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城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格的影响分析

范文

邓天

摘要：文章从城市化进程推进背景入手，重点研究我国城镇住宅投资规模和商品房平均销售价格的相互影响效应。采用实证分析的研究方法，本文选取我国2000年至2017年的年度数据并建立两者的线性方程和误差修正模型，得到结论：城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格有正向的影响，在长期均衡的角度上看商品房平均销售价格对城镇住宅投资规模的影响更大。建议政府重点监控房地产市场投资，严厉打击投机性投资行为，制定政策规范的投资环境，促进两者协调发展。

Abstract： Starting from the background of urbanization， this paper focuses on the interaction between the scale of urban residential investment and the average selling price of commercial housing in China. Adopts the research methods of empirical analysis， this article selects the annual data from 2000 to 2017 in China and sets up the linear equation and error correction model， which comes to a conclusion： urban residential investment scale has a positive impact on average selling price of commercial housing. From the perspective of long-term equilibrium， the average selling price of commercial housing has a greater impact on the scale of urban residential investment. It is suggested that the government should focus on monitoring the investment in the real estate market， crack down on speculative investment， formulate policies to standardize the investment environment and promote the coordinated development of the two.

關键词：城市化;城镇住宅投资规模;商品房平均销售价格;协整关系

Key words： urbanization;scale of urban residential investment;average selling price of commercial housing;cointegration relationship

中图分类号：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章编号：1006-4311（2020）17-0089-03

0 ?引言

房地产价格关乎民生，一直以来受到社会各界的紧密关注。1998年我国进行了住房市场化改革，自那以来，中国房地产市场便进入了高速发展期，2004至2005年商品房平均销售价格以超过10%的速度增长并在2009年达到24.05%[1]。随着商品房销售价格的不断增长及反复波动现象的不断出现，越来越多学者对影响房地产价格的因素进行理论和实证研究分析。我国改革开放以来，城市化进程突飞猛进，房地产价格也在持续上涨，因此研究城市化进程对房地产价格的影响机制成为了学术界的热点问题 [2]。王文莉等研究结果表明，在一个地区或国家的城市化进程中，存在着城市化速度与房价租金比的正相关关系[3]。陈石清和朱玉林通过协整分析并建立误差纠正模型，实证分析了1991年至2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系，研究表明中国城市化水平的提升是房地产价格上涨的格兰杰原因，两者之间存在一种长期稳定的正向关系。[4]。林永民和吕萍基于31个省（市、自治区）2003年-2014年的面板数据，采用面板固定效应模型，以城镇住宅投资占地区GDP的比重来检验城镇住宅投资与城市建设用地扩张之间的关系。结果表明城镇住宅投资对城市建设用地的扩张存在着区域异质性，从而不同程度的影响房地产需求及价格[5]。总体而言，目前大部分学者主要集中研究城市化进程的影响因素上，为分析城市化与房地产价格变动之间的关系提供了丰富的文献支持。然而不管是影响城市化进程的人口因素、土地因素和经济发展因素，最终都会集中反映在城镇住宅投资规模上;此外在房地产价格研究中，除去生产、商业用房，备受普通百姓关注的主要指标还是住宅用房价格。但有关城镇住宅投资规模与商品房价格的研究文献极少。基于此，本文创新性的以城镇住宅投资规模作为城市化进程影响商品房价格的指标并以中国2000-2017年的时序数据为样本，首先在理论层面探讨城镇住宅投资规模的影响因素及其间接对商品房价格的作用机制并以此为基础建立计量模型对城镇住宅投资规模与商品房价格进行实证分析。

由格兰杰因果检验可以看出，在滞后阶数为2阶时，原假设P值为0.1434，大于显著性水平0.1，结论为接受原假设。原假设 P值为0.0023，小于显著性水平0.01，拒绝原假设。表明滞后两期的商品房平均销售价格会显著影响这一期的城镇住宅投资规模而后者则不会对前者有显著影响。在滞后阶数为1阶时，针对假设和假设，P值分别为0.0317和0.0207，两者均小于显著性水平0.05。因此得到结论在滞后一期的情况下城镇住宅投资规模和商品房平均销售价格相互为对方的格兰杰原因。说明Dlnui中包含了预测lnup的有效信息，而Dlnup也包含了预测lnui的有效信息。结合实际经济状况，从中长期考虑影响商品房价格的因素繁多复杂，除了相关的经济发展因素，还要考虑社会因素。城市化进程中规模越来越大的城镇住宅投资，仅仅作为影响房地产价格的显著因素之一，而不是造成房地产价格变化的决定性因素。但房地产价格往往是影响着人们对未来购房及住宅投资预期的主要原因，房地产价格的上升往往会进一步加剧房地产投资规模的扩大，且投资将会集中于城镇中的房地产投资。

3 ?结论与政策建议

3.1 结论

本文通过研究城镇住宅投资规模对商品房价格影响的理论机制，发现在城市化进程推進的过程中城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格有正向影响。究其原因，城市化进程通过影响人口、土地供给和经济发展进而刺激城镇住宅投资规模的扩大，导致商品房供需关系、发展结构发生变化并最终综合影响商品房价格。在一定的理论分析基础之上建立相关计量模型，对城镇住宅投资规模和商品房平均销售价格进行定量分析，得到结论如下：

①城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格在短期内具有正向促进作用，且在短期两者相互影响的结果显著。②这两个变量具有长期稳定的协整关系，二者关系紧密，相互影响并在一定程度上相互制约。③商品房平均销售价格的上升必然会导致城镇住宅投资规模的扩大;商品房价格对城镇住宅投资规模影响较大说明市场上还存在投机性投资行为。④商品房价格是多因素综合作用的结果，城镇住宅投资规模是影响房地产价格变化的主要因素但不是主导因素。

本文得到的结论对于我国社会发展和房地产行业发展具有重要的参考意义，在城市化进程中政府必须协调好住宅投资规模与商品房价格的关系，加强房地产市场投资行为的监管力度，严防投机性投资行为，增强对房地产价格的干预手段[8]，制定合理的政策以及发展计划，促进两者和谐发展。

3.2 政策建议

基于上述结论，本文为我国房地产投资市场合理发展提出以下对策建议：

①政府部门应严格监管房地产投资市场，要及时对房地产市场进行适当干预。商品房销售价格事关百姓生计，应严格控制房地产价格，避免价格在短期内的大幅波动，为此就必须首先严抓房地产投资市场。完善相关法律法规，严厉打击恶劣的投机性投资，努力做到让房地产成为百姓的避险资产。②鼓励资金向乡镇房地产市场流动，合理配置房地产资源。越来越多的客户选择投资郊区以及乡镇的房地产市场，但乡镇房地产市场处于发展起步阶段，仍存在投资不规范，法规不完善，资金难流通等问题。需要政府部门合理引导资金流向乡镇房地产市场，防止城镇市场资金冗余，投资过于集中而出现极端的炒房现象。③统筹城乡房地产市场协调发展，推进合理投资一体化建设。乡镇房地产投资市场与城镇房地产投资市场投资环境相差较大，乡镇房地产在发展过程中应适当借鉴城镇市场成熟的管理方案方法，以自己乡镇的特色为核心设计投资方案产品从而提高竞争力。城乡之间加强协同监管，促进区域房地产投资环境整体提升。

参考文献：

[1]苏多永.城市化与房价：全球视角与中国现象[J].中国房地产，2013（13）：70-75.

[2]王震勤.杨孟秋.李晓辉.城市化进程影响房地产价格的理论机制和实证分析[J].中国管理信息化，2016（7）：143-146.

[3]王文莉.赵奉军.城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析[J].财贸研究，2011（05）：28-33.

[4]陈石清，朱玉林.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].经济问题，2008（01）：47-49.

[5]林永民.城镇住宅投资对城市建设用地扩张影响的区域异质性——基于省际面板数据[J].现代管理科学，2017（1）：27-29.

[6]郭克莎.中国房地产市场的需求和调控机制——一个处理政府与市场关系的分析框架[J].管理世界，2017（02）：97-108.

[7]郑琳.城市化与房地产价格研究综述[J].经济论坛.2019（8）：130-135.

[8]赖一飞.利率波动、房地产投资于房地产价格的关联模型[J].武汉大学学报，2014（1）：96-99.

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