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社区物业管理策略选择探究

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刘丽

摘要：物业管理属于我国城市化建设服务的重要内容，在城市化和经济化发展背景下，我国物业管理服务迈向了新的高度。目前，物业产权主体呈现出多元化和综合化的特点，且在现有的企业建体制下，社区物业管理在发挥管理价值的同时也暴露出了经营效益差、人员管理难、管理不合格等特征。本文以社区物业管理选择作为研究内容，城市社区建设下，社区物业管理选择的策略，希望能够为相关单位提供参考借鉴。

关键词：社区;物业管理;策略选择探究

1.分析物业管理工作对社区建设发展的重要价值以及影响因素

（1）物业管理对社区建设发展的重要价值和意义。随着我国经济建设发展，我国房地产经济市场趋于完善，并结合传统的房屋生产、销售产业衍生出了物业管理服务内容。物业管理的建设一方面可以促进社区内部的硬件管理，如绿化、安保、水电气管道管理;另一方面还能够提升社区建设的医疗卫生建设、就业引导等社区保障活动。可见，物业管理对社区综合性建设有重要作用，体现了政府、企业、私人业主的多方联动性。

（2）物业管理涉及的内容。对比西方物业管理，我国的物业管理建设周期短，对其相应的理论研究、实践研究起步较慢，现有的研究成果不显著，且依旧停留在借鉴、参考、改革、创新阶段。对于物业管理的基本状况和行业发展需求，物业管理涉及的内容有法律法规管理、物业管理服务链、服务管理组织体系、服务管理公众参与积极性以及环境心理学等。在某种程度上而言，社区物业管理屬于一个政府、群众、私人企业公开化的公共产品销售活动，各方都从中受益。

（3）物业管理的专业性作用。物业管理和传统的社区管理不同，物业管理属于企业性质、能提供专业化服务的专业。物业管理服务涉及很多内容，其中涉及了很多专业的工具、团队，为了保证服务质量，对应的物业管理企业可以有选择地将部分专业工作交付给专业技术公司处理，如将房屋的水电气维修管理工作交付给相应的公司，这种处理方式可以帮助企业降低管理成本，也体现了精准施工，科学管理的特点。

2.分析我国现有的社区物业管理存在的不足和问题

（1）物业费用缴纳纠纷。社区属于一个公开化、分散化、具有民主、平等意识的团体。针对物业管理费的收费问题，很多住宅小区存在争议。大多居民表示物业管理费用的收取额度超过了内心的接受范围，且物业服务存在一些漏洞，业主表示服务不佳，不愿意交付物业费。对于物业企业而言，部分业主的极端要求不合理，且大多业主已经签订了物业管理条约，部分业主的无理要求导致了盲从效应，形成了业主和物业公司敌对的状态，最后两个群体两败俱伤，均不讨好。

（2）物业管理的监督力度不足。目前，现有的物业管理监督制度不强，导致现有的物业管理存在极多漏洞。例如，以社区建设为基础下，居委会、业主大会和物业内部管理都存在利益纠纷，针对具体的监督管理适宜存在较大的争议。在此背景下，业主委员会、社区居委会和物业管理的内部责权管理纠纷大，对于监督事项存在严重的争议，最终也降低了物业管理建设的质量。

3.对于提升社区物业管理建设的措施建议

（1）建立严格的管理制度和监督机制。建议对应的单位将物业就业服务评价、缴费管理以及服务服务内容整合，建立一个服务质量管理和评分监督管控的体系，结合业主的满意度以及业主服务建设和企业建设的现状，以物业服务的综合建设和物业缴费管理要求为基础，建立一个综合梯度评分体系，实行物业管理单位、社区居委会、业主委员会相互评估的机制。通过良性引导和互评的方式，构建一个良性循环和积极促进的体系，最终摆脱不良纠纷，为全面保证物业管理质量奠定基础。

（2）建立公平的三方协议体系。业主委员会应当代表业主对物业管理的各项工作提出意见或者建议，且不能违背合同条约内容对物业服务内容进行恶意诋毁。若各方针对现有的工作存在争议，针对合同条约可以进行进一步协商。针对合理的物业修改要求，相应单位可以针对现有的工作保留意见或者是改进。对于评价内容不恰当，内容不科学合理的，其服务质量和物业管理之间存在纠纷可以按照三方协议进行评判，进而获得一个公平、公正的服务解决方式。

（3）加强缴费监督管理。针对物业服务之间的缴费监督管理纠纷，对应的物业管理单位要进行相应的第三方协商和确认评价，最终针对评价的结果和认可度进行研究分析，构建健全的缴费机制。通过这种方式减少了主观的评价倾向，保证了服务质量，物业服务企业也可以通过提高服务来获得更好的评价，对于个别不愿意缴费的人员，可以让业主委员会予以协调，若对方依旧不愿意缴费，建议通过法律途径来解决问题。

（4）加强业主会员会建设力度。由于业主委员会是群众自治组织，没有劳动报酬，员工工作懈怠，对物业管理存在一定消极影响。因此，必须改变这种局面，提高业主委员会的工作效能。一要切实进行民主选举，选出真正有志愿精神和时间的业主，组成业主委员会;对于名不副实的业主委员会，要及时改选。二要通过宣传等方式培育业主理解和支持业委会的意识，让业主明确认识到业主委员会是为业主无偿服务的，在物业管理中发挥着重要作用。三要加强行政部门对业主委员会工作的支持和指导，帮助业主委员会解决难题。

4.结语

综上所述，针对我国现有的法律建设机制来看，我国现有的物业管理建设机制存在一定的应用性问题，为了保证综合建设指廊，减少物业管理存在的管理影响，提升业主的基本权益，建议相应的单位做好物业监督管理，针对现有的问题建立科学的管理机制，最终减少问题的发生，实现和落实各项管理制度。

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