| 标题 | 房地产企业成本管控研究 |
| 范文 | 常晓宁 摘要：随着房地产行业利润空间下降，越来越多的房地产企业意识到只有依靠良好的内部管控降低成本才能扭转企业盈利下滑的局面。本文分析了房地产企业成本管控存在的问题，并提出了解决方案，以期能使房地产企业在市场竞争中占据优势地位。 关键词：房地产企业；成本管控；对策 近十年来大量投机性投资性购房推动了房价快速上涨，同时带来巨大的金融行业风险。为促进房地产行业健康平稳发展，自2010年以来，政府不断出台各种房地产调控措施方案，房价上涨幅度得到了一定程度的遏制。数据显示，自2013年以来，房地产行业盈利开始下降，房地产暴利时代已经结束。房地产企业越来越意识到只有依靠内部管控降低成本才能扭转企业价值下滑的局面。 一、房地产行业成本分析 房地产项目开发周期长，涉及环节多，因此成本构成既有其行业特殊性，又具有与其他行业成本构成相似的普遍性。房地产开发项目与传统生产企业一样也是由产品成本和期间费用构成，这是其成本构成的普遍性。但又有其行业独特性，房地产产品成本根据商品房开发环节又包括土地成本（包括各项需缴纳政府规费）、前期设计咨询费用、建筑安装工程费用、配套基础设施费用。期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用、经营税费。这些成本项目看似相互独立，实则互相关联。企业的各职能部门，各岗位的工作人员均承担着不同的成本责任。 二、目前房地产企业成本管控存在的问题 （一）成本管控意识缺乏，缺少系统的成本管控方法 由于在过去的十年中房地产行业利润率一直处于领先地位，导致很多管理者成本控制意识缺乏，只抓成本核算，不注重成本控制。 （二）缺乏成本的前期规划性控制 管理层将更多的关注点放在建造过程中材料、施工等环节的成本控制，缺乏对成本实施前的规划性控制，并不能真正实现从源头上控制成本，因此结果就是固化性成本减低幅度有限，难以真正实现有效的成本管理。 （三）成本管理部门设置不合理，绩效考核力度不够 现行房地产企业缺乏进行统筹及成本管理的职能部门。在公司成本控制的要求下，各个部门都是以本部门工作职责为出发点，只关注本部门环节的成本。这样就会出现尽管某一个部门的成本降低了，却引起其他部门成本增加。 三、问题的解决对策及建议 （一）房地产企业应该将“成本领先战略”列为企业的发展战略之一 企业应该在全体员工中牢牢树立成本管控理念，通过各种培训实践，将成本优化理念和思想贯彻于日常工作的各个环节，将持续改进成本作为企业的发展目标。 （二）进行基于全价值链的成本管控 房地产企业要分析商品房生产到销售过程中一系列不相同但相互关联的环节，这一系列的环节就构成了企业的一条价值链，成本管控是对整个价值链的管控。房地产企业应通过对价值链中各环节的分析，简化或者去除没有创造价值的环节。在进行全价值链分析时，要注意做好以下两点： 1.在整个价值链的分析过程中，要注重运用价值工程的方法进行分析选择，要着眼于整体的成本管控而非局部的优化。 2.对于创造价值的环节，分析应不仅局限于企业内部，还要分析企业与外部合作商之间的价值合作过程。或者从企业长期发展考虑，是否可能采取前后向兼并策略，实行横向或者纵向一体化，以此来降低企业的成本。 （三）设置由各相关专业人员组成的成本管理部门 企业需要设置一个由各相关专业人员组成的专门的成本管理部门，该部门的职责不仅要指导各职能部门的成本控制，而且最重要的职能是对不同职能部门的成本进行平衡，确保企业总成本最优化。 （四）运用目标成本管理方法 目标成本法起源于日本，现在世界上越来越多的公司都在采用这种方法进行成本管理。房地产企业的特殊性，使其尤其适用目标成本法。绝大多数情况下，商品房的销售价格由其所在的地段决定，在这种销售价格基本可以确定的情况下，企业可以根据自身利润率的要求，确定目标利润率，这样就可以倒推出目标成本。目标成本确定后，企业可以以跨职能人员组成的成本管理部门为团队，运用价值工程分析的方法，把目标成本嵌入到房屋的设计、建设过程中，以最终实现成本目标。 （五）运用新的成本管理绩效考核方法-阿米巴成本管理模式 房地产企业要做好成本管控，一个必不可少的管理环节就是绩效考核。一个好的绩效评价体系为各职能部門、各层级员工传达了企业的战略目标，以及企业期望他们采取的行动和达到的工作结果。在经营领域，可以通过最小化核算单元来避免绩效考核中的外部性问题，这就是稻盛和夫的阿米巴（Ameba）经营。阿米巴经营模式简单来讲就是企业的各个环节单独成独立组织，各个组织进行内部的独立核算考核。房地产企业一般是多个项目同时进行开发运营，或者一个项目分为几个标段进行同时运作。企业可以以项目作为一个核算单元，分别配备各专业人员，独立的进行项目的各环节工作，这样就可以比较客观的对这一核算单元进行成本绩效考核。 四、结束语 面对房地产市场的日益激烈的竞争，企业应该从战略角度，对成本管理提出更高的目标要求。企业上下各级应该高度重视成本管控，优化企业内部管理岗位和流程，运用创新性的成本管理方法，把以成本信息为基础的成本管理作为落实企业目标，强化业绩评价和组织控制的重要机制，让成本管控成为企业发展的核心竞争力。 参考文献： [1]文静.房地产供应链成本构成及控制[D].北京交通大学，2010. （作者单位：青岛国信发展集团有限公司） |
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