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标题	推进郑州地铁站内物业开发区商业利用的建议
范文	杨晨飞+杨相同+职秀梅 摘要：郑州地铁的建设缓解了道路交通的拥堵及压力，地铁站内的物业开发区，是地铁建设运营的衍生和商业化的产物。随着后续轨道交通线路的开建，必然会有大量此类空间的出现，闲置是对资源的巨大浪费，因此迫切需要对此问题进行研究，提出合理的解决方案。 关键词：郑州 地铁 物业开发 商业利用 中图分类号：F294.1 文献标识码：A 1 郑州社会、经济及轨道交通的发展 郑州是河南省省会，“一带一路”战略中的“经济高地”、《中原经济区发展规划》中的“中原地区中心城市”、《郑州国际商都发展战略规划纲要》中的“国际商都”[1]。 郑州市辖1个县，代管5个县级市，6个市辖区，设有1个省级新区郑东新区、1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区、1个国家级航空港经济综合实验区。全市总面积约7500km2，其中市区面积约1000km2。全市总人口约1000万人，其中，城镇人口近700万人。 近年来，面对国内外复杂多变的经济形势，郑州市市委、市政府带领全市人民紧紧围绕 “大枢纽、大产业、大都市和建设中心城市”的“三大一中”战略定位，深入实施开放创新双驱动战略，全市国民经济实现了持续健康快速发展，社会事业全面进步。全年完成生产总值居河南第一位、中部第三位。城市建设投资逐年加大，经济发展的质量和效益明显提高。城市空间形态的拓展，人口的强劲增长，均要求大力发展轨道交通，支撑城市可持续发展[2]。 根据市委、市政府部署，为提高公共交通出行分担率，改善人民群众工作、生活环境与出行条件，特制定加快公共交通建设、提高公共交通出行分担率实施方案，通过加快城市轨道交通和快速公交、公交专用道、公交场站建设，确保2020年主城区公共交通出行分担率达到65%以上，争取2022年达到75%左右，基本实现主城区交通现代化和“域外枢纽、域内畅通”目标。 据《中国城市群发展报告2014》[3]，中原城市群在中国国家级城市群中综合实力名列第5位，位列中西部城市群第1位。中原城市群是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。作为中原城市群的重要战略支点，郑州市需要引领郑州都市圈经济发展走在全国前列，必须优先发展以轨道交通为骨干的一体化综合交通网络，促进区域经济的发展。 新时期，郑州市将围绕建设国家现代物流商贸中心、国家先进制造业基地和国家区域性金融中心、公共服务中心和创新中心，不断增强中心城市的功能和作用，着力打造全国性综合交通枢纽城市，努力提高城市综合竞争力，将郑州建设成为立足中部、面向全国、走向世界的国家中心城市，实现郑州全面崛起。国家中心城市宏伟目标的实现需要构建以公共交通为主导的城市综合交通体系，以轨道交通支撑城市空间拓展，为城市经济快速发展提供高效的可持续的城市交通体系。 2001年，郑州市以1998年国务院批复的《郑州市城市总体规划（1995-2010年）》以及2001年完成的《郑州市综合交通规划》为依据编制了《郑州市城市轨道交通线网规划》，经过几年的不断修改，形成郑州市轨道交通远景年线网方案，本方案由21条线路组成，总里程959.2km，共设车站510座。中心城普线8条，其中1、2、3、5、6为骨干线，4、7、12为加密线，总里程315.9km；外围组团普线5条，其中17为骨干线，18、19、20、21为加密线，总里程179.3km；市域快线8条（含2条支线），其中8、9、13为骨干快线，10、11、15、16为放射快线，总里程450km。 2 轨道交通物业开发区基本情况 根据地铁运营的功能需求，一条正常运营的地铁线路，需要每隔一定间距设置折返线、故障停车线、存车线等附设于车站正常线路的配线。此部分配线结合车站设置时，位于明挖地下二层，其上部地下一层部分的空间相较一般标准车站会有大量富余。 此外，部分车站因两线换乘、隧道下穿的深度要求等因素，会设置为地下多层车站（一般标准车站为地下两层），此类车站在满足基本的用房面積需求后也会有大量空间富余。 地铁站内物业开发区（商业）属于地下商业空间开发范畴，相对地上商业空间的开发经营，有其自身的特定和约束条件，是地铁建设运营的衍生和商业化的产物。 地铁为公共交通工程，服务于社会，首先遵循“公益优先”原则。运营主要依靠政府补贴。结合国内外地铁设计、运营经验，上述两种类型的富余空间一般作为地铁站内物业开发即商业加以利用，以补充地铁运营收益。 郑州地铁1号线为一条东西方向的直径线，贯穿城市东西发展主轴，覆盖城市东西主轴客流走廊。随着城市主轴的确定，普通大众的消费也将向地铁沿线集中，具备物业开发的利用条件。物业开发获得的收益用以补贴地铁建设期间的财政投入以及将来的运营亏损。 经统计，1号线全线30座车站共计11座车站具备并预留了物业开发的设置条件，如医学院站、二七广场站、人民路站、燕庄站、民航路站、郑州东站、体育中心站、河南大学新区站等。上述车站共计可开发面积约2万平方米，目前均处于闲置状态，随着后续轨道交通线路的开建，必然会有大量此类空间的出现，闲置是对资源的巨大浪费，因此迫切需要对此问题进行研究，提出合理的解决方案。 3 全国其他城市地铁站内物业开发 目前，全国已有较多城市在开通地铁的同时同步开发利用了地铁内物业开发空间，如北京地铁西直门站、广州地铁天河城购物广场站以及南京地铁新街口站等（见表1），这些地铁站均位于各城市的商业中心区，客流量巨大，设计充分利用车站内空间进行商业开发，利用地铁客流集中的特点，为车站内的商业开发带来巨大的客流，合理利用了地铁的空余空间。 4 地铁物业开发区经济效益 根据调研结果，各地地铁物业不同地段出租价格不同，价格为4～20元/m2/天，郑州1号线全线共计2万平方米物业开发，每年可收益约2920～14600万元。 5 建议 第一，因地铁车站所处位置周边发展情况不尽一致，建议首批可选择部分试点车站推进物业开发区的利用，建议车站为二七广场站、人民路站、医学院站、郑州东站，该四处车站周边商业发展成熟，客流量大，地铁站内商业投用后可最大化发挥商业价值并方便乘客。 第二，专业的商业策划应尽早介入，商业策划明确了业态、经营模式、管理模式后才能开展具体地设计及后续施工工作。 第三，尽早启动商业开发与运营商电话和网络引入对接工作，确保运营商光缆及时进站，避免线路运营后再次进行施工对吊顶、装修的破坏。 参考文献： [1] 崔晨涛，崔玉亮.新常态下河南省对接“一带一路”协调发展的对策思考[J].无锡商业职业技术学院学报，2016，16（2）：53- 58. [2] 刘文锴.打好科技基础，推动郑州高水平都市区建设[J].决策探索，2014（8）：41- 43. [3] 刘士林，刘新静.中国城市群发展报告：2014[M].东方出版中心，2014.
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