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临沂市主城区商品住宅价格空间分异及影响因素研究

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王豹付成华

[摘? ? 要] 商品住宅价格空间分异是衡量城市居住空间分异的重要指标，研究城市商品住宅价格的空间分异规律对于政府运用相应措施缓解社会空间的极化和分异程度，防止社会矛盾的激化，构建和谐社会具有重要的意义。本文以临沂市主城区为研究对象，分析总结了主城区商品住宅价格空间分异特征，并对其影响因素进行剖析，以期为临沂市居住空间结构调整与优化提供参考。

[关键词] 商品住宅价格;空间分异;影响因素

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 13. 049

[中图分类号] F293? ? [文献标识码]? A? ? ? [文章编号]? 1673 - 0194（2019）13- 0113- 03

0? ? ? 引? ? 言

房地产行业在我国经济发展中有着举足轻重的地位，同时，房地产与人们的生活紧密相关，商品住宅价格的变化已成为社会普遍关注的话问题。在城市发展过程中，商品住宅价格在空间上显现出很大的差异性。研究商品住宅价格在城市空间上的分布规律，无论是对于政府制定调控政策、开发商投资还是消费者购房都具有重要的指导意义。本文以临沂市为例，研究临沂市主城区商品住宅价格空间分异及其影响因素。

1? ? ? 临沂市主城区商品住宅价格数据的获取与处理

1.1? ?研究对象及基础数据来源

本文以临沂市主城区为研究对象，具体包括：兰山区、罗庄区、河东区、北城新区、临沂市经济技术开发区和高新技术开发区。所选取商品住宅价格为销售均价，即该小区楼盘在交易时点的交易均价。搜集的楼盘销售信息资料来源有：（1）进行实地的调查和收集资料数据，包括去在售楼盘售楼处访问、对已经购得商品住宅的业主进行问卷调等;（2）从互联网收集数据，包括临沂市政府有关部门对外公布的统计年鉴、房天下网站公布的临沂市各个楼盘的价格等;（3）利用地图软件查找楼盘位置经纬度，如百度地图等。

1.2? ?数据处理

获取楼盘经纬度，为了减少误差在获取坐标的过程中将使用同一地圖软件，在同一比例情况下完成楼盘坐标的拾取。本文所利用的地图软件为百度地图2018版本。具体步骤如下：打开百度地图的坐标拾取功能，将建立好的临沂市商品住宅空间价格样本数据库中的楼盘名称依次填入搜索框中进行搜索。拾取楼盘坐标经纬度，将拾取的楼盘坐标与楼盘名称对应起来编辑成表。

2? ? ? 研究方法及结果

2.1? ?绘制等值线地图

等值线图又称等量线图，是以相等数值点组成的曲线来表示连续分布且逐渐变化的数量特征的一种图形。等值线的疏密程度可以表示说数值变化的快慢，等值线的凹凸方向表示数值变化的趋势。surfer软件是一款绘图软件，是一种将数据导入软件，可以绘制出不同类型图形的软件。将surfer软件绘制出来的等值线图与地图上的点一一对应起来，绘制成等值线地图。

本文使用surfer 8.0软件，汇总整理商品住宅数据即采集的样本楼盘位置及价格信息表，利用surfer软件可以得出临沂市商品住宅价格的等值线图。在绘图过程中，为了更好地反映出每个区域的商品住宅价格差异的不同和避免取值范围太小造成图线密集和繁琐，故绘制价格差异为500元/m2。将绘制出来的临沂市主城区商品住宅等值线图与临沂市主城区地图对应起来绘制成临沂市主城区商品住宅价格等值线地图，其中横轴代表经度，数轴代表纬度。如图1所示。

2.2? ?绘制商品房价格三维效果图

三维效果图是在等值线图的基础上利用surfer软件做出的三维立体的图形。根据已经做出的等值线图，利用surfer软件的三维效果图功能做出临沂市主城区商品房价格三维等值线图，其中横轴代表经度，纵轴代表纬度，竖轴代表均价。如图2所示。

3? ? ? 临沂市主城区商品住宅价格空间分异特征及影响因素分析

3.1? ?临沂市主城区商品住宅价格空间分异特征

从总体上来看，临沂市主城区商品住宅价格等值线地图呈现外疏内密，西南疏中北密的现象，分布极不均衡，说明临沂市主城区商品住宅价格在空间上的差异性比较显著。商品住宅价格高值出现较集中的区域是在北城新区的二期，价格低值较多的地区出现在高新技术开发区。总体上呈现以北城新区为中心、以祊河滨河两条河流为轴，向四周呈现出非连续性的递减趋势，在祊河滨河河流沿线旁的商品住宅价格下降的趋势较低。另外在各区的政务中心、商业中心及便利的交通节点处等周边也出现了峰值，并且随着与北城新区距离地增加而逐渐降低。

从经度方向来看，呈现为“北高南低”的格局，以及北部的价格等值线下降趋势较弱，南部的价格等值线下降趋势相对较强的现象。说明了临沂市主城区商品住宅价格呈现南部偏低北部较高;临沂市主城区北部商品住宅价格整体差异不是很大，临沂市主城区南部商品住宅价格落差相对较大。

从纬度方向来看，呈现为“中部高两边低”的格局，以及中间价格等值线稠密东西部价格等值线稀疏的现象。说明了临沂市主城区商品住宅价格由中部向东西两边分别下降，并且中部的下降幅度较大东西两边下降幅度相对较小。

3.2? ?临沂市主城区商品住宅价格空间分异影响因素分析

3.2.1? ?经济因素

商品住宅的空间差异与地域经济发展状况密不可分。2017年度临沂市主城区内，兰山区国民生产总值为936.79亿元，罗庄区国民生产总值为365.1亿元，河东区国民生产总值为202.66亿元。其中兰山区的商品住宅均价高达10 000元/m2，遥遥领先主城区内其他行政区。从中可以看出地域内经济发展水平越高，商品住宅价格也会比较高。地域内经济发展水平的提高增加了人们的收入，使得人们对生活质量会有更高的追求;另一方面也会促进着开发商们建设更加贴近人们需求的商品住宅，这符合了经济学中的供求理论。

3.2.2? ?城市规划因素

城市规划对城市发展具有调控作用，城市规划影响着城市不同区域的发展潜力。在临沂市主城区，随着市政府从兰山老城区迁至北城新区商圈，以及市政府对北城新区商圈的高铁片区的规划、北城二期工程大项目的引进，强烈吸引着临沂的购房者，使得此片区内的商品住宅价格位列主城区之首，也充分体现了城市规划对商品住宅价格的巨大影响。

3.2.3? ?区位因素

区位是指项目楼盘与其周边事物的联系，对商品住宅区位优劣影响最大的条件是交通、医疗、教育、商业、行政等。在临沂市兰山老城区配套实施成熟，交通便利，医院学校优质，大型商超商业繁荣。市政府原址所在该商圈现在也保留着一些行办公部门。总体来说，老城区的区位相对于其他区域还是比较优质的，因此在老城区的商品住宅价格也是比较高的。区位的优劣决定着商品住宅本身的价值。

3.2.4? ?自然因素

自然环境对商品住宅空间价格的分布有着天然的影响。对于临沂市主城区来说影响商品住宅价格空间分布的主要自然因素是流经城区内的几条河流，其中最为明显就是滨河沿线。滨河沿线的商品住宅，独占着临沂的河景资源。可以欣赏滨河之美，河之夜景，视野不受阻挡，空气清新。当然在这个区域内的商品住宅价格在临沂市主城区内也是比较高的。独特的优质自然资源会使得商品住宅的价值增加，同时恶劣的自然环境也会使得商品住宅价值减少。

3.2.5? ?自身因素

商品住宅楼盘自身也会对商品住宅价格产生影响。包括开发商口碑，物业管理水平，小区内环境配套设计等。例如位于北城新区的恒大翡翠华庭楼盘，此楼盘是由恒大集团旗下临沂恒金职业有限公司开发，后期的物业管理是由金碧物业进行服务的，小区内环境设计了人工湖，健身会所、幼儿园、儿童游乐园等配套一应俱全。无论是开发商口碑认可程度还是后期物业管理的服务质量在临沂各楼盘中较优质，因此恒大翡翠华庭楼盘价格也是较高的。

4? ? ? 結论与展望

在城市经济不断发展与城市规模扩大过程中，城市由单一的核心发展成多个核心的模式。不同的城市核心之间互为补充又互相排斥，每个核心在城市中承担的角色不同。围绕这些核心点，商品住宅价格在空间上也会出现多个峰值，产生商品住宅价格在空间上的分异。

根据本文的研究，临沂市主城区商品住宅在空间上会有以下几个发展趋势：（1）随着临沂市对北城高铁片区的规划，临沂北城三期将会面临一个大的发展机遇，会吸引更多购房者在此地域选择，后续建成的商品住宅数量也会增多。（2）临沂市河东区北部在空间上距离临沂市政府所在地区是一河之隔，随着后续的桥梁架设，此地交通会变得更加便利，无论是商品住宅价格还是商品住宅建造数量都会增加。（3）临沂市兰山区西部，也就是大学城片区。此区域有文化底蕴丰厚的临沂大学城，临沂市长途汽车总站，交通通畅的高架桥，紧靠临沂市的小商品城批发市场。随着经济的增长此区域商品住宅市场也会得到进一步的发展。

主要参考文献

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[2]李文慧.兰州市商品住宅价格空间分异及影响因素研究[D].兰州：兰州交通大学，2017.

[3]彭鲁凤.城市住宅价格空间分异的模式和原因——对杭州的实证分析[D].杭州：浙江大学， 2010.

[4]山东省临沂市统计局.临沂统计年鉴? 2018[J].2018.

[5]黄良超.南昌市商品住房价格空间分异研究[D].南昌：江西师范大学，2016.

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