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集团公司全国性营业办公房产购建策略分析

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揭磊曾中兴

摘要：目前大多数集团公司，都由总部统一管理集团公司及各地分公司营业办公房产，一般采取购地自建和直接购置两种模式新增营业办公房产。为提高决策过程中的量化分析水平，为科学决策提供可靠的参考依据，本文通过对自建和购置成本的量化分析，探索建立自建与购置的比较决策模型。在区位条件、规划条件等不可比因素之外，形成成本分析和决策参数。同时通过模型对本行自建、购置决策案例进行分析，验证模型的有效性。

关键词：成本对比;定量分析;决策模型;决策建议

中图分类号：F272

文献标识码：A

本文从自建、购置成本组成分析入手，通过场景设置，建立自建与购置的比较决策模型，以便高效地做出自建、购置决策。

1 自建、购置成本组成分析

从成本投入角度判断某项目选择购地自建或直接购置时，比较的是某土地自建至幕墙竣工时的总成本与购地时点类似物业的市场价，或者为某物业市场价与周边区块土地自建至幕墙竣工时的总成本。考虑到在自建持续时间较长，与购置成本存在时间差异，本文引入净现值方法，将所有成本还原到决策时点来进行比较。同时，无论自建还是购置，集团公司一般都有内部的装修单价标准，以及土地能否取得存在不确定性，为便于比较本文剔除了这些因素。

自建项目流程为获取土地、设计、基坑及桩基础施工、主体施工、幕墙施工、装修;至幕墙竣工时，成本主要为：土地出让金、工程费用、资金成本、筹建处人力成本等。购置项目一般为毛坯房，幕墙竣工及各项验收完成后移交集团总部进行装修;成本主要为：购地时点的类似物业的市场价，即开发商的开发成本与利润，包括土地出让金、工程费用、资金成本、管理费用、销售费用、利润等。

定性角度下，不考虑土地出让金的影响，自建模式的工程费用相对较高，购置模式的资金成本、管理费用、销售费用等相对较高。实际上，最终影响哪种模式成本高的核心因素是土地出让金。目前，北上广深高档次写字楼建安成本平均为9200元/平方米（见附件利比咨询2017年第4季度主要城市单方造价指标），当直接购买北上广深写字楼的单价超出购置项目周边土地楼面价9200元/平方米时，则购置成本高于自建成本。上述仅是简单计算，事实上无论是自建还是购置，在对比成本时需要考虑很多因素;我们希望将其中可量化的因素进行假设，求出自建模式土地樓面单价与直接购置写字楼单价的方程式，从而建立起自建——购置的成本决策模型。

2 自建、购置成本决策模型

2.1 基本场景构建

先分析、对比最基本的情况，即购置预售房产与购地自建模式。一般来说，商品房主体工程完成2/3即可预售，预售距离主体竣工约为1年;自建模式主体竣工约为4年，结合一般房产购建情况设定场景如下：

第一，自建模式、购建模式前期调研时间设定均为1年，签订土地出让协议、签订购置合同分别为两种模式开始比较时点。土地出让金在这一时点一次性支付，同时支付契税;按照惯例，设定购房款在这一时点支付一半，一年后收楼再支付剩余一半，同时支付契税。

第二，自建模式工程费用支付方式参照招商银行典型项目，即在4年建设期内按比例分别支付5%、15%、25%、25%，且各年内为均匀支付，余下30%部分为主体竣工1年后一次性支付。

第三，为简化计算，假定建设单位管理费在4年内均匀支出。

第四，相对购置模式，自建模式要晚3年入住，即需多付3年租金或多折旧3年;假定建设折旧费用等同于租金，在此仅考虑租金的影响，并假定租金在年初一次性支付。

第五，房产税、维修基金两种模式支付费率、方式一致，自建模式土地使用税多缴纳3年（此税率较低），购置模式先计折旧3年;购置模式下折旧支出与房产升值影响现值呈正反向，假设两者影响作用一致，在此一并忽略。

第六，购地之后，除自建外还可选择代建模式，代建与自建模式差别在于管理费，目前市场上代建模式管理费，一般比自建模式高，从成本及质量方面考虑，购地项目首先考虑自建模式。

2.2 基本模型构建

为进一步分析比较购地时点自建模式、购置模式成本，设自建模式、购置模式成本为因变量，分别为Z、G，自建模式土地楼面单价、购置单价（均为计容建筑面积单价）为自变量，分别为x、y，其他均为常量，土地面积为a，容积率为b，不计容建筑面积为s，土地出让金及契税为t，自建模式的工程费用为c、管理费用每年为d、自建过程租金每年为e、资本成本为f。

取契税税率为3%，土地出让金及契税t=abx（1+3%）（1）;

工程费用按比例每年内均匀支付，c1=5%c、c2=15%c、c3=25%c、c4=25%c、c5=30%c，各地当年的建安成本单价为j（可通过当地造价机构获取，附件也可作参考），计容、不计容建筑均产生建安成本，工程费用c-（ab+s）j（2）;

管理费用每年均匀支付。根据调研，对于土建类项目，项目筹建处人员标配一般为项目经理1人、副经理1人、工程师4人、财务成本岗2人、后勤辅助岗4人、资料员1人;按4年计算，每年管理费用为d=50+40+6×30+5×10=320万元（3）;

自建比购置晚3年投入使用，相当于多付出3年租金。假定租金在后3年年初支付，周边类似办公楼每月每平米租金为k，则每年租金e=12abk （4）;需要说明的是，为了数据可比，我们分析自建面积与购置面积一致下的整体投入情况;实际上，自建面积一股要大于购置面积。

购置模式付款方式方面，假定签订合约时支付定金50%，gl=aby/2 （5），一年后收楼再支付剩余50%，同时支付契税，g2=aby/2+3%aby（6）。

根据自建模式、购置模式项目资金投入情况，分别计算现金流。列式计算，见图1。

并设置自建模式、购建模式资本成本分别为fl、f2，取加权风险比例为100%（自用）、资本转换系数10.5%、资本成本率为12%。

本模型中，自建模式成本为土地出让金及契税、工程费用、管理费用、租金、资本成本之和，购置模式成本为购楼款及契税、资本成本之和。

考虑时间成本，将自建模型、购置模型成本现金流均折现到购地时点，取折现率为10%，综合上式（1）、（2）、（3）、（4）及fl，自建模式成本Z=l.04abx+0.75（ab+s）j+30.18abk+1073.02（7）;综合上式（5）、（6）及f2，购置模式成本G=0.99aby （8）。

考虑到自建模式在大楼规划布局、功能、品质方面的优势，及购置模式还需对大楼进行必要的改造、加固，在此设定一个质量功能系数n=l.l，自建模式成本等于购置模式成本乘以质量功能系数，即Z=nG，1.04abx+0.75（ab+s）j+30.18abk+1073.02=1.1×0.99aby（9），得到购置预售房产与购地自建模式的自建、购置决策模型，即临界点土地楼面单价x=1.05y-0.72j-29.02k-（1031.75+0.72sj）/（ab）（10）。

2.3 其他场景与模型构建

上述场景为购置预售房产与购地自建情况，其他场景还包括购置现楼与购地自建模式、定建与购地自建模式。其中购置现楼后需要进行招标、设计等前期准备工作，一般购买后一年才能进行装修施工，与购置预售房产模式成本基本一致，所以购置现楼与购地自建模式决策模型可套用购置预售房产与购地自建模式的模型。

定建属于购置的一种情况，相对于直接购置模式，可以进行部分定制化建设。这种模式下，以签订定建合同为比较时点，周期等同于自建模式周期，付款方式不同于购置现楼与预售房产，因此需单独分析。参照招商银行典型定建项目，付款方式为签订定建合同支付购买价格总额的20%，各年末各支付购买价格总额的30%、20%、20%、10%，g1=20%aby、g2=30%aby、g3=20%aby、g4=20%aby，最后一年末还需支付契税，g5=lO%aby+3%aby，绘制现金流（见图2），综合上式及f2，折现后定建模式成本G=0.89aby（ 11）;对比定建模式，自建模式无需多支付租金，其他成本不变，綜合其他成本及fl，折现后自建模式成本2=1.04abx+0.75 （ab+s）j+1073.02（ 12）.

综合大楼规划布局、功能、品质等因素，自建模式优势最大，定建模式次之，购置模式相对较差。自建、定建模式对比，设质量功能系数n=1.05，自建模式成本等于购置模式成本乘以质量功能系数，即Z=nG，1.04abx+0.75 （ab+s）j+1073.02=1.05×0.89aby （13），得到定建与购地自建模式的自建、购置决策模型，即临界点土地楼面单价x=0.9y-0.72j-（1031.75+0.72sj）/（ab）（14）.

2.4 决策模型选择

综合各种应用场景，分别对应购置、自建决策模型，见表1。

3 自建、购置决策建议

为高效的做出自建、购置决策，从成本角度可运用自建、购置决策成本模型进行判断：当土地竞拍楼面单价x≥临界点土地楼面单价时，自建模式成本高于购置或定建模式成本乘以质量功能系数，建议采取购置或定建模式;当土地竞拍楼面单价x<临界点土地楼面单价时，自建模式成本低于购置或定建模式成本乘以质量功能系数，建议采取自建模式。除成本因素，自建、购置两种模式各有优缺点，应根据成本因素、具体需求、各自特点进行综合分析、决策。

4 自建、购置成本决策案例分析

以某集团公司的一个分公司拟购建新大楼方案为例，该案例前期有两个方案：一是购地自建;二是购置已建好的新楼。拟拍卖地块规划条件为：土地面积为12.15亩，容积率6.5，建筑密度45%，绿地率20%，建筑控制高度120米，地上可建筑面积5.27万平方米，地下预计建筑面积2.53万平方米，根据周边类似地块，预计地块起拍价为1.6万元/平方米，上不封顶。拟购置新楼指标，见表2。

根据购置现楼与购地自建决策模型，x=1.05y-0.72j-29.02k-（1031.75+0.72sj）/（ab），2017年周边类似办公楼每月每平米租金为150元（来源腾讯房地产市场数据），根据周边类似办公楼成本预测建安成本为9132元每平方米，求得临界点土地楼面单价x=4.18万元/平方米，从成本角度判断：当土地竞拍楼面单价x≥4.18万元/平方米时，自建模式成本高于购置模式成本乘以质量功能系数，建议采取购置模式;当土地竞拍楼面单价x< 4.18万元/平方米时，自建模式成本低于购置模式成本乘以质量功能系数，建议采取自建模式。

参考文献：

[1]利比咨询.2017年第4季度主要城市单方造价指标[Z].2017.

[2]孔庆健.南益集团济南公司JFL房地产项目定位与营销策略研究[D].山东大学，2009.

管理词源

物控管理

物控管理（mc）是指物料控制，主要职能是物料计划、请购、物料调度、物料的控制（坏料控制和正常进出用料控制）等。制定行之有效的生产计划管理方案，使物料与生产管理工作顺畅，保证客户的需求，提高客户的满意度，同时提高生产效率，降低综合成本，提升公司的整体实力。

物控管理的管理程序：一、公司销售靠接订单生产。二、公司销售订单较少，靠生产出来后对市场分析然后再销售。对于接订单生产的企业，首先接到单后销售要把单传到物控部pc员，并注明要求送货日期。pc员按排车间生产（有的是车间调度员安排，物控pc只传单减库存）。按排生产的数量是单上要求到货数量加上动态库存数量减去仓库实际库存数量。生产部按照要生产的数量进行排程，并把排程结果交给物控部mc员。mc员再计算该订单是否需要采购物料。采购物料到货日期就是生产订单前一天。

物控管理就是要控制好原料及其它物料的采购，不要出现近期生产不用却采购回大批物资积压在仓库，造成仓库库存太多，也不要出现马上该生产用原料了，而采购物资却仍不到位。最好是达到恰好要用恰好就到货，实现零库存或接近零库存的目的。

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