| 标题 | “营改增”后房地产企业的税务筹划 |
| 范文 | 殷梅 摘要：自“营改增”税制改革实施后，我国各个行业均受到了一定的影响，并随之进行了行业深化转型。房地产行业也不例外，作为我国支柱型产业的房地产行业应该在“营改增”后积极的采取一定的措施，降低税制改革对企业的影响。笔者针对“营改增”后对房地产企业税务筹划的影响进行了探究与分析，并提出了“营改增”后房地产企业税务筹划的有效措施，希望有助于房地产企业税务筹划的顺利实施。 关键词：“营改增”;房地产;税务筹划;影响;有效措施 随着“营改增”税制改革不断的推行，增值税纳税的范围随之不断的扩大，如何做好“营改增”后的纳税工作成为大部分企业财务管理中的一项重点内容。房地产是一种较为特殊的行业，在经营与管理上相对较为复杂，尤其是在税收成本方面。因此，房地产企业应该全面的认识到“营改增”后税务筹划工作的重要性，并对其引起高度的重视，以此更好的应对“营改增”所给企业带来的不利的影响，从而提高房地产企业的经济收益。 一、“营改增”概述 “营改增”是营业税改征增值税的简称，也就是将企业以往需要缴纳的属于营业税的应税项目改变为增值税的范畴。其目的是为了有效的解决以往各个行业中存在的充分纳税的现象，以此促使社会形成一个更加良好的循环，有效的缓解企业的纳税负担。随着“营改增”的全面推行，各行各业均在其背景下，根据自身的经营特点进行了适应与实施。房地产行业自然也对自身存在的税制问题进行了深入的反思与分析，以往的工作模式在“营改增”实施后，不但未能够在一定程度上降低房地产企业的纳税负担，反而增加了企业纳税金额。因此，房地产企业应该针对自身存在的问题，提出有效的解决方案，以此更好的适应现阶段的税制，从而从真正意义上缓解自身的纳税负担，提高企业的经济效益，促使“营改增”实施的重要意义得以充分的发挥。 二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响 在以往的税制中，房地产企业营业税的税率为5%，“营改增”后，房地产企业增值税销项税率为11%，这就需要房地产企业通过获取增值税专用发票来抵扣进项税额，以此有效的降低企业的税务压力。“营改增”后给房地产企业税务筹划带来了诸多的影响，主要表现在以下两个方面。 （一）建筑成本方面 “营改增”对房地产企业建筑成本的影响主要表现在两个方面：一方面是给建筑原材料采购带来的影响。对于房地产企业来说，原材料采购的成本在其整体成本中占据着较大的比重，“营改增”后，企业成本的支出也随之发生了一定的变化。房地产行业在进行原材料采购时，不仅仅需要采购大量的主要建筑原材料，像水泥、钢筋等，同时还需要采购许多较为零散的原材料，像五金配件等。然而，部分规模较小个体商户很难为其提供增值税专用发票，这就致使房地产企业在纳税时，很难实现进项税额的抵扣，从而造成房地产企业税收成本的增加。另一方面在于房地产企业实际施工工人方面。房地产企业重要的一项成本支出就是支付给施工工人的劳动薪酬，大部分房地产企业的施工工人来源于农民工，农民工一般学历较低，没有固定的劳务公司，并且具有较大的流动性。因此，房地产企业在纳税时很难提供可抵扣进项税额的增值税专用发票，这无疑加大了企业的建筑成本。 （二）现金流方面 房地产企业在经营方式上具有一定的特殊性，一般可以对自身的产品通过预售的方式来销售，预售就需要房地产企业预先缴纳一大笔相应的纳税金额，而这笔成本费用在企业的现金流中占有较大的比重，会给房地产企业现金流的正常运行带来一定的负担，只能够在完成施工，收回工程款后才可以抵扣这部分税款[1]。例如：某房地产企业，其年度销售收入为1800万元，成本费用为800万元，“营改增”后，增值税销项税率为11%，进项税税率为17%，原营业税率是5%，其他变动的因素忽略不计，那么在实施“营改增”前，该企业需要缴纳的税额为90万元，而实施“营改增”后，应缴纳的税额为71.38万元，由此可见，对于一些较小规模的房地产企业来说，“营改增”的实施给企业带来的积极影响要大于不利的影响，其纳税负担将会有所降低。然而，这仅仅是在进项税额可抵扣的金额在总营业额中占有较大比重是，才能够实现“营改增”后的房地产企业纳税负担降低的目的，因此，“营改增”后对房地产企业税务影响较大。 三、“营改增”后房地产税务筹划的有效措施 税收筹划是房地产企业内部管理的重要构成部分。“营改增”实施后，房地产企业应该加强税收筹划，有效的降低“营改增”税制改革所给企业带来的不利影响，以此促进房地产企业更好的发展。因此，在“营改增”后，房地产企业应该对税务筹划工作引起高度的重视，充分扩大企业的利润空间。 （一）对企业内部的财务问题进行合理的调整 “营改增”实施后，房地产企业在新旧税收制度衔接的过程中，面对这业务处理和税务核算转变的难题[2]。房地产企业若想实现“营改增”对企业不利影响的降低，就需要加强税务筹划，合理的调整企业内部的财务问题。例如：适当的调整房地产企业账簿中的会计科目，同时加强对财务工作人员的培训，组织其进行“营改增”税制改革政策的深入学习，以便其能够及时的、准确的处理“营改增”政策中的相关财务问题。“营改增”实施后，房地产企业的纳税负担在很大程度上取决于抵扣进项税额的情况，成分体现了增值税专用发票的重要作用，因此，房地产企业在合理调整企业内部财务问题的过程中，应该注重提高票据管理水平。 （二）加强对风险的控制，防范税务风险 随着“营改增”的深入推行，给房地产企业带来了不可避免的税务问题。针对税务风险，房地产企业应该及早做好准备和防范[3]。加强对风险的内部控制，做好“营改增”后防范税务风险的有效对策。在遵守我国法律法规的前提下，合理的实施税务筹划。房地产企业收到增值税专用发票时，应该进行仔细的审核，以此避免出现虚假增值税发票，从而防范企业税务风险。“营改增”后，房地产企业所面临的税务筹划的风险增加，因此，房地产企业需要做到：首先，无论是大数额成本费用支出，还是小数额成本费用支出都需要进行税收筹划，以此有效的降低企业成本资金的投入。其次，在落实“营改增”的过程中，加强对税务风险的防范，做好风险控制与管理的有效措施，在进行税收筹划的同时，还应该结合相应的法律法规对具体操作进行规范，以此有效的防范财务风险。 （三）扩大销售渠道，创新销售方案 近些年，网络信息技术飞速的发展，其应用的范围随之不断的扩大。房地产企业应该紧跟时代发展的步伐，加强网络营销技术的应用，扩大销售渠道，合理的控制营销成本[4]。在销售方案上，应该对签约销售进行实施合理的控制，并以此进行税务筹划。房地产企业应该根据自身当月已经预先缴纳的增值税税额，对签约销售进展的实际情况实施有效的控制，以此避免发生开具发票过于集中的问题出现，从而有效的防止企业现金流的正常运行受到“营改增”的影响。同时，房地产企业还应该合理的提高精装修在地产销售中的比重。创新销售方案。对于精装修房屋内的各种电器和装饰材料等，可以通过增值税专用发票进行抵扣，以此有效的降低房地产企业的纳税负担。 四、结束语 综上所述，“营改增”实施后，给房地产企业建筑成本、现金流等方面带来了一定的影响。因此，房地产企业应该全面的认识到税收筹划的重要意义，合理的调整企业内部的财务问题，加强对税务风险的防范，同时扩大销售渠道，创新销售方案，以此充分发挥税务筹划的重要作用，促使企业更好的适应“营改增”税制改革，有效的缓解企业的纳税负担，扩大企业经济利润空间，进而促进房地产企业可持续性的发展。 参考文献： [1]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸实践，2018 （18）：86+88. [2]丘爱芳.营改增后房地产企业税务管理风险新特点分析和應对措施探讨[J].现代经济信息，2018 （05）：277. [3]陈琳.营业税改增值税后房地产企业会计核算与涉税处理分析[D].吉林大学，2017. [4]刘鹏宇.“营改增”对房地产开发企业的影响及对策研究[D].云南财经大学，2017. |
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