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标题 温州物业管理行业现状分析及物业管理专业建设对策
范文 苏小东

摘要：本文从分析问题的根源入手来研究我国的物业管理问题，通过对温州市物业管理行业的深入调研，试图从社会学的视角对住宅物业管理过程中所产生的各种关系冲突进行探讨和分析，并指出矛盾化解的基本路径， 必须基于创新人才培养的专业建设入手，以期培养高素质行业人才满足物业服务的发展需要。
关键词：物业管理 行业现状 关系冲突 专业建设
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
近年来，由于物业服务管理改革实践在很多地方出现了停滞，因而有必要转换思路，从分析问题根源入手来研究我国的物业管理问题，建立一个满足物业企业发展的外部环境。本文正是基于这样的背景展开对温州市物业现状的调查，调查组于2013年至2016年先后进行了企业实践调查、业主问卷调查、小区走访调查和企业深度访谈，鉴于温州物业管理服务中产生的各种关系冲突，调查组实施多方位抽样调查法和重点调查法。
1 温州物业管理发展现状及问题
温州市物业管理起步于20世纪九十年代初，1991年1月建立第一家物业管理机构，是浙江省首家物业管理专业企业，成为浙江省率先实行物业管理的城市。经过25年风雨历程，温州市物业管理行业整体呈现出“发展慢，档次低，规模小”等特点。由于相关法律法规不健全等因素阻碍了行业的发展，起步较晚的杭州、宁波等省内城市的物业管理总体发展早已远远超越温州，当前温州物业行业发展已经面临困境。
过去的25年间，温州是全国房价增幅最为明显的城市之一，与之形成鲜明对比的是，其普通住宅物业服务收费标准明显滞后于当地经济发展。据了解，温州市区普通住宅小区的物业费最高的1.5元，最低的甚至只有0.24元，如环东大楼小区每月的管理费仅为0.24元。普通多层住宅小区的物业费一般在0.5-0.8元之间，如日月星辰、南瓯嘉园二组团、江滨路一些安置房小区，而物业费收0.3元、0.4元的小区也较为普遍，如龙野花园、献华小区、瑞锦小區、温迪锦园、新田园三组团、天鹅湖小区等，甚至一些老小区都是按年仅征收数百元的物业费。普通高层住宅小区的物业费一般在1.1-1.5元之间，如府东家园、家景花园、金伦花园、大自然花园、嘉鸿花园等，都在1.1-1.3元；由于服务档次相对高以及地段比较好的普通高层住宅小区，物业费在1.4-1.5元，如名人花园、蝉街商厦等。相比上海、杭州等地，温州市物业服务收费一直处于较低水平，很多物业企业都处于亏损状态。仅温州主城区鹿城区的物业行业协会统计显示，该区物业企业数为全市物业企业数的40%，而物业企业就有近一半是亏损的， 40%物业企业只能保本，只有10%的物业企业是赚钱的。
由于小区物业利润低，一方面物业企业的从业人员工资待遇也就长期处于偏低状态，导致人才流失现象非常严重，甚至一些企业每年的人员流动在50%以上，普遍招工难，行业规模连年萎缩。另一方面，随着物价上涨，物业人工成本也大幅提高。据了解，2005年温州市出台政策允许物业收费在1.3元上下15%内浮动，当年物业管理员、保安员和保洁员的每月工资中位数分别为1320元、1100元、750元，而到了2013年，物业管理员、保安员和保洁员的每月工资中位数分别为3221元、2422元、1927元，全部上升了两倍多，但物业服务费增加幅度远不如工资上涨，一些小区的物业费10年都没有变化过，甚至有的小区近20年物业费未涨反降，造成温州小区物业服务收费与成本、风险不相匹配，这让许多物业企业面临进退两难的尴尬。
2 物业管理服务中的关系冲突透视
2.1业主与物业服务企业之间的关系冲突
调查显示，44.20%的业主认为其所在小区管理不是很规范，有些问题不能及时解决，21.27%的业主认为小区管理不规范，解决问题无据可依。在现有物业管理过程中，业主反映物业企业服务不到位最多的是车辆管理和保洁服务，33.39%业主对其小区内车辆管理服务不满意，有31.11%的业主认为小区内卫生清洁服务不到位。另外，业主认为物业维护服务、社区文化服务、小区绿化、公共设施、物业协助服务等方面也都存在服务不到位的现象，如图1。
而调查显示，业主认为物业收费标准与实际服务水平没有差异的只有14.15%，85.85%业主认为存在差异或者差异很大。业主缴纳了相应级别的物业费，就应享受到相应级别的物业服务，但是不少小区存在物业收费与服务倒挂的现象，业主交的是高级资质企业的物业费，物业企业却只干出低级资质的活。对业主拒缴、拖欠物业管理费的原因的回答中，39.72%的业主选择了物业管理公司服务不到位，38.22%的业主选择双方存在误解，缺乏沟通，这表明物业收费与服务的不对称正是导致温州物业企业和业主之间矛盾冲突的症结所在。
2.2业主委员会与物业服务企业之间的关系冲突
业主委员会与物业企业的行为方式不当。调查显示，35.76%的业主对业主委员会工作是不满意的，仅有17.66%的业主对业主委员会工作是满意的，另有48.07%的业主是持中性态度，认为“基本可以”。物业逐利同业主委员会维权的矛盾冲突已成社会焦点，由于业主委员会是一种民间自治组织，属于自然人之间的协作，不具备法人资格并承担相应法律责任的能力，使得业主委员会的功能变得很差，自治常常成了自乱，由于两者存在着重复的矛盾冲突，就会有推脱责任的局面发生，这成为物业服务费制定的症结所在。
2.3开发商与物业服务企业之间的关系冲突
调查显示30.05%业主认为住宅小区引发的矛盾主要原因源于房地产开发单位遗留问题。开发商遗留问题是调查中业主们讨论比较多的话题，开发商遗留的问题大体上包括屋面渗漏、墙体开裂、墙面渗漏、隐蔽工程等。调查发现，温州市物业企业接到业主关于开发商遗留问题的投诉就占到60%，这些应由开发商解决的矛盾和问题， 却遗留给接管的物业企业。在大多数业主心中会觉得开发商与物业服务企业是“父子”的关系，业主找不到开发商， 于是就顺理成章地把责任归究到物业企业身上，业主以此为由拒缴或拖欠物业费来表达不满，这在一定程度上也加剧了物业企业与开发商之间的冲突。
3 化解物业管理冲突关系的专业建设路径探析
纵观欧美发达国家在物业管理建设方面的做法与经验， 无疑将为我国物业管理行业的发展提供启示。借鉴这些经验， 结合温州市的实际， 笔者尝试通过对行业高素质人才的培养来解决上述物业管理主体之间矛盾的基本路径：
3.1专业建设从教学模式、课程方案改革为切入点
以就业为导向，以技能为核心，在教学模式与课程方案改革方面应作如下三方面的改革与创新。
3.1.1顶岗实习——实训工作相结合
为了提高学生的职业素质和岗位技能，强化实践教学，要重视学生的综合实习环节，以“边学、边干、边成长”为顶岗实习的主要方式，以互利互惠为产学合作要素，与校外实习实训基地密切联系。尤其要与温州本土物业企业建立长效合作机制，每年安排学生进行为期不等的顶岗实习。
3.1.2学习——就业无缝对接
该模式将传统的“校内教学——校内实训——就业”的模式，改革为“校内教学——顶岗实训——就业”的模式，实现学校与物业企业高度密切的合作，使得学生从学校到企业之前有很好的磨合期，迅速弥补学生实务操作、实际工作能力的不足，从根本上解决高职教育专业教学的职业针对性、技术应用性以及学生就业等问题，让学生一毕业就能直接到企业上岗工作，做到无缝对接，提高学生的工作适应能力。
3.1.3课证融合——操作技能与职业标准相结合
依照国家职业分类标准，结合物业管理行业对职业证书的要求，逐步构建专业认证体系，与温州市劳动与社会保障部门、职业鉴定中心等密切合作，推进相应的职业技能培养的资格认证，并将物业管理相关职业资格证书纳入教学计划中，将职业资格标准与专业人才培养方案相衔接。
3.2培养物业服务高素质人才，构建全程工学交替模式
工学交替是把整个学习过程分解为学校学习和企业工作两个过程并交替进行。工学交替是在校企双方联合办学的过程中逐步形成的，其实质是产学合作、联合育人，利用学校与社會两种教育资源和环境，使学生理论学习与实践操作有机结合的人才培养方式。
3.2.1推行全程工学交替
全程工学交替是指在校理论学习与校外专项实训交替进行的人才培养方式。即在校理论学习到某一阶段，为更全面深刻地理解所学知识，组织学生到校外实训基地开展的针对相应课程内容的实训，从而达到加强对所学知识的认知。其特点理论学习与实践活动的穿插性和一门课程学习期间的理论与实践交替活动的阶段性。
3.2.2创新实践“三进三出”模式
“三进三出”交替培养是指学生在就读的三年中，三次进入学校进行学习，三次走出校门进行连续专业实训和顶岗实训，形成面向社会实践的开放式、职业技能递进式培养过程。第一次走出校门安排在二年级下学期；第二次走出校门安排在三年级上学期；第三次安排在毕业顶岗实习期间，实现课堂教学、校内实训与职业岗位的无缝对接。
参考文献：
[1] 黄蕾，李映辉，李海波.社区物业管理中利益冲突的演变与启示[J].城市问题，2015 （10） ：81- 87.
[2] 唐欣.现代社区物业管理纠纷化解措施研究[J].现代物业，2013 （3） ：77-81.
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更新时间：2025/2/11 7:28:43