| 标题 | 房地产开发项目评估假设开发法的应用 |
| 范文 | 贺凤梅 房地产开发项目的评估方法有很多种，但是假设开发法应该是最贴切的方法。本文通过对假设开发法的内涵、计算公式及具体的内容进行分析，阐述了假设开发法中的难点和重点问题。 对房地产企业进行评估，主要涉及到房地产开发项目的评估。根据房地产开发项目的开发程度与项目的具体内容，可以采用成本法、市价法及假设开发法等进行评估。根据《房地产估价理论与方法》中对假设开发法的定义，假设开发法是先预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法主要适用于待开发的土地评估、正在开发的地产项目、将生地开发成熟地的土地的评估和待拆迁改造的再开发地产等的评估。 《房地产估价规范》中运用假设开发法评估的公式如下： 土地价值=开发完成后价值-土地取得税费-由土地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 通过上述公式可以看出，假设开发法评估结果的可靠程度取决于以下方面：一是通过对土地的性质、土地开发的条件（如容积率等）、项目所在地的市场情况等进行分析，确定最佳的土地开发利用方式，如开发的面积、高度、档次等；二是根据最佳土地利用方式，预计完成该项目后的价值；三是根据项目的具体利用方式，合理预计完成该项目的开发成本。 根据上述假设开发法的公式，现对房地产项目采用该方法进行评估过程中存在的重点和难点问题进行分析。 一、开发完成后项目价值的确定 对项目开发完成后的价值进行估计时，需要重点关注以下方面： 首先是确定项目的最佳开发利用方式。土地在取得时有使用条件、容积率等限制，房地产公司在考虑土地的最佳利用方式时除了考虑土地在取得时设置的条件外，还需要分析项目所在地的市场状况，来确定建设后项目的档次、高度及面积等。这些直接影响到项目完成后的可销售面积、销售价格及销售时间。 其次是确定项目的销售价格。前面也提到，项目的最佳开发利用方式会影响项目未来的销售价格，但除此之外，还需要分析周边楼盘的销售情况，当地居民的销费水平，居民对房地产的销费欲望等。 再次是判断项目的销售情况，以此确定销售收入的现金流入时间。由于项目完成后一般不可能一次性销售完成，对此需要对项目的销售进度作出合理的判断，并在计算项目的价值时考虑销售进度对价值的影响。可以对销售收入按照实现时间采用合理的折现率进行折现。 完整地从项目的开发情况、市场情况、销售情况来分析项目未来实现的价值，可以确定开发完成后项目的价值。 二、项目开发完成所需的成本 项目开发完成所需的成本包括土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及销售税费。 土地成本包括土地出让金等土地直接取得成本及应缴纳的相关税费。根据土地的具体情况，可能存在需预计土地成本的情况。如通过招拍挂方式取得的土地成本，就只包括土地出让金及税费；如是国有划拨土地，需补交土地出让金；如是拆迁安置后开发的项目，土地成本包括拆迁安置成本、相关税费等。需通过分析不同的土地性质，来确定土地成本。 建造成本的估计相对于土地成本会更难。在合理预计建造成本时，需考虑以下因素：一是与项目的最佳用途有关，项目打算建成什么品质与档次，直接关系到建造成本的确定。如打算建成高档的小区，则建筑物的使用材质和质量、项目的绿化程度、配套设施等都需要更大的成本；如打算建成普通的小区，则在成本上相对于高档小区会小一些。二是根据市场情况预测建造成本，包括前期工程费用（如勘察设计费、建筑及景观设计费、工程监理费、质量监督费、工程招标代理费、预算编制及工程结算编制费、新型墙体基金及白蚁防治费等）、建筑安装工程费（包括土建及安装成本等）、公共基础设施费（如小区道路、给排水、电话、有线电视、煤气、绿化等费用）、公共配套设施费（如物业用房、社区管理用房等）以及不可预见费等。评估师可以对该房地产公司以前实施的其他项目的成本进行分析，以此确定该公司的成本管理水平，并通过与类似项目的成本进行比较，作出合理的估计；可以通过对该项目已经签订的合同进行分析来预测建造成本；也可以把相关的参考资料（如造价信息等资料）作为依据来预测建造成本。总之方法是多样的，但是最终的结果应该是相差不大。 管理费用的预测可以通过对该房地产企业类似项目的管理费用进行分析，也可以通过对房地产上市公司的管理费用进行比较。销售费用在房地产开发项目的成本中占有至关重要的位置，其作用是非常明显的。销售费用的投放直接关系到项目销售进度，但是达到一定程度后销售费用的投放对销售的影响越来越小，因此应该合理地估计销售费用，可以根据市场状况来进行合理的分析。在房地产项目供大于求的情况下，需要多投入一些销售费用，以此来打开销售局面；在市场情况是求大于供的情况下，则不需要花费更多的销售费用。评估师在确定销售费用时，可以参考管理费用的预测方式。 由于房地产项目投入大，周期长，故需要计算投资利息。投资利息实际上体现了资金时间价值的概念。在预测投资利息时，可以采用静态投资，也可以采用动态投资。静态投资可以采用合理的利率进行测算，不需要考虑时间价值，而动态投资则是指项目的投入与产出要配比，需要考虑资金时间价值的影响。静态投资相对简单，相关数据比较容易取得，缺点是没有考虑资金的时间价值，而动态投资则考虑了资金时间价值，但是对于项目投入产出时间的预测需要相对准确，难度相对较大。 销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税等。营业税金及附加是根据项目的销售收入预测的，只要销售收入预测合理准确，营业税金及附加的预测也是相对合理准确的。关键是土地增值税和企业所得税的预测。土地增值税和企业所得税的预测涉及到项目的利润，包括收入的预测、成本的预测、税费的预测、土地增值税法允许扣除的项目。由此可以看出，只能是项目整体预测合理准确，才能保证土地增值税和企业所得税的预测合理准确。 三、开发利润的预测 房地产价值应由地价、房价和开发利润组成。利润的计算基数一般有两种，一种是以项目价值（即销售收入）为基数，乘以合理的销售利润率；一种是以开发成本（即土地取得成本、房屋建造成本、管理费用、销售费用、销售税费及投资利息）作为基数，乘以合理的成本利润率。销售利润率和成本利润率根据当地房地产开发的平均利润水平和开发商对利润的期望确定。 四、假设开发法应用中的难点 首先是项目的最佳利用方式的确定。项目的最佳利用方式是由项目所在地市场状况、房地产公司市场定位及土地自身的条件所决定的。评估师应尽可能取得项目的前期资料，并跟房地产公司以前开发的项目进行对比，以此作为判断基础。 其次是利润的分摊。利润的分摊直接影响到项目的评估值，开发商预期的合理利润，实际上并没有确定的数据，也没有任何文件或政府性资料规定具体的利润率，由此可能存在对评估值调节的可能。在对开发商的利润进行估计时，评估师应寻找类似项目或者该房地产公司已开发项目或者上市公司的公开数据等资料，以此作为佐证，来证明开发商的利润是否合理。 综上所述，假设开发法作为房地产项目评估的最佳方法，在评估中使用频率较高，只有掌握评估中的重点与难点问题，才能获得准确合理的项目评估值。 作者单位：浙江德威会计师事务所有限公司 |
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