| 标题 | 养老地产企业融资问题分析及对策研究 |
| 范文 | 曲悦 [摘 要]人口老龄化的不断发展，引发了一系列有关养老的社会问题，如何解决人口老龄化引起的各种社会问题成为各级政府必须认真考虑的问题。养老地产是一种最新的房地产开发模式，通过将养老和房地产开发有机结合，能够满足社会养老需求。本文针对养老地产企业发展中存在的融资问题进行深入分析，并提出改进策略，旨在为相关研究提供参考。 [关键词]养老地产企业;融资;老年人 doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.12.017 [中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2020）12-00-02 0 ? ? 引 言 养老地产这种最新的房地产开发模式起源于西方欧美国家，欧美国家由于先于我国进入老龄化社会，所以在养老地产探索方面优于我国。我国直到最近几年才开始相关方面的探索，起步较晚，因此分析养老地产企业融资问题非常必要。 1 ? ? 养老地产融资的概念 养老地产是一种最新型的房地产开发模式，开发的房地产项目的主要用途为老年人养老，因为养老产业能够带动商业、医疗等第三产业发展，因此养老地产开发成为很多房地产开发企业认真思考和探索的一种最新的房地产开发模式。正是因为养老地产开发能够为企业带来丰厚的经济效益，所以大多数房地产企业都想开发相关项目，但苦于没有相关运作经验。养老地产企业是专门从事养老地产开发的房地产企业，目前在我国专门从事此类业务的企业很少，很大程度上制约了养老地产企业的发展。养老地产企业的发展需要大量的资金，因此养老地产企业融资是养老地产企业发展的一个重要环节。 2 ? ? 养老地产企业融资的特点 养老地产企业和普通的房地产开发企业不同，由于所开发的房地产项目专门为老年人提供各类养老服务，所以和传统的房地产开发企业的融资相比，具有很多独有的特征。 2.1 ? 在设计规划上定位高 养老地产项目在开发过程中，从项目规划到设计和工程建设都有非常高的要求，因为老年人和普通人群不同，他们对配套服务设施具有非常高的要求。在房地产项目建设上，必须根据老年人的特点，一般不选用较高楼层的建筑方式，且建筑密度也要比普通的房地产项目低，同时在地产项目中还要专门建设相关医疗机构、餐饮、娱乐等各种设施，为老年人提供特色服务。在工程建筑过程中，还需要选择适合的建筑材料以满足老年人特殊的生理要求。 2.2 ? 项目服务性强 与普通的地产项目相比，养老地产具有服务性强的特点，由于老年人和普通人群不同，他们不用上班，有大量的空余时间用于休闲娱乐。此外，由于大多数老年人的身体健康状况存在问题，这要求养老地产项目必须为这些老年人配备专业的医疗服务人员，只有认真做好这些基础性工作，才能为老年人提供更好的服务，使养老地产项目实现良好发展。 2.3 ? 项目开发资金量大 由于养老地产项目是专门为老年人居家养老设计的，因此在进行相关规划设计方面具有非常高的要求。这就决定了养老地产项目开发所需的资金量要远远大于普通房地产项目，只有在资金充足的情况下，才能做好养老地产项目开发工作。 2.4 ? 项目开发成本高 养老地产项目在设计阶段前期需要进行专业调研，并测算项目运作的资金量和盈利方式，在此基础上进行相关项目规划。与普通房地产项目不同，养老地产项目一般对楼层和建筑密度都有要求，所以建筑成本远远大于普通地产项目。在开发房地产项目的过程中，电梯选用、建筑材料选用方面都需要考虑老年人的需求，除此之外，还要在社区专门为老年人配备医疗、健康、娱乐等各种设施，这极大提高了养老地产项目的开发成本。 2.5 ? 项目资金回流周期长 房地产企业一般通过销售地产完成资金回流，但养老地产大多由开发商或物业持有运作，项目资金回流主要看项目运作情况。一般而言，想要收回投资，至少需要10～15年，所以养老地产项目在开发过程中，很容易因为资金或项目运作以及后期服务出现问题。 3 ? ? 我国养老地产企业在融资过程中存在的问题 养老地产开发过程中，需要企业进行大量融资，在融资过程中，相关企业大多会遇到以下几个问题。 3.1 ? 融資渠道单一 由于养老地产开发的项目主要是为老年人群提供相应的养老服务，且项目开发所需资金量要远远大于普通项目，很多企业用于土地购买和项目开发方面60%左右的资金依赖银行贷款，但是由于养老地产项目收回资金时间过长，远远大于银行贷款期限，因此相关企业在进行项目开发融资时非常困难，尤其在国家政策发生改变时。通过其他渠道进行融资，企业的融资风险过大，很大程度上制约了养老地产企业融资。 3.2 ? 融资的财务风险过大 由于我国的土地政策的限制，养老地产企业在土地购置方面的投入较高，再加上项目前期占用的资金量过大，因此很多养老地产开发企业都存在负债率过高的现象。由于养老地产是一种针对性非常强的房地产开发项目，资金需求量过大，且回款期过长，很容易因为资金链断裂产生财务风险。 3.3 ? 受国家政策的制约 养老地产项目的开发与国家政策息息相关，很多现行的政策都制约了养老地产项目的开发与运营，在很大程度上限制了养老地产行业的快速发展。 3.4 ? 缺乏相应的融资能力 目前，养老地产行业的发展正处于探索阶段，很多企业都缺乏运作和管理经验，在相关制度建设、资金运作方面都存在很大问题，所以想要从银行获得金融支持的难度很大，因为项目开发的风险性使银行不得不考虑资金安全，因此相关企业普遍缺乏融资能力，这在很大程度上制约了养老地产企业的快速健康发展。 3.5 ? 缺乏相应的融资服务机构 目前，国内金融机构普遍缺乏相应的人员或机构从事专业化服务，一方面，说明政府相关机构对行业的支持力度有待加大;另一方面，也对金融机构开展相应业务提出了新的要求。 4 ? ? 提高养老地产企业融资能力的策略 融资问题关系到养老地产企业的正常运转，因此要想不断提高养老地产企业的融资能力，一定要认真做好以下幾项工作。 4.1 ? 不断提高企业自身的专业化程度 养老地产企业想要取得良好的发展，必须在提高企业自身专业化程度上下功夫，企业只有不断提高专业化程度，才能更好地运作养老地产项目。在项目开发设计和建设过程中，一定要积极学习发达国家的先进经验，找出自身的不足，只有这样才能根据我国的实际情况，找出适合自己发展的道路。企业只有不断提高自身的专业化程度，才能避免项目运作过程中出现财务风险，加大银行对相关项目的政策支持力度。 4.2 ? 积极为相关企业融资提供专业化咨询服务 目前，很多养老地产企业之所以融资难度大，在很大程度上与金融机构没有提供专门的养老地产咨询服务有直接关系。要想化解养老地产企业的融资难问题，必须组建专业的咨询服务团队，为相关企业的融资提供专业化服务，加快相关企业的融资进度，使养老地产企业获得快速发展。 4.3 ? 加快养老地产专业人才培养 养老地产企业想要获得长足发展，需要一大批具备专业技术的人才，因此相关高等院校要根据企业的实际需求开设相关养老地产专业，在课程设置上要将项目运作、融资咨询服务等进行有机结合，提高养老地产企业的项目运作能力，规范企业的融资行为，以此促进养老地产企业的发展。 4.4 ? 国家要做好相关政策引导 养老地产企业的发展离不开国家政策的引导，为了更好地促进养老地产企业的发展，国家一定要出台相应的养老地产企业融资的相关规定。在项目规划阶段，要按照市场的发展规律对养老地产项目进行合理规划，并做好相应指导，使相关企业能够最大限度地避免融资风险。 4.5 ? 为养老地产企业融资提供更多的资金渠道 尽管国家一直都在鼓励养老地产行业的发展，但是目前金融机构推出的相关贷款产品很少，不能满足养老地产项目发展对资金方面的需求，这就需要相关金融机构积极和企业进行沟通，根据企业的项目运作情况为企业设计合理的融资产品，以此满足企业发展的需求。在相应的法律法规方面，也要积极做好调研，通过政策手段促进养老地产企业融资的多元化，在企业融资过程中，要引进专业的人员和机构全程参与，更好地促进养老地产企业的融资。 5 ? ? 结 语 养老地产企业融资必须认真反思和研究行业发展过程中存在的问题，不断拓宽融资渠道，培养专业的项目运作人员，适当调整相应的法律法规。只有做好以上工作，才能解决养老地产企业的融资问题。 主要参考文献 [1]张鑫蕾.吉林省养老地产项目市场化融资支持体系研究[D].长春：吉林建筑大学，2019. [2]朱国平.浅议我国养老地产融资模式[J].山西农经，2019（2）：8-10. [3]张建.城市养老地产融资模式研究[J].科技创业月刊，2018（12）：33-36. [4]郭林凤.养老地产金融生态系统研究[D].西安：西安建筑科技大学，2017. [5]刘桦，陈瑞华，张楠.中外养老地产企业融资状况比较分析[J].财会通讯，2019（2）：17-20. [6]张丽.房地产企业融资现状分析及对策研究[J].现代商业，2014（14）：106-107. [7]张轶群.房地产企业融资管理存在问题及对策研究[J].中国市场，2015（42）：191-192. [8]邹亚娜.新型城镇化建设中房地产企业的融资问题及对策分析[J].企业改革与管理，2014（4）：131. [9]林嘉荣，梁芯瑜，魏家瑶.2013年以来中国养老地产的新政策分析[J].国土资源情报，2017（3）：23-27. |
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