| 标题 | 运用融资战略支持房地产企业快速扩张的思路 |
| 范文 | 杜文杰 摘要：随着经济的高速发展，房地产行业进入了快速扩张阶段，在其发展过程中经常遇到政策调控等外部因素制约，为克服困难继续向前发展，建议房地产企业通过适当的融资战略支持企业的快速发展。 关键词：房地产 快速扩张 融资战略 政策调控 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，房地产业作为曾经的国民经济支柱产业，在今后相当长的一段时间里，仍将是经济增长和促进内需的一个重要产业。 房地产业的稳定运行对整体经济的稳定运行具有重要意义。一是房地产业的产品主要是居住类大额消费品，市场规模大，可以促进上游相关产业发展。二是房地产业的发展对推动城市建设、改变城市面貌、增强城市功能、改善居住条件、拉动消费、增加就业机会等方面发挥着重要作用。 同时，房地产行业也是一个备受争议的行业，行业的不健康发展造成了很多负面问题。一是拉大了当前社会的贫富差距，出现了社会不和谐现象；二是长期居高不下的房价引发老百姓的基本住房问题；三是累积的金融市场风险不断放大，潜在的金融危机持续加深。以上因素成为了宏观调控的根源，频繁引发政府对市场的行政干预措施。 1 房地产企业在快速发展中面临诸多困境 十几年前，房地产行业发展还相当分散，全国有数万家企业，规模最大的企业的市场占有率也不超过5%，年销售额也不过百亿左右，当万科提出年度销售千亿目标的时候，简直是个天文数字。到2017年底千亿规模的房企有将近20家，许多销售规模仅约100亿左右的房企，都把千亿作为自己的目标。 在市场容量增速急剧放缓、行业竞争加剧的形势下，迅速实现企业规模扩张后有利于获取资源，包括项目土地及资金等核心要素，否则就很可能要陷入发展困境，面临破产或被收购的窘境。 然而，在销售规模扩张的道路上，布满了陷阱和荆棘。会出现各种各样的难点，例如管理问题，如何解决急剧扩张过程中遇到的授权机制、管理幅度；例如人才问题，如何招募到高水平人才帮助企业成长；例如产品问题，如何开发适销对路的产品，以赢得未来的市场；例如融资问题，怎样融资才能支撑企业实现规模增长，顺利跨越调控周期。 2 限制房地产企业快速扩张的问题分析 房地产企业在快速扩张的过程中，也会出现市场低迷冷清现象，中小企业破产倒闭现象，既有外部环境的影响，也有企业自身的不足，究其主要原因，有以下几个方面： 2.1国家及地方政府的宏观调控政策变化频繁 针对房地产市场，政府陆续出台了各种调控政策，对整个市场的发展产生了重要影响，时而推出宽松性质的政策刺激市场，时而推出紧缩性质的政策压制需求，反復波动性很大。 第一，2009年1季度—2009年4季度，政策扶持，市场爆发。2008年9月份开始，国家出台了一系列扶持房地产业的政策，除了应对金融危机外，还下调购买普通住房契税税率、营业税征收期限缩短、暂免个人买卖印花税和土地增值税、降低购房首付比和个贷利率等利好政策出台，支持房地产开发企业合理的融资需求。 第二，2010年1季度—2011年1季度，政策收紧，市场下滑。从2009年下半年开始，国家又开始逐步收紧政策，出台“国四条”，营业税征收期限延长。进入2010年后，调控措施进一步加强，在全国范围内陆续出台限购措施，严格二套以上住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，商业银行可暂停发放三套房贷，房地产市场开始降温。 第三，2011年2季度—2012年1季度，政策加码，市场大幅下行。到了2011年，楼市政策更加严格，1月26日“新国八条”出炉，试行房产税。“限购”“限价”“限贷”等系列政策全面升级，限购城市进一步增多，各项调控在2011年不断细化和落实。房地产市场进一步降温。 第四，2012年2季度—2013年1季度，货币政策放松，市场回升。进入2012年，虽然房地产市场依然被调控，但政策没有再加强，除一线城市外大部分城市对政策略有放松，以刺激市场需求。此外，自2011年12月5日央行下调存款准备金率开始，货币政策放松，2012年多次降准降息。由此推动，房地产市场迅速回暖。 第五，2013年2季度—2015年1季度，政策再度收紧，市场陷入低迷。2012年下半年房地产市场回暖后，政府就又开始调控。2013年2月20日，出台“新国五条”，政策再次升级，严格执行商品住房限购措施，商品房限购政策扩展到中西部城市，房地产市场迅速降温。 第六，2015年2季度—2016年3季度，政策持续支持，市场大爆发。以2015年3月30日新政为起点，国家连续出台支持房地产的政策，央行也连续降准降息。放松执行购房贷款政策，营业税征收期限缩短，有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。全国楼市从回暖转向过热。 第七，2016年4季度以后，政策大幅缩紧，市场持续回落。全国再次掀起房地产市场调控风暴，多个重点一二线城市交易量出现明显回落，开始房地产市场新的一轮降温周期。2017年，调控政策坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价、防泡沫与去库存政策并行。限购限贷政策不断升级，房地产市场供需两方所需资金持续收紧。 2.2财务风险巨大，融资能力低下，资金链断裂 作为一个高度资金密集型行业，房地产投资开发的过程就是一个融资的过程，如果不匹配各种融资手段，行业将难以为继。 融资的核心要务是打造企业信用维续和金融创新。有些企业可以借到成本很低的资金，那是因为该企业有很高的评级，得到了机构的认可；有的企业可以灵活多样地融资，那是由于该企业应用了新颖的融资方式。 要提高企业评级，需要几年乃至十几年的不懈坚持。而要创新融资方式，就需要持续积累专业人才，积极营造创新氛围。所谓创新，就是要摸索非常规的模式，提前占据市场的位置。不断地长期投入，积累技术势能，从而在机会到来的时候，迅速突破传统模式，赢得巨大的胜利。 有些企业，平时不注重良好形象的维护，不进行财务数据的优化，没有明确的财务战略为企业发展保驾护航，在资本和资金市场上融资就不能得到资金方的青睐，劣质的融资方案会加大企业的财务风险，提高企业的融资成本。缺乏专业人才的长期钻研和创新，就难以开拓丰富的融资渠道。 2.3投资活动盲目草率，战略规划执行能力不足 拓展获取新项目的本质是研究判断水平和战略执行能力。市场越来越复杂，“面粉”贵过“面包”的情况比比皆是，投资决定是否正确，一是取决于预测判断能力：对城市发展的判断、对市场供求的判断、对未来消费趋势的判断，等等。二是取决于对企业整体战略发展定位的规划和战术落实的执行能力。这种能力的形成，一部分基于扎实的调研分析，一部分源于实务中的经验积累。 如果不具备亦不培养相关能力，而奢望通过侥幸或走捷径得到物美价廉的项目，或是仓促盲目争抢超预算的高价项目，都会形成企业未来的痛点和败笔，甚至是造成企业失败的导火索。 3 支撑房地产企业快速扩张的方案 面对外部环境的变化，尤其是在社会主义市场经济体制下，决不能低估政策调控的力量。经济长期趋势虽由市场规律决定，但政策完全可以改变经济短期发展方向。在这种不可控的外部环境下，企业迅速扩张的过程中，支持房地产企业的财务策略有如下几种： 3.1融通长期限资金跨越行业周期 企业的营运资金管理模式多样，但大致可以归类为正常型、稳健型和冒险型，它们之间利弊明显：冒险型模式的风险最大，但其成本最低，收益最高；稳健型模式的风险最小，但其成本最高，收益最低；正常型模式的风险和收益介于二者之间。建议企业根据对风险与收益的偏好，在这三种模式中做出恰当选择。 如果实施正常型营运资金管理模式，企业以短期资金匹配流动资产的资金需求，以长期资金匹配固定资产的资金需求。这种模式风险适中，它要求企业能够准确衔接资产变现和负债的到期结构。 如果实施稳健型营运资金管理模式，企业用长期资金来匹配固定资产和长期性流动资产的资金需求，用短期资金来匹配临时性流动资产的资金需求，这种模式的风险最小。 如果实施冒险型营运资金管理模式，企业以长期资金匹配部分固定资产所需的资金，以短期资金来匹配全部流动资产和部分固定资产所需的资金，这种模式的风险最大。 房地产行业的周期闭环从投资购地、开发建设、推广销售、竣备交付到再次投资购地，常规需要1—2年的时间，倘若在此期间遭遇到收缩性质的政策调控，限购政策的出台、按揭贷款投放量压缩以及对房地产企业融资的限制等政策，就会造成企业销售回笼延缓、现金流紧张、加大财务风险，面临到期本息偿付时，很有可能引发资金链断裂。 为了有效规避政策调控对企业造成的严重负面影响，建议企业采用稳健型的营运资金管理政策，在融资决策时尽量选择期限较长的金融产品，降低在房地产项目开发过程中可能遭遇的财务风险，消除到期无力兑付的现象，长期足额的融资资金保障企业平稳渡过政策调控周期和开发建设周期，顺利收回投资。 3.2控制财务风险，保持适当的杠杆比率 财务战略是企业战略的重要组成部分，合理配置与有效使用企业的资本资源是其关注的焦点，通过资本的配置与使用为企业创造并实现价值是其核心目标。 扩张型财务战略，配合企业的一体化战略和多元化战略，以实现企业资产规模的扩张为目的。企业资产规模的快速扩张，会增加债务负担，同时也会使企业的资产报酬率下降到相对的低水平。企业往往需要在将绝大部分利润留存的同时，再大量进行外部融资，更多地利用负债，提高财务杠杆比率。 这种财务战略实施得顺利，可以给企业带来现金净流量和新的利潤增长点，一旦投资失误，可能出现企业财务状况恶化或现金流不足，甚至企业破产。 稳健型财务战略，配合企业实施对现有市场开发或市场渗透战略，以实现企业财务业绩稳定增长和资产规模平稳扩张为目的。实施这种战略的企业，优化现有资源的配置并提高现有资源的使用效率，以内部融资作为实现资产规模扩张的主要融资方式，对利用负债实现资产增长持十分谨慎的态度。 防御性财务战略与收缩性财务战略是企业在房地产调控政策环境中遭遇运营现金流回笼减缓、融资难以获取的局面下，不得不采取的方案。不支持企业快速成长的要求，不做过多阐述。 做房地产开发要靠财务杠杆。同样是采用高杠杆发展策略，有的房地产企业一日千里，有的却很快就濒临困境。造成巨大差异的因素一个是周期，一个是利率，二者彼此相关。有的大型品牌房地产企业融资成本很低，而有的中小企业融资成本相比则高达数倍，在同样的区域布局开发，同样是遭遇了政策调控，融资成本低的企业可以保持高财务杠杆高融资规模，等待政策调控周期过去后在新一轮周期内以房价的上涨覆盖期间的财务成本。对于融资成本高的企业，快周转才是生存的唯一途径，几乎没有等待的意义，但如果遭遇周期里的调控，极可能造成项目亏损或者破产。 是采用扩张型财务战略还是采用稳健型财务战略，建议每家不同的企业根据自身融资成本的高低测算可接受的最大融资量，保持适当的财务杠杆水平，既支持企业的发展，又控制财务风险，保障企业平稳渡过行业发展周期的低谷。不断降低融资成本，在实现融资成本下降一定幅度之后，再提高财务杠杆水平，进行下一轮的大规模扩张发展。 房地产企业融资成本的高低，直接关系到开发风险的大小和投资收益的水平，为了尽量降低综合融资成本，房地产企业融资渠道与形式力争多元化，包括： 股权融资。主要是指通过证券市场首次发行股票、定向增发股票等方式在二级市场上进行的公开融资方式，也包括引入金融机构参股项目公司共同开发房地产项目获取投资分红收益的融资方式。 发行债券。从产品类型上可以分为固定收益类债券、浮动收益类债券以及可转换债券；从审批机构类型可以分为企业债、公司债和公司票据融资。从市场划分，可分为境内银行间市场债券、境内交易所债券和境外市场债券或票据。 资产证券化。随着资本市场的开放，陆续推出种类多样的资产证券化（ABS以及ABN）方式融资，例如：购房尾款ABS、物业收费ABS、商业物业CMBS、商业物业CMBN、保理ABS、融资租赁ABS、贷款ABS，等，为房地产企业提供了丰富的融资方式。 供应链融资。主要包括建筑商、分包商等以应收账款保理或垫资的方式提供开发建设过程中的资金，为房地产企业融资的方式，实质上是借用了上游供应商的信用，资金成本最终会由房地产企业承担。 银行贷款。目前参与房地产金融活动的金融机构主要仍是银行，融资产品主要有开发贷款、经营性物业贷款、并购贷款、委托贷款等。 信托融资。房地产企业可以通过信托公司投放信托贷款、购买受益权，或直接参与投资等方式获取融资，相对于银行贷款而言，信托融资更加灵活、更富有弹性，有利于房地产企业持续发展。 租赁融资。通过与融资租赁公司或者金融租赁公司合作简单融资租赁、售后回租融资租赁、杠杆融资租赁等方式，盘活存量资产的融资模式。 除此之外，还有其他形式的融资，房地产企业可以综合上述各种筹资手段或分阶段通过不同渠道实施融资，以最有利的方式、最经济的成本筹集资金。 3.3投融资活动基于经营性现金流管理 企业既要明确现金流与企业价值之间的逻辑关系，从价值创造角度提出对现金流的管理要求；又要明确现金流的可持续模式，确保企业战略目标的实现。 做好经营现金流管理，要从组织、战略和经营等多个层面建立起经营现金流管理的全面控制体系。通过健全组织机构、明确相应职责，合理划分企业内部的职责和权力，有效落实经营现金流管理。 从战略层面上做好企业的经营现金流规划。要根据企业战略的要求和投融资活动的客观规律确定可靠的经营现金流战略。以快速扩张作为战略发展方向的企業，要首先保持优化的资本结构，把经营现金流的持续稳定作为保障，平衡多种融资方式，控制财务风险。 从经营层面上控制经营现金流，持续改善企业经营的内在质量。通过建立完善的经营现金流预算管理制度、优化经营现金流的管理流程、聚焦缩短经营现金转换周期的关键要素、建立有特色的经营现金流风险分析和预警系统。 4 结束语 企业要沿着有关促进房地产市场平稳健康发展的政策引导方向，充分考虑房地产市场的规律和企业自身的特点，制定恰当的财务战略，配合企业的快速成长发展战略。以优秀企业的快速成长，促进行业优胜劣汰，实现房地产市场稳定和健康发展。 参考文献： [1] 王芳，宋世宇.我国房地产宏观调控政策分析[J].对外经贸，2016（12）：61- 62. [2] 张萍，瞿银霞.债务期限结构对企业增长机会影响的实证研究[J].财会月刊，2010（3）：27- 29. [3] 陈蕊.基于现金流量的企业财务风险分析——以云南铜业为例[J].当代经济，2011（5）：110- 112. |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。