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标题 苏州工业园中央活动区（CAZ）空间生产路径探讨
范文 吴莉娅
摘要：苏州工业园区CBD经历了20余年建设，整体发展水平仍较低，出现商务金融等核心功能较弱、集聚辐射力较弱、跨区域服务功能有限，城市形象亟需提升，活力不足等发展困境。土地与交通规划及实施不协调是表象原因，社会管理与公共服务仍需深化改革是深层次原因，而区际及区内竞争性合作不足则进一步诱致困境加深。新常态下，立足“东方慧湖，天堂新城”，树立“东方慧湖，宜居创业新天堂”形象，园区CAZ应充分 融入长三角CBD网络；深化体制改革，统筹区域发展，加强社会治理；集聚全球高端创新要素，推进区域金融中心建设，增强综合实力，提升核心功能；公交优先，建设区域走廊TOD，营造7*24小时活力区。
关键词：中央活动区（CAZ） 企业家城市 创新导向
中图分类号：F427 文献标识码：A
21世纪，全球城市的中心城区呈现从中心商务区（Central Business District，CBD）到中央活动区（Central Activity Zone，CAZ）的演变，形成了复合功能的空间发展模式。[1]，[2] CAZ较之CBD，更强调功能多样性、活力持久性、空间人本性、用地复合持续使用，核心使用者包括商务办公人群、当地市民和外来旅游者，具备中心化的区位交通环境、集聚化的公共活动设施、多元化的文汇活动组合、高质量的娱乐体验活动等特征。[3] 全球化背景下，中国城市CBD演化受到世界城市体系演化、国家城市体系演化及城市自身内部结构演变的多重影响，表现出复杂而多变的特征。苏州工业园区作为中国和新加坡合作的重点项目，其CBD演化具有较高的研究价值，为中国特大城市CBD，尤其是新城区CBD建设提供经验，见表1。
1 苏州工业园区CBD发展概述
1994年，苏州工业园区（下简称园区）经国务院批准设立，在由“工业园区”到“产业新城”再到“生态宜居高科技产业新城”历史嬗变中，园区CBD（由湖西CBD、湖东CWD和BGD构成）不断演化，表现出阶段性演进的特征。一是1994-2005年，湖西CBD初具雏形，集聚了一批银行及金融机构，商业商务发展开始起步。国际大厦（88.8米）等高楼拔地而起，CBD的天际轮廓线开始出现。二是2006-2010年，环球188（282米）、新鸿基大厦（310米）、九龙仓（450米）等的建设施工不断“拔高”苏州新高度，CBD加速发展，2010年被授予全国首个“商务旅游示范区”称号。三是2011年至今， CBD进入由物质形态建设为主转向功能提升为主的阶段，天际轮廓线基本形成，总部经济、楼宇经济加速发展，实力不断提升。在苏19家外资金融机构及代表处中有16家、在苏 23家外资保险公司及代表处中有12家落户园区，均集聚在CBD区域。
2 苏州工业园区CBD发展困境
园区CBD规划先导、飞速发展，但整体发展水平仍较低。
2.1商务金融等核心功能较弱，集聚辐射力较弱，特别是跨区域服务功能有限
尽管园区中新跨境人民币创新业务试点、跨境电子商务试点、首个国家级境外投资服务示范平台等先行先试稳步推进，被列为“江苏省科技金融服务中心”，但园区CBD专门化商务办公为主的特征还没有形成，银行和金融行业仍以金融公司的票据清算、银行的存取款业务、信用卡辦理业务等较低等级部门为主，具有指挥和调控功能的跨国公司总部和金融机构的集聚水平较低。CBD“商务旅游示范区”更偏重以休闲观光、购物为主的“旅游”功能，“商务”环节的时间和金钱支出所占比重相对较低，问卷调查显示CBD范围内以公务为目的的出行仅占6%，娱乐、购物、餐饮分别占41%、39%、32%，通勤则占一半以上。
2.2 CBD形象亟需提升，历史文化底蕴有待发掘
园区CBD高楼林立，形成物质空间和经济要素集聚的“高地”，但大多数受访者认为园区CBD是市辖区商业中心、苏州“城东”商务金融研发集聚地，与其“国际一流的长三角商务中心”“金融后台服务外包的全国中心”“长三角总部经济的集聚地”“苏州市最重要的金融和商务中心”[4]定位差距较大，形象亟需提升。且作为 “洋苏州”“新苏州”的核心地区，园区CBD除李公堤、桃花岛等局部融合了苏州古典园林要素外，从整体的规划与城市设计到城市小品、街道家具，均凸显现代化特征，尽力模糊地方性，与千年古城、与吴文化联系单薄，历史文化底蕴有待发掘。
2.3活力不足，呈现较为典型的“5*12小时”活跃特征
人与人的活动及生活场所相互交织的过程使城市获得了活力[5]，城市肌理产生于道路网、土地划分和建筑物的叠加[6]，而湖西CBD的道路交叉口密度60个/平方公里、苏州大道和苏惠路的功能节点密度约为3个/100米、缺乏多样混合的功能节点、功能异质性低于老城[7]。园区CBD在工作日早上8点左右渐渐热闹起来，停车场逐渐停满车辆，满载或超载的公交车经过这一地段以后，车厢不再拥挤；晚上8点以后，停车场空旷，商厦、部分商务楼灯火通明，但除了少数节点上广场舞人群外，街道上少有人踪。
3 苏州工业园区CBD发展困境的形成机制
土地与交通规划及实施不协调是园区CBD发展困境的表象原因，社会管理与公共服务仍需深化改革是深层次原因，而区际及区内竞争性合作不足是进一步诱致困境的原因。
3.1土地与交通规划及实施不协调
早期“产业园区”、改革开放试验区的发展定位及用地、相对独立于老城区的道路交通规划，“土地换资金”、滚动开发模式，使得园区工商业用地相对连片且规模较大，仅有少数主干道与其他市辖区连通，严重影响CBD活力。中新合作区一区的职住比高达3.35，职住分离较严重，主要出入口在早晚高峰时段的交通饱和度平均0.8。[8]问卷调查显示，环金鸡湖CBD受访者出行目的以通勤为主，上班上学、回家分别占60%、50%；约1/2～/4的受访者认为“车内太拥挤”“行车不准时”“等车时间太长”“站点少、换乘不方便”。
3.2制度红利消解与企业家城市发展模式的可持续性
政策优势与园区管委会主导的企业家城市发展模式是园区经济腾飞的关键。《国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》（九号文件）给予园区参照享受沿海开放城市经济技术开发区的各项政策，上不封顶的自行审批特权、财税优惠政策、灵活的外事管理权。“亲商富商安商”的理念、实践及不断的制度创新使得园区经济持续繁荣。园区管委会直属中新置地、建屋、兆润、圆融、金鸡湖城市发展有限公司等在园区基础设施、CBD建设中起到关键作用，2008年，园区CBD招商中心建立，对园区CBD进行整体推介与营销。
随着社会经济繁荣，园区管委会能否承担由工业园区向现代化、国际化新城区转型的管理职能成为首要问题，且园区并非一级行政建制，公民权利难以完全保障。以国资国企为主体的企业家开发模式在推进物质建设、运营具体项目时极具优势，但在保持市场活力、促进CBD整体繁荣上的作用还有待进一步探索。怎样进一步深化社会管理和公共服务改革，释放深层次的制度红利，对园区今后的发展至关重要。
3.3区际区内竞争性合作不足
上海“虹吸效应”与其他市辖区的激烈竞争在一定程度上制约了园区CBD的发展。从区际看，随着长三角一体化加速，上海对人才、资金等生产要素的吸纳能力进一步提高，尤其是陆家嘴金融中心集聚了大量的金融机构、银行总部、保险公司总部，拥有上海证券交易所、期货交易所、中国金融期货交易所等重要的金融市场，“虹吸效应”显著。
苏州商务金融总体发展水平不高，制约园区CBD发展。2018年，苏州无缘“中国金融中心指数”前十，仅位列“金融机构实力十强”金融中心最末。[9]且各市辖区均大力推进CBD载体建设、招商引资，如相城区元和街道已建和在建上规模办公和商业楼宇建筑面积达31.73万平方米[10]，错位竞争的总体效应并不显著。
园区CBD内部竞争激烈，特色商业文化尚未完全形成。印象城、天虹、环球188、新光天地、凤凰书城、尼盛广场、赛格广场等商业综合体先后开业，各有亮点，如新光天地以“现代园林式百货公司”定位，凤凰书城以诚品书店等新型书店为主、以文化情怀吸引人气。一部分商业综合体由生意兴隆变成惨淡维持，如环球188集商业中心、酒店式公寓、办公楼于一体，其商业部分在2011、2012年生意火爆，2013年之后随周边商业综合体相继开业业绩开始下滑，2015年起开始整顿、改造升级，短暂“回暖”后就直面苏州中心约35万平方米商业项目全面运营的考验。
4 苏州工业园区CAZ建设路径
园区是全国首个开放创新综合试验区域，当前，园区高端制造、智能制造、“互联网+”发展对生产性服务业发展提出了新要求；人民生活水平提高、消费观念变化为生活性服务业发展奠定了良好的基础，这为CBD整体优化提升提供持续动力。立足“天堂苏州，东方慧湖”定位，借鉴伦敦、纽约、东京、新加坡、上海等国内外大都市经验，园区CAZ应坚持产城融合、精明增长、智能智慧理念，在发展基础较好的中新合作区80平方公里范围内，推动“商（务）、游、购、娱、展（演）、医、食、住、行”一站式一体化发展，加强城市设计，树立“东方慧湖，宜居创业新天堂”形象，加速产城融合，提升活力与魅力，成为园区建设“具有重要影响力和独特竞争优势的‘全球产业创新园区和‘国际商务宜居新城”“国际先进现代化高科技产业新城区”的先导区和核心区。
4.1把握“上海全球城市-区域”战略格局日渐清晰机遇，融入长三角CBD网络
随着“一带一路”战略和长江经济带战略实施，长三角一体化进入深层发展阶段。以“追求卓越的全球城市”为愿景，“上海全球城市——区域”战略格局日渐清晰。长三角各级城市及其CBD处于不同发展阶段，初步形成了等级性鲜明、网络性逐步增强的CBD网络。立足于苏州国际性大都市“狮山路-古城-环金鸡湖”区域CBD的重心之一，园区CAZ应精准定位，参与并融入更有活力更有潜力的长三角CBD网络，积极与“上海全球城市-区域”CBD网络对接，与宁、杭CBD在金融、保险、基金、政企、旅游、会展、文化娱乐等领域展开竞争性合作，加强与古城、新区、吴中、相城CBD的错位发展，吸纳高端要素，强化核心功能，创新产业发展，提高优势价值链，拓展战略空间，增强城市服务功能，提高人才、资金、技术、信息、土地等资源配置效率，形成良好合作共赢局面。
4.2深化体制改革，统筹区域发展，加强社会治理，形成现代市场经济制度体系
加快推进《苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案》细化及实施，系统选择学习自贸区经验，以“转变政府职能和国资国企改革”为战略重点，全面深化改革、扩大全方位开放；积极推进大部制改革，统筹中新合作区内及与其他部分的发展；以“智慧社区”为基础和依托，全力打造突出“互联（Interconnection）、融合（Integration）、智慧（Intelligence）、非凡（Infi nity）、创新（Innovation）、协同（Interaction）”等六大要素的“6I”智慧园区，以“开放共享、智慧创新”为核心，探索智慧城市模式，加强社会治理，进一步促进要素资源合理配置、城市治理廉洁高效、公共服务精准主动；加快构建社会信用体系，建立与国际惯例接轨的现代市场经济制度体系。
4.3集聚全球高端创新要素，推进区域金融中心建设，增强综合实力，提升核心功能
从“亲商富商安商”升华到“借鉴、创新、圆融、共赢”，围绕“东方慧湖-全球产业创新园区”目标，完善“人才+资金+组织与机制”创新三维结构环境，加快从投资导向向创新导向转变，把“大众创业，万众创新”的创新创业精神与吴地“崇文尚德”的历史文化传统有机融合，促进文化事业和文化产业的繁荣，全面提升城市文明水平；加速推进“园区智造、园区服务”现代高端服务体系建设，实施“金融+X”服务产业发展计劃、“互联网+”行动计划，强化商业与文化、旅游、体育、会展等产业的融合，推进“互联网+”与旅游休闲、文化体育、社区生活、制造、金融、供应链管理、大数据等多个产业和领域的融合发展，推进区域金融中心建设，提升环金鸡湖CAZ核心功能，提高集聚辐射能力；充分发挥金鸡湖5A级景区、国家商务旅游示范区优势，推动大商务旅游产业融合发展，打造国际精品旅游目的地，全面提升“东方慧湖”“天堂新城”的国际影响力和国际化水平，增强综合实力。
4.4公交主导，建设区域走廊TOD，营造7*24小时活力区
坚持精明增长、智能智慧发展理念，切实贯彻落实公交优先发展策略，以干将路——苏州大道作为苏州全市区域TOD主轴，调整优化交通与土地利用关系，充分发挥“灰地”和“白地”弹性用地作用，通过城市设计与微更新，提高土地利用混合度、功能异质性；以“天堂苏州，全民公交”为导向，抓住“公交都市”创建和中新合作区更新契机，持续优化公交线网、提升常规公交与轨道交通换乘效率，大力推广应用新能源与清洁能源车辆、建设P+R换乘体系，深入开展智能公交建设，坚持“市民出行便捷得实惠、公交企业可持续发展、政府财政可承担”原则，持续实施惠民政策，探索24小时*365天的不间断社区公交供应，提高公交服务水平，增强CBD的可达性。
以“天堂苏州，东方慧湖”定位，树立“东方慧湖，宜居创业新天堂”形象，推动环金鸡湖CBD“商（务）、游、购、娱、展（演）、医、食、住、行”一站式一体化发展，加速产城融合，提升城市活力与魅力。从用地规划、交通规划、城市设计等多方面着手，调整优化空间结构布局，湖西CBD重点发展金融、保险、基金、证券、地区总部、都市购物中心等功能，湖东CWD、BGD重点发展金融保险、地区总部、文化产业、会展、国内外品牌专业专卖店、特色餐饮、娱乐休闲服务等，通过适度政府干预和市场调节，促进CAZ居住功能完善，提升多元化长、中、短期居住服务，积极探索推进租售同权，促进职住平衡，提升城市活力，营造7*24小时活力区。
综上所述，在全球化、政治性、地方感角逐过程中，在区际区内竞争日益激烈背景下，如何驱动CBD整体功能提升与高度发达的城市生活营造需要深入探索。伦敦、纽约等全球城市的探索为中国城市CBD建设提供了思路和正反经验，在社会经济转型、产城融合中实现从CBD向CAZ转型，不仅取决于良好的规划设计，更取决于良好的规划实施和监管。
参考文献：
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[2] 赵宝静， 沈璐. 城市更新语境下中央活力区城市设计方法初探[J]. 上海城市规划， 2015（1）： 31- 36.
[3] 课题组. 上海世博园区及周边区域后续开发利用功能定位研究[J]. 科学发展， 2011（4）：3- 9.
[4] 中国-新加坡苏州工业园区. 服务业发展指南[EB/OL].http：// www.sipac.gov.cn/tzzn/fwy/201107/ t20110711_103947.htm， 2011- 7- 11.
[5] 简·雅各布斯. 美国大城市的死与生[M]. 金衡山， 译. 南京： 译林出版社， 2006.
[6] Serge Salat. 城市與形态：关于可持续城市化的研究[M]. 北京： 中国建筑工业出版社， 2012.
[7] 陈蔚镇，李松珊，马文.活力与秩序的制衡- -以苏州老城区与苏州工业园区为例[J].国际城市规划，2017（2）： 50- 56.
[8] 许炎， 张敏， 夏胜国.开发区转型过程中细分人群职住分离特征研究——以苏州工业园区中新合作区一区为例[J].现代城市研究，2015（7）：20- 27.
[9] 江南时报网. “中国金融中心指数”发布[EB/OL]. http：//www.jntimes. cn/newsdetail.htm？id=1809130025，2018- 9- 13.
[10] 苏州市相城区元和街道招商中心.元和街道上规模商业、楼宇情况汇总表[R ]， 2017- 5- 10.
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更新时间：2025/3/16 2:38:19