| 标题 | “营改增”对房地产企业的影响及应对措施 |
| 范文 | 朱军 摘要：在市场经济的强大推动下，极大地促进了房地产企业生存与发展，而营改增政策的不断深入与强化，对房地产企业产生了极其深远的影响，已经得到了房地产企业内部的高度重视与关注。营改增政策的实施，可以将企业税负保持在合理范围内，解决重复征税问题，进一步完善企业的税制结构，从而促进房地产企业更好、更快地发展。本文主要以营改增对房地产企业的影响及应对措施为论点，以供相关人士的参考。 关键词：营改增；房地产企业；影响；应对措施 目前，营改增政策的全面实施，在房地产企业中得到了广泛的应用和推广，发挥着不可比拟的作用，是促进房地产企业经营管理活动顺利进行的重要保障。现阶段，市场竞争局势愈演愈烈，房地产企业要想在激烈的行业竞争中始终立于不败之地，并获得较高的竞争优势，就必须要积极推进营改增政策的实施，严格规范企业各项业务流程，加强增值税发票管理，并加强财务管理，不断提高财务管理水平，进而实现房地产企业的战略发展目标。 一、营改增对房地产企业的影响分析 （一）影响着房地产企业的税负 对于我国房地产企业流转税来说，对营业税和土地增值税双重征收制度加强了广泛应用，营业税和土地增值税属于价内税，在税收增加的影响下，对商品价格的影响是比较大的，甚至还会出现重复征税问题。而增值税属于价外税，对增值部分进行征税，可以确保课税数额的准确性，解决重复征税问题，将产品开发成本保持在合理范围内。在营改增政策实施以后，虽然降低了房地产企业的税负，但是在某种程度下也增加了企业税负，具体来说： 第一，有效解决了重复征税问题，实现对企业税负的有效控制，并且借助增值税进项、销项抵扣关系的成立，可以为房地产企业调整内部结构提供极大的便利，有助于企业竞争实力的提升。尤其在营改增以后，在销售额中，去除了土地出让金。在一二线城市房地产企业项目的最大单项成本中，土地成本的作用不可忽视，进而给予了这类城市房地产企业不加税一定的保障。 例如：某一房地产企业房价为4.5万元，土地成本为2万元/m2，增值税销项税额为（4.5-2）÷1.11×11%=0.25万元，如果在加上其他抵扣，有助于企业减税目标的实现。 第二，还有一些房地产企业的规模比较小，经营的规范程度有待提升，很难满足营改增政策的要求，一定程度上加重了企业的税负，造成企业严重的经营压力。 例如：以上述土地出让金抵扣销售额为例，三四线城市房地产企业的土地成本占据总成本的比重比较小，与一二线城市有着一定的差距，所以难以保证良好的减税效果。同时，建筑行业等行业改革有着一定难度性，很难及时形成增值税链条，不利于增值税抵扣，比如人工费用难以开具增值税专用发票，从而造成房地产企业税负的增加。 （二）影响着企业的开发成本 在营改增政策实施以后，有效降低了房地产企业的开发成本，建筑行业的材料费用也呈现出下降趋势，对于水泥、钢筋以及混凝土等税收来说，也呈现出下降趋势，比如17%是水泥和钢筋的增值税税率，不含税成本降低了14.5%；混凝土根据6%来抵扣增值税，成本降低了5.6%。 同时，在营改增政策实施的影响下，缴纳的税费转变为增值税，解决了重复纳税问题。一般来说，房地产企业业务具有一定的特殊性，在归集和核算企业工程成本过程中，大都设置“工程施工-合同成本”明细科目，由此可以看出，在营改增以后，大大提高了房地产企业税费核算的精细化程度，为企业成本核算提供了极大便利。然而在房地产企业实际成本归集中，并没有在“工程房地产-合同成本”明细科目设置三级科目。 （三）影响着合作方的选择 营改增政策的实施，严重影响着房地产企业运营工作的开展，也影响着企業各类合作方。第一，在合作方的选择中，合作方在选择计税方法中，是房地产企业进项税额能否抵扣的重要影响因素[1]，所以合作方的选择，对企业税负产生了极大的影响。第二，房地产企业与合作方签订的合同，也是房地产企业必须要考虑的一个重要方面，由于尚未明确规定合同价格、发票类型等涉税事项，尤其是营改增政策实施前尚未执行的合同，在营改增政策实施后，必须要及时制定有效措施，避免合作双方引发不必要的矛盾。 二、营改增政策对房地产企业的应对策略 （一）严格规范企业各项业务流程 在营改增政策实施以后，根据增值税规定，对相关管理制度和流程等进行相应的调整。加强供应商税务信息管理，结合供应商税务登记号、纳税人类型以及业务类型等因素，构建管理台账，为企业之间的项目合作提供便利。同时在施工标书中，一些直接成本均包含增值税，比如原材料和燃料等，企业在投标过程中，投标单位中包括一般纳税人和小规模纳税人[2]，由于具有不同的增值税税率，房地产企业在选择合作单位过程中，要对标书中含税价进行换算，在转为不含税价以后在进一步对比。 此外，在实施营改增政策以后，在同一集团下设置独立核算的施工企业与房地产企业时，施工单位要垫资房地产企业开发前期的工程施工，等到项目开始销售时，再办理工程结算，这对于缓解房地产企业的资金负担具有极大的帮助，避免由于进项税款而额外增加成本支出。 （二）不断提高企业财务管理水平 在营改增之后，核算项目发生的变化比较显著，房地产企业要为财务工作人员开展一系列的业务培训和指导，引导财务工作人员了解最新的财务管理方法，从而顺应新税制改革。同时，在营改增之后，在核算成本和收入过程中，对价税分离法加强了广泛应用，所以财务工作人员必须要保证自身较高的核算能力。同时，房地产企业要创新财务管理模式，不断提高财务工作人员的增值税使用能力，完善增值税管理体系，从而确保企业财务管理水平的稳步提升。 （三）做好各项筹划 1.严格管理增值税专用发票 在材料采购过程中，要加强集中采购方式的应用，而且还要具备较高的纳税观念，在材料采购中，要积极索取发票，避免企业进项税无法抵扣问题的出现，从而上涨企业税负。 2.加强对合作商的管理 在对合作商进行选择时，要按照招投标方式来进行，对合作商的资质、报价等因素进行深入分析，并要求合作商要具备开具增值税专用发票的能力[3]。一般来说，包工包料、甲供材料等是房地产企业与施工单位签订合同的重要模式，在具体选择过程中，要加强税收筹划，通过自购材料来获取较高的进项抵扣税额，进而缓解企业的税收压力。 此外，在合作对象的选择中，要以一般纳税人为主，以便于获得较高的进项抵扣额。在与小规模纳税人进行合作过程中，要加强与供货方之间的交流和沟通，供货方要向主管税务机关申请代开增值税专用发票，以此来抵扣增值税进项税额。 （四）调整企业经营策略，创新开发销售模式 对于装修工程费用来说，可以进行进项税抵扣，精装房可以获得较多的进项税抵扣额，而且精装房的产品质量水平也比较高，其售价比较高，与毛坯房形成了较大的差距。房地产企业在经营战略制定过程中，要将精装房的进项税抵扣优势充分发挥出来，将进项税抵扣来源拓宽开来，但是要做到具体问题具体分析。 例如：以绿地集团为例，该企业属于业内中等，在较多的开工楼盘的影响下，对人员需求越来越高。精装房明确提出了对装修过程质量控制的要求，进而容易增加管理成本，所以对于商品房供给结构的影响，必须要从实际情况出发。 三、结束语 总而言之，房地产企业必须要充分抓住“营改增”这一发展契机，不断提高企业的财务管理水平，落实好税务筹划，不断提高企业自身的经济效益和社会效益，充分彰显出营改增政策的实施价值。 参考文献： [1]刘若楠.“营改增”对房地产企业财务核算的影响及应对策略分析[J].中国管理信息化，2018，21 （04）：12-13. [2]王越.“营改增”对房地产行业税负的影响及应对措施[J].现代营销（下旬刊），2017 （11）：138-139. [3]吴信龙.浅析“营改增”对房地产开发企业的影响及对策[J].市场研究，2017 （11）：48-49. |
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