| 标题 | 房地产开发企业财务管理模式探析 |
| 范文 | 李在山 摘要：很多房地产企业在发展到一定规模后就会逐步走向一体化的道路，以一体化的运营管理方式促进企业的长远发展，财务管理就是一体化运营管理的一项重要内容。一体化财务管理包含财务组织架构、财务管理流程、资金管理、投资管理、融资管理等主要内容。当前的一体化财务管理具有管理内容复杂、财务主体多元、决策层次多元等特点。企业需要在优化财务管理模式时从这些具体内容与特点出发，具体分析财务管理中存在的不足，详细分析集权、分权、混合三种财务管理模式的优缺点，在此基础上采取合理措施，优化财务管理工作，建立适合企业长远发展的财务管理模式，提升一体化运作的房地产开发企业的综合竞争力。 关键词：一体化运作;房地产开发企业;财务管理;模式 中图分类号：F275 文献标识码：A 1一体化运作的房地产开发企业财务管理概述 1.1一體化财务管理的含义 一体化财务管理就是指企业的总公司制定整体的战略发展目标，在战略导向下对财务理念、制度、流程、手段与会计核算、货币资金、人员培养等进行统一规划、实施统一方案、统一运作，使各项具体的财务工作实现深度融合，使会计核算工作更加规范，实现财会信息集成，进而增强企业母子公司的财务综合能力，获取竞争优势，为企业战略发展目标的实现提供有序、高效的财务支持。 1.2房地产开发企业一体化财务管理的主要内容 一体化运作的房地产开发企业，开展一体化财务管理的主要内容包括财务组织架构、财务管理流程、资金管理、投资管理、融资管理等。首先一体化的财务组织架构就是对企业的各项具体工作任务进行合理分工，对人员进行分组，明确划分各部门与工作人员的职责，使各部门与工作人员协调合作，为财务管理提供组织支持。其次财务管理流程是一种思维方式和决策过程，就是指企业在一体化的管理理念与组织背景下将价值分析作为基础，促使企业内部资金均衡有效地流转与配置，确保企业长远的盈利目的能够实现。一体化财务管理流程是一个循序渐进的过程，房地产企业面临的内外环境复杂多变，企业必须拥有科学的财务管理流程，为企业的长期规划与决策提供支持。资金管理就是企业对经营业务与开发项目的资金流进行管理的各项具体活动，主要有收支分配、项目资金筹集、资金计划管理等活动。另外一体化投资管理是指企业在详细分析并了解自身发展战略与行业发展趋势的情况下结合自身优势，通过市场调研了解市场需求、确定顾客需求。在此基础上，对开发地块的各种指标进行可行性论证分析，以此取舍具体项目，最终实现业务扩展，提升企业整体的经济规模。融资管理就是企业为满足生产经营、对外投资、调整资本结构等方面的需求，利用各种融资渠道与资本市场，采用不同融资方式对各分支机构的筹资活动进行科学管理，从而减少资金成本，减少企业面临的各种风险。 1.3房地产开发企业一体化财务管理模式特点 1.3.1财务管理内容复杂 一体化运作的房地产企业几乎包含房地产企业所涉及的所有主要内容，其总公司也就包含策划、设计、施工、物业等方面的众多子公司，各子公司负责的业务各不相同，不同地区也存在政治、经济、文化等方面的差异。因此，企业在财务管理方面涉及的内容与遇到的问题都会更加复杂。同时，企业的筹资、投资、利润分配等实际工作也会因为其对象的不同而变得更加复杂，这也是财务管理内容复杂化的一个重要体现。 1.3.2财务主体多元 财务主体就是财务管理活动的主体，财务主体的确定也就是明确企业财务活动的管理权由谁来行使。在一体化运作的房地产企业中存在多个法人组织机构，这些法人组织机构之间既存在横向联合，也有纵深发展，其财务主体会因其不同的运作模式产生变化，财务主体也就更加多元，但是总公司必须对会计报表进行合并。 1.3.3决策层次多元 一体化运作模式中的房地产企业总公司与子公司的管理层次不同，财务决策权限不同，导致内部财务决策层次出现多元化的现象。而总公司必须根据不同地区、不同产业、各子公司的具体情况、重要程度等因素确定集权与分权的程度，从而减少财务管理的内部矛盾，尽可能调动下属公司员工的积极性与创造性，确保企业整体战略目标的实施。 2房地产开发企业一体化财务管理现状 2.1集权、分权处理不当 我国各类企业常见的财务管理模式有集权、分权、混合三种类型，一体化运作的房地产企业也是如此。在实际的财务管理工作中，企业需要根据具体情况选择适合企业长远发展的财务管理模式，但是，很多企业在财务管理中不能合理地处理好集权与分权方面的问题，影响财务管理工作的具体开展。集权型的财务管理是指总公司与子公司对财务工作实行统一的集中决策，子公司不具备财务审批与决策的权利。分权型的财务管理模式是指企业的总公司拥有重大财务事项的审批与决策权，而子公司可以自行决定日常财务事务，只需向总公司报备决策结构，方便日后审查。企业在财务管理工作中既不能过分集权，也不能过分分权，过分集权会导致下属公司在面临财务问题时需经过层层审批，容易丧失商机。过分分权也可能因为子公司盲目的财务决策，导致企业整体财务工作出现失误，对企业的长远发展产生不利影响。当前很多一体化运作的房地产企业在财务管理方面存在集权与分权关系处理不当的问题，总体而言，过于分权的问题较为严重。 2.2财务信息控制不足 一体化运作的房地产企业必须具备强有力的财务信息控制能力，如果不能有效控制财务信息，企业的具体决策可能就会受到不利影响，企业的财务决策也就可能出现失误。房地产企业的总公司需要从下属子公司获取更多财务信息，对子公司的经营状况等进行全面分析与了解，以此为企业的整体发展战略目标的制定提供参考依据。但是，目前很多房地产企业在财务信息收集方面遇到了困难，有的下属子公司上报的财务报表不真实，还有的下属子公司的财务报表方法不统一，导致总公司无法进行统一的信息核算与分析，导致财务报表对相关决策的参考作用下降。财务信息不真实就不能准确的反映企业的实际情况，可能导致企业资产虚增，进而导致企业的整体财务状况失真，影响企业的投资、融资等工作。同时，各下属子公司的会计人员核算水平参差不齐，财务信息传递不及时、财务软件不统一等问题也会给财务信息的有效管控增加困难。 2.3预算控制不健全 房地产企业涉及的财务管理内容复杂多样，企业在制定预算管理方案时存在很多困难：一是预算指标体系不健全。很多企业对资产负债、现金流量、理论等具体项目的预算编制工作不重视，导致预算指标体系的内容不完整。还有部分企业对重大投资项目的投资资金缺乏预算与事前预测，没有开展较为全面的预算管理，导致出现盲目投资、资金流转不畅等问题;二是企业在预算管理方面缺乏科学性与合理性。企业的预算编制人员在进行预算编制时，市场调研意识不强，没有进行充分的市场调研与预测，导致企业编制的财务预算不能根据市场的变化进行合理的调整，增加决策的失误，预算的合理性下降，预算方案也不能得到有效执行，预算管理的目标也就无法有效落实。一些企业在编制预算时没有实现全员参与，导致预算方案与实际情况不符，预算在执行过程中容易受到阻碍，预算的科学性就会降低;三是当前我国很多房地产企业编制预算的方法主要有固定预算与增量预算，其他方法没有得到普遍运用，导致预算方案的前瞻性与战略导向性不足;四是企业缺乏预算执行考核与激励机制。很多房地产企业都设置了预算考核机构与相关考核标准，但是在具体实施中考核工作不到位、考核结果没有得到有效应用，导致员工的工作积极性无法得到有效提升。 2.4资金控制不到位 房地产企业为了扩大市场规模积极的开发项目，导致资金分割严重。有的大型企业内部各子公司只是以联合体的形式存在，各子公司各自经营，总公司无法对资金进行集中管理与统一调配，企业也就无法进行大资金的运用。还有部分企业存在内部沉淀资金量过大的问题，导致企业的资金浪费，无法实现企业利润最大化的目标。随着房地产行业的发展变化，很多企业开始进行组织结构的调整，部分企业内部出现多个法人组织，各子公司出现随意投资的现象，导致出现资金散乱的问题，总公司对资金的管控出现失控，资金的使用效率不断下降。同时，企业对资金的使用、管理等具体工作缺乏监控，对资金的流向与流量等具体情况不能及时了解，不能及时掌握财务资金的变动情况，导致资金管理混乱。由于这些资金管控不力问题的存在，导致企业的事前预测与事中控制能力下降，增加了企业的财务风险。 2.5财务管理层级过多 一体化运作的房地产企业在纵向一体化的过程中涉及众多分公司与子公司，导致企业的管理层级过多，不仅增加了企业财务管理的困难，也不利于财务管理效率与质量的提升。企业的各分公司与子公司都需遵从上级公司的管理方式，但其自身又是独立的法人组织，应有较大的自主经营权，总公司要想对其实现强有力的管控存在很多困难。 3一体化运作的房地产开发企业财务管理模式分析 一体化运作的房地产开发企业是指在纵向与横向两方面实现一体化运作的企业，从纵向上来说就是自主完成决策、设计、策划、人力、施工、营销、管理等所有具体业务，如果不能自主完成，则采取战略联盟的方式进行一体化运作;从横向上来说就是在全国各地进行多区域的布局，打破地域上的限制，并在不同区域复制成功的产品线。 一体化运作的房地产开发企业在开展一体化财务管理工作前需要建立大量的基础性工作：一是企业应在充分分析内外情况的基础上确定财务管理的总目标;二是企业需要建立完善的内部财务制度，主要包括预算、资金、投资、融资等方面的管理制度;三是企业需要建立健全的内部责任制度，科学合理的划分各部门的权利与职责，并建立责任中心，完善责任会计制度;四是企业需根据自身的实际情况合理划分集权与分权的范围，并根据该范围科学设置财务组织架构。 3.1三种常用财务管理模式 集权型财务管理模式就是总公司对财务事项进行统一管理，子公司没有财务决策权。这种模式可以使总公司实现对财务工作的充分调控，有助于降低企业的运营与财务风险。但是，这种模式的缺点就是子公司没有财务决策权，长期使用该模式，子公司的创造性无法得到提升，经营决策的效率也比较低，对企业的长远发展具有不利影响。 分权型财务管理模式是指总公司对重大事项进行决策，子公司的日常财务决策由其自主进行。这种模式可以充分调动子公司的积极性，子公司可以快速决策，有利于企业抓住商机，总公司的决策压力也会减少，决策的不良影响可以得到最大程度的降低。但是，这种模式会降低总公司对企业整体财务的管控能力，不利于企业及时发现并处理风险。同时，这种财务管理模式也降低了总公司对子公司经营者的约束力，总公司统一指挥并协调各子公司的难度也在不断加大。 混合财务管理模式就是总公司对重大财务问题进行高度集权，子公司拥有日常经济活动的自主决策权。这种模式可以充分发挥集权与分权两种模式的优势，在确保总公司有效管控子公司财务状况的同时，充分调动子公司的积极性，既可以有效提升经济效益，也可以对财务风险进行有效管控。但是，这种模式在实际应用中存在现实困难，很多企业不能平衡好集权与分权，无法起到优化财务管理模式、提高财务管理质量与效率的作用。 3.2合理运用集权管理模式 集权型的财务管理模式可以有效的发挥总公司对财务的整体管控能力，确保企业战略目标的实施与实现，可以有效降低子公司在运营发展过程中面临的各类风险。同时，一体化运作的房地产开发企业可以运用集权型的财务管理模式对企业资金运转状态进行统一管控，对节约企业的运营成本具有积极意义，可以促使企业实现良好的内部财政政策。基于此，一体化运作的房地产开发企业可以在财务管理中积极运用集权型的财务管理模式，结合企业自身的发展情况与经营状况采取合理的措施，制定完善的财务管理制度，增强对企业内部财务管理的控制力度。利用集权型的财务管理模式，企业可以实施整体的财务管理方案，在此过程中企业还要积极利用分权型财务管理模式中的优点与长处，弥补集权型财务管理工作中的缺点与不足，对集权型财务管理工作进行辅助。这种以集权型财务管理模式为主，以分权型财务管理模式为辅的相对集权的财务管理模式可以在确保总公司最高决策权的同时，保证下属公司有效掌握财务信息，且拥有一定的财务决策权，以此对总公司与子公司的财务状况进行全面、高效的管理。 3.3加强财务信息控制 在信息化時代，信息的传递、分析、管理等能力直接影响到企业的财务管理水平。一体化运作的房地产开发企业在财务管理方面具有财务管理内容复杂、财务主体多元、决策层次多元等特点。在此情况下，企业必须积极的引进信息管理理念与先进技术，提升信息管理水平，以此加强总公司管控子公司与公司整体的财务信息管控能力。为了实现这一目标，企业需要建立并不断完善会计核算结构体系，同时，要使总公司与下属公司使用统一的财务信息软件与财务报表编制制度。子公司通过财务软件将财务信息传递到总公司的信息数据库，总公司可以及时掌握各个子公司的财务信息。总公司还可以利用大数据、云计算等技术对财务信息进行整理、分类、分析，为企业的各项经营管理决策提供相应支持。在信息核算方面企业需要充分结合总公司与各子公司的实际情况，建立统一的财务信息核算体系，将固定资产、员工工资、在建工程等方面的财务信息核算纳入其中，实现对财务信息的全面核算，各子公司利用该核算体系对相关内容进行核算，形成财务信息报表，为总公司提供真实、有效的财务信息。总公司通过分析财务报表，可以对企业的整体财务状况进行了解。 4结束语 一体化运作的房地产开发企业，在财务管理中也需要建立一体化的财务管理模式与体系，形成财务会计一体化理念。采用一体化的会计核算方法与财务管理制度对财会信息进行一体化的管理，以此提高财务信息的质量与财务管理工作的效率。同时，企业需要充分发挥集权型财务管理模式、分权型财务管理模式与混合型财务管理模式的优势，使子公司的创造性与总公司的整体调控能力得到充分发挥，以此促进房地产开发企业稳定、有序、健康发展。 |
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