 | 房地产企业土地增值税清算的讨论 |
| 范文 | 孟繁璋 对于房地产企业的土地增值税清算，企业管理者大多认为是财务部门应当处理好的事情。在目前流行的财务培训中，尤其是土地增值税清算的培训中，绝大多数的是财务人员出席，偶有公司高管参加，也是凤毛麟角。财务人员作为企业经济的核心管理者，被赋予了不能承受之重托。本文拟从企业管理角度阐述面对土地增值税清算企业应树立的管理理念，并对土地增值税清算中面临的主要问题做分析。 一、针对土地增值税清算，企业应树立的管理理念 首先，从会计的角度看一下，土地增值税清算是清算什么？ 根据土地增值税清算的公式，收入成本费用=增值额，计算得出增值额，然后用增值额计算出增值率，按超率累进税率计算出土地增值税税额。上述公式很容易使人联想到动态会计等式：收入费用=利润，将这两个公式核算内容核对后会发现，其实这两个公式反映的内容大同小异。第一，这两个公式中“收入”所反映的内容基本相同，土地增值税反映的内容稍窄，反映的是房地产企业利润表中主营业务收入，不包括出租、利息等其他收入。第二，这两个公式中“费用”反映的内容相同，但在量化方面，土地增值税对开发费用进行计算扣除，而不是据实扣除。并且对房地产企业开发的项目，可以按照土地及开发成本总额的20%抵减收入；会计等式中的“费用”则是全部实际发生的费用。虽两者有所不同，但皆反映了企业一定时期的经营成果，是企业综合经营成果的反映，因此，增值额和利润都是综合指标。增值额在一定程度上反映了收益，收益的大小与收入和成本相关，同时与增值率密切相联。对普通住宅来说，因为低于20%的增值率免征土地增值税，所以，企业在制订销售价格时要做好税收筹划，避免因销售价格高而收益反而较低的情况发生。 其次，从部门职能来看，土地增值税清算到底是企业哪个部门应该做的事情？ 按照从大到小，由远及近的思路，从宏观来说，税收政策是国家宏观调控的手段之一，和行政、信贷、法律等一道起着举足轻重的作用。企业，作为国家经济的一个小的单元，时刻受到政策的指导。财务部门由受过专业培训尤其是税收和会计法规培训的人员担当，肩负着管理和反映企业经济运行成果的重任，同时接受国家和行业的监督和检查。虽然企业经济运行成果最终由财务部门来反映，但从当代管理理念及方法，经济运行成果是企业各个部门协同、全体人员共同努力的结晶，而不是某个人某个部门的业绩反映。正因如此，涉及到企业方方面面的土地增值税清算，绝不仅仅是财务部门能单独完成的，它需要企业各个部门的全力配合。为了做好土地增值税的清算，企业需要从立项开始，按照企业规划要求，搭建企业税收筹划平台，将税收事项纳入预算管理、内部控制工作之中，监控企业运行，及时反映运行情况，使企业围绕战略目标开展各项工作。简言之，土地增值税清算工作需要由财务部门牵头，公司各部门协同才能完成。 第三，公司各部门如何协同？ 房地产开发一般采用项目公司制，公司结构相对简单。主要部门包括销售、工程（含预算）、财务、办公室等。根据上述土地增值税清算等式可知，收入主要涉及销售部门，销售部门需要配合财务部门做好商品房销售合同、收款、库存商品房等资料提供和核对；成本费用方面涉及到工程、办公室等，办公室（或档案管理部门）需要配合财务做好工程合同、图纸、企业证照（如土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房产证等）、招投标书等的提供；工程需要配合财务做好工程款支付与合同核对、工程签证变更、工程预决算、设计变更等，并需对清算中出现的工程方面疑问做出解释。财务需要把账务与合同等资料汇总，列示资料清单，并根据账簿收入编制收入汇总表（列示到凭证号，并与销售合同一一核对）；根据成本编制成本明细表（主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期费用、基础设施、建筑安装、公共配套、开发问接费用等）；根据缴纳的税费编制税费缴纳明细表，此表要求按年度及税费明细核对，列示时同样要求有凭证号。基础工作做好后，清算便是水到渠成的事情。 二、土地增值税清算中面临的主要问题 房地产开发因立项手续繁琐、建筑施工复杂，一般时间比较长，跨年度现象普遍，这也是土地增值税令人感到难以清算的主要原因。土地增值税清算按照据实发生的原则，因此对票据和原始资料要求严格。下面分类列示主要问题： （一）收入 收入中的主要问题是：计税价格偏低。计税价格偏低，一般是根据《税收征管法》、《营业税暂行条例》等税收法规的提法，在土地增值税清算中的准确表述是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条第三款：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。在对待销售价格方面，税务机关一般都是参照同时期的商品房售价进行比对，按照土地增值税相关法规，这一做法欠妥。对计税价格问题，税务机关没有明确的量化解释，属于税务机关的自由裁量权范围。其实，随着国家对房地产行业的调控，很多措施正严厉实施，比如房管局实施的网签销售合同，销售价格都同步进入房管监测网，因此，如果交易事项没有明显偏离彼时、彼地、彼类正常均价，提出质疑后争议较大。解决此类问题，需要企业的销售部门提供销售价格表，对有价格差异的要列示价格较低的原因或说明。只要有充分的证据，一般此类问题都会圆满解决。 （二）成本费用 1 票据不合规 票据不合规是指取得的发票不符合国家相关部门法规的要求。主要表现：假发票，即不是税务机关指定印制的发票；过期发票，指超过规定期限的发票，或票面标示未过期，但税务机关已发公告公示作废发票；张冠李戴发票，即发票是张取得，而发票使用人却是李；白条，即没有取得规定票据；抬头不全，即抬头用简称等等，不一一列举。规范发票取得，需要企业规范涉及发票业务各相关人员的行为，加强相关人员票据知识的培训。财务人员作为专业人士，需要严把票据审核关，对取得的票据能通过网络查询的要全部查询，对不能确认为有效票据的，要到税务机关予以确认，坚决杜绝因票据不规范给企业造成的损失。 2 成本不实 成本不实是指税务机关认为工程存在虚列成本现象。主要表现：后期签订的合同与招投标项目重项，合同列支成本超过本地平均价格，合同签订金额小于账面列支成本，预决算差异大等等。对于工程成本列支，企业应根据预算，全面按照内部控制要求，对工程项目的实施进行全过程考核。可以采取的措施：对招投标项目，工程部门做好工程日志管理，对工程出现变更的或与投标出现差异的，要及时与监理部门沟通，建设方、监理方、施工方要共同对差异方面做好记录；对甩项，从合同订立到决算，要有全套实施资料，作为结算和存档的依据。工程部门人员要积极配合土地增值税清算人员，及时提供工程资料；需要说明解释的，要解释清楚。现场、合同、结算等资料要一脉相承，前后一致，资料与实际要切合无误，切实做到工程中无弄虚作假现象，结算时实事求是。 3 关于地下停车位的争议 地下停车位是一个容易引起多方争议的成本项目。引起争议的主要是未售出停车位是否作为公共配套成本及收入是否作为土地增值税清算收入。之所以引起争议，是因为大多数房地产企业都把地下停车位销售给了业主。关于地下停车位销售有如下几种情况： （1）地下停车位全部销售并签订销售合同，开发企业开具销售不动产发票。按照现行政策，因停车位已实现销售，应作为土地增值税计税收入。 （2）地下停车位全部租赁给业主并签订租赁合同，业主根据租赁协议，将款项一次付给开发企业。根据2009年6月29日国家税务总局纳税服务司对“出租地下车位使用权合同20年一次性收取是否应当缴纳土地增值税？”的答复，在这种情况下，因地下停车位的产权并未发生转移，故不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业——租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税，地下停车场以长期租赁的方式，与业主签订长期租赁合同，开具租赁业发票。 （3）地下停车位以赠送方式和房屋一起销售，赠送的地下停车位不视同销售，其成本按规定扣除。 （4）地下停车位部分按房屋形式销售，部分留归业主。这是容易在土地增值税清算时产生分歧的一种销售方式，产生分歧的主要原因是税务机关认为本应作为公共配套的地下停车位，开发企业进行了销售，未销售完的部分，是开发企业想卖但还没有卖完或留待土地增值税清算后再卖。但在土地增值税清算完毕后，因为车位销售不像商品房一样需要通过房管局签订销售合同，只需要买卖双方签订合同即可，税务机关不好监控或监控成本过高，故税务机关会对剩余未售停车位做视同销售处理或作为未售可售面积扣减相应的开发成本。鉴于此种方式存在争议，建议开发企业采取风险规避的措施，不选用此种方式，要么销售，要么捆绑赠送，要么租赁，以避免歧义的产生。 上述列举的是土地增值税清算中通常会遇到的几个棘手问题，当然除此之外，土地增值税清算中还会遇到许多诸如：土地成本分摊，公共配套设施分摊，可售面积确认，普通住宅与商铺成本分摊等等问题，这些问题一般从财务和税法角度都能找到相关依据，故此不再赘述。 总之，土地增值税清算是一项较为复杂的工作，它最终反映了企业各个部门协同工作的成果，这是因为，计算土地增值税的过程，也是计算企业收益的过程，土地增值税是企业经营成果的一个反映。土地增值税虽然对企业来说是一项支出，但是企业应尽的义务，是企业内控管理的一环，企业合法合理的履行了纳税义务，才能实现预期的战略目标，所以，从另一方面看，土地增值税清算也是企业管理孰优孰劣的一个注解。 |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。