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标题

城市商业综合体营销与运营模式分析

范文

张淑敏

摘要：随着城市化发展进程的不断加快，在高速化发展过程中，城市发展规模在不断地扩大的同时，城市服务功能也逐步地向功能综合化的方向发展，在城市服务水平不断提高完善之下，人口逐渐向城市的中心区域聚集。在现代化信息化发展理念模式的引导下，商业资源出现了逐渐向城市发展中心聚集和扩展的现象，并且在发展中商业资源不断渗透到城市商业综合服务中心，在城市发展规划和商业模式运营中，将商业资源进行合理的规划和应用，充分建立起现代化的城市商业综合体已经成为了城市发展中重点关注的问题。

关键词：城市发展;商业综合体;营销;运营模式

中图分类号：F721文献标识码：A

城市商业综合体在建设规划中位于城市发展规划的中心位置，城市商业中心是城市商业综合体发展的主要扩展区域，在商业综合中心营销模式上，突出零售主体店和商业中心步行购物区的建设规划。在城市综合商业体项目发展规划中应该同時重视建设社区公寓，形成综合化配套一体型的商业运营模式。城市建筑群中，商业综合体桥梁的架构应该汇集商业服务中的关键内容，将城市综合体建设的中心功能充分地发挥出来，在城市综合商业提营销中应该集中发展资源与商业类型汇集的发展规划。

1 城市商业综合发展模式应该与城市建设规划相符合

第一，城市商业综合体在建筑集群功能性方面属于综合性较强和规划全面详细的高程度商业服务群。在商业综合体集成群建设中，包含了融合零售业商铺、办公商务楼、酒店餐饮、社区商业住宅和综合化文化娱乐设施建设为一体的城市商业综合功能群体。随着城市商业综合体的发展，人们对于商业综合体中社区住宅的建设要求水平不断提高，住宅社区建设和设计中对于建筑风格和社区住宅周边配套设施相应消费水平，和配套服务完善性都有了较高的要求，同时随着消费人群消费理念的变化，在商业综合体营销开展中，无论是新建设的商业综合体，还是对以往老旧商业综合体进行改造，在改造开展的过程中都不能忽视商业综合体在建设过程中中心配套项目的建设，以及商业消费服务能力的提高;同时在商业综合区建设中应该全面重视综合化布局配套的合理性和规划科学性，在配套功能综合化建设项目中，应该顺应商业条件和商业资源的具体发展情况。同时在充分应用商业资源中，应该重视商业物业方面的配套，在商业综合体营销中，为了进一步提高商业综合体在营销中的吸引力，就要在商业综合体建设中不断重视建设规划和设计的合理性，在规划设计中相关的政府规划职能部门必须对土地的合理开发和利用进行统一集中的筹划，在建设用地规划中为商业综合体项目的建设留出具体的建设空间和合理的建设面积。在建设用地规划中应该对项目建设实施的具体内容进行有效的控制，并且对规划控制中出现的影响因素进行有效的管理。

第二，在城市综合化商业体建设中，对于三、四线城市来说，商业区域在城市中心进行规划和建设，应该对商业区域建设用地有限空间内，充分利用好宝贵的土地资源，在商业综合体建设中应该科学合理地配置商业资源并且将资源的配置和城市综合化服务功能进行有效的融合，最终在资源和商业营销运作中实现集约化的最终目标。在城市商业综合体建设中，集约目标的实现是城市商业综合体建设中发展商和运营方面应该重点关注的内容，在集约目标实现中应该加强工作开展的重点注意事项宣传，同时城市商业综合体建设发展商应该为城市用地政府规划部门多提供一些有利于城市发展建设规划的建议，促使在城市商业综合体建设中有效实现功能性项目的全面化功能，使城市建设中功能性商业综合体建设模式能够有效融入到城市整体的建设规划中去，促进城市建设政府规划部门在建设规划中能够充分地了解城市商业综合体在建设中具体的需求，促使在功能性综合体实现中更加全面地将资源配置和城市发展建设规划进行有效的融合。同时处理好旧城改造中商业二级中心建设用土地开发产生的一系列问题，处理好商业综合体建设和旧城改造中的具体矛盾和问题，能够有效解决城市发展中产生的交通、环境以及居住权之间的矛盾，同时在解决这些问题中，都能够通过城市发展建设规划和政府部门的有效支持进行良好的解决，同时通过不断地协商和调整在占用土地方面，对于建设用地解决城市交通和环境问题之下，还能够得到政府政策的大力支持。

2城市商业综合体项目开发程序

2.1搞好城市商业中心投资运营的程序

在进行城市商业综合体项目的营销和运营中，对于投资运营的程序一定要进行科学合理的规划，在商业综合体建设投资成本和土地资源费用投资中，都应该充分地考虑到项目整体建设的开发成本，对于商业综合体中运营和开发的成本都要通过商业综合体中产品的有效营销来实现资金的回收。在运营和营销中，项目综合体建设费用的资金环保方式，则需要通过项目产品建设的属性和项目的应用价值进行有效的衡量。在商业综合体营销开展的过程中，应该对商业体中有关商铺和商业服务模式的租售方式和运营方法进行反复的讨论，特别对于营销中租售模式、整体商业综合中心商铺的租售比例进行有效的确定，促进商业综合体建设中发展商通过项目运营管理进行高水平的资金筹备、合资投资以及证券融资方面工作开展的有效性。在进行商业综合中心建设中，采用施工单位代建的方式等多样化项目建设方式进一步形成项目资金的良好投资组合，实现城市规划设计中商业综合开发建设的滚动性。在开展商业综合中心滚动性开发建设过程中，待发展建设项目投产之后，通过对投资方面多样化的优化组合，能够充分实现产品变现的目标。进一步提高商业综合中心资金流的盘活程度，甚至在进行商业综合中心项目产品建设中还能够形成资本市场中最佳的产品。

2.2搞好商业综合体开发运营

商业综合体在进行营销和运营中，作为城市发展建设中商业综合体的集中体现，通常在产品开发建设中，属于持有型物业与销售型物业类型相融合的产品建设和开发销售项目。在项目营销运营中，应该对产品综合性的总成模式加强管理。在进行商业综合中心产品开发中，应该将开发程序实际执行和实施的步骤以及建设当地的实际情况进行充分地融合，通过有效考虑项目开发程序中的实际情况在项目报建规划、报建工程开展建设实施中、报建市政方面中的问题进行合理的统筹安排，见表1。

在开展项目营销中将那些已经配置完善的项目通过商业综合体的模式进行订单式的有效分配定制，对于商业综合体项目中不便于进行订单式分割的商业综合体项目，实施持有机构或者是租赁经营权的方式进行预售，对于综合化商业体营销中一些独立的商业店铺和街道店铺，在建筑封顶之后就可以采取预售的方式进行销售。在商业综合体独立商铺和街道商铺营销中，还可以采用返租销售的模式进行营销。除此之外，在商业综合中心决策项目开展中，还应该同时注重工程项目的工程管理，尤其对于商业综合中心建设中初期设计方案不合理的项目，在进行项目扩建的过程中，对于项目的不合理施工工艺和工程操作的失误都是影响商业综合体产品无法使用的重要影响因素。

2.3搞好商业运营程序

在城市商业中心建设规划中，城市商业综合体最终属于灵活性的商业应用内容，在进行城市商业综合体的建设中，组建一座灵活的城市商业综合体，能够为营造良好的商业运营模式带来很好的经济效益，同时通过商业综合体灵活性商业模式的应用能够为人们的生产和消费提供良好的促进作用。在运营程序开展的过程中，作为一个重生的运营项目在进行运营活动开展的过程中会面临很强的竞争，在项目建设运营中，还应该具备自我管理和更新创造的能力。因此，待商业综合体项目成功进行建设项目融资并且进入到投产阶段之后，必须有效遵循商业运营理念相关的建设需求和建议，同时在项目工程开展建设和运营中，应该在工程实施中，进行主力店铺、商业组合、商业装修、开业营销方面整体工作开展的综合化全面化运营统筹，确保在商业综合体项目投入生产建设之后，能够确保良好的可持续发展和经营，最终在城市商业中心建设中，为商业综合体各个阶段的功能性和服务型发挥形成一种稳场和旺场的目标，见表2。

3结束语

在城市商业综合体营销和运营模式中，要想搞好城市商业综合体整体建设运营营销的质量，就必须在城市发展规划中将区域性的发展目标和要求进行充分地考虑，在进行商业综合体项目开发中，实现土地利用经济效益最大化的目标。在商业综合体产品开发中实现产品质量和价值的合理化，不斷缩短产品开发的周期，在商业项目开展中应该对项目的运营进行标准投资方面的有效规划，将商业中心中营销和运营的模式进行优化调整。

参考文献：

[1]沈青.基于项目全生命周期商业地产开发运营模式研究[D].中国科学院大学（工程管理与信息技术学院），2 014.

[2]叶小芬，龚金金.“互联网+城市商业综合体”的融合策略研究[J].赤峰学院学报（自然科学版），2016（20）：96- 98.

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