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保利地产的融资策略案例研究

范文

冯凌玥

摘要：当前房地产行业蓬勃发展，而房地产行业的发展对资金的需求很大，因此，对于房地产上市融资策略的分析和研究非常有必要。本文选取保利地产作为研究的案例企业，分析其融资策略，并发现其融资策略存在的问题，有针对性的提出解决建议，旨在帮助保利地产有效提高其融资能力，帮助其更好的经营发展。

关键词：指标分析;? 融资策略;? 保利地产

一保利地产概况

1.1保利地产简介

保利地产（保利房地产集团股份有限公司）的前身是广州保利房地产开发公司，属于国企。在以后的生产经营中经过一系列的变动，形成了较为完善的投资系统。并且在2016年属于我国五百强企业中，排名前百的企业。因顺应时代，保利地产也得到了快速的发展，并且在2019年中国服务业企业500强榜单发布，中国保利集团公司排名第33位，处于行业的领先地位。

1.2保利地产近年财务概况

在进行保利地产财务状况分析时，主要通过公司的资产报酬率、营业毛利率、营业净利率、净资产收益率等指标进行分析。

保利地产2015年-2019年资产报酬率变化波动较大。在2015年是近五年最高值，之后从2016-2018年出现逐年下降的趋势。对造成这一问题的原因进行分析，发现造成资产报酬率下降的主要原因是近年来保利地产的资产增加速度较快，在资产大幅度增长的同时，对企业主要业务的推广等关注度相对较少，使得在2015-2018年中，企业净利润的增长幅度相对资产增值幅度来说，处于较低的水平，造成了资产报酬率呈现逐年下降的趋势。

保利地产2015年-2019年的销售毛利率水平相对来说较高，但是却呈现波动的趨势，其中2015年的毛利率为17.59%，处于较高的水平，之后在2016年下降明显，仅仅只有14.15%，之后逐步恢复，其中到了2019年毛利率为20%，与2016年相比增长变化幅度较大。主要归因于企业主营业务成本居高不下，并且主营业务收入增长值呈现下降的趋势，此外，保利地产还受国家经济以及国际经济发展等诸多因素的影响，因此，保利地产应该在保持主营业务收入不受影响的情况下加大控制主营业务成本的力度。

保利地产营业净利率在2015年营业净利润率高达13.61%而在2016年净资产收益率却明显的下降，为11.05%，但是在2017年又有了一定程度的上升达到了13.47%，在2018年小幅度的波动，影响并不大。在2019年继续保持上涨的趋势，在2019年达到了15.93%，提升明显，并与2015年相比高出了2%还多。在对造成营业净利率的原因进行分析时发现，当前保利地产在2015年-2019年中企业的净利润呈现逐年上涨的趋势，并且从2015年的168亿元上升到了2019年的376亿元，进步幅度较大。

2015年保利地产的净资产收益率相对来说处于较高的水平，在现代企业中，这一指标通常认为大于15%是较为良好的状态，并且要根据房地产行业的现状进行结合分析，根据近年来的行业均值来看，维持在15%左右是较为优秀的状态，此外在2015年之后，净资产收益率处于下降的趋势，说明公司的资金管理不善，对企业的盈利能力有较为明显的影响。而2018年公司的对外投资较大，对自己有了良好的利用效果，并且在2019年保持了持续增长。

二保利地产融资现状及存在的问题

保利地产根据财务状况可以看出，近年来一直采取积极的措施，增加市场占有率，但是公司当前的资金难以满足发展需求，因此公司采取了很多措施筹集外界资金，公司具体的融资现状和问题如下所示。

2.1保利地产融资现状

保利地产作为我国最大的房地产企业之一，近年来的市场份额越来越多，但是因为房地产行业的投资特性决定了，保利地产自身难以拿出庞大的资金进行发展。为了加快发展速度，进一步抢占市场，保利地产近年来加快了融资数量，并且进行了开展多渠道融资的策略。当前公司的主要融资方式为以下集中。

（1）银行贷款。银行贷款当前的公司的主要融资方式之一。商业贷款是房地产行业最重要的融资方式，在传统的房地产行业中，银行贷款比例超过60%。保利地产当前的财务状况良好，属于银行的优质客户，可以在短时间筹集到大量的资金用于项目开发，是最主要的融资方式之一。

（2）发售股票、债券。保利地产作为知名的上市企业，在股票、债券市场中，占有重要的位置。并且随着近年来保利地产财务状况的持续上升，更是受到了很多投资者的青睐，是公司筹集资金的重要举措。

永续债。作为债券融资的一种形式，保利地产当前通过永续债融资的数额以及超过了其他通过股权、债券融资方式的总和，因此单独列出，当前永续债有着“债权期限长”的鲜明特点，保利地产在发布这种债券时，没有规定到期期限，但是整体来看，永续债的利率高于普通债券的利率，并且保利地产公司的永续债还有“N+1”的鲜明特点，即第一年的利息较低，但是从之后开始，融资的利率就会明显的上升，当前大量发售永续债，在短期内，公司的财务数据较为好看，但是从长期来说，会造成融资成本高的隐患，并且债券拥有人，持有时间越长，公司需要付出的融资成本越高。

2.2保利地产融资存在的问题

根据当前保利地产的融资现状来看，当前公司的融资策略存在一定的问题，这些问题在一定程度上会影响公司的持续性发展，造成公司的运营成本居高不下。目前存在的主要问题有如下几点;

（1）融资方式单一。当前保利地产主要的融资方式就是通过商业银行贷款和发行股票、债券进行融资，两者的融资比例占总融资比例的70%以上。虽然通过这两种方式短时间筹集到大量的资金，但是单一的融资方式会对公司造成隐患，一旦融资过程出现问题，很可能导致当前的资金链断裂，给公司造成严重的损失。公司应该扩展融资方式，重视互联网金融的兴起。加大互联网融资的力度。

（2）融资成本高。当前公司的主要融资方式决定了公司的融资成本较高，对与商业银行来说，为了保障银行利益不受损失，在对外借贷时，会制定严格的审核制度，并且要求较高的借贷利率，尽可能降低风险，保利地产需要付出较为高昂的代价，才能获取需要的资金。此外，保利地产当前较为青睐永续债，虽然永续债当前没有计入公司的负债，使得公司的财务数据较为优秀，但是两年之后，公司需要支付较高的利率來支付融资利息，使得公司整体融资成本居高不下，并且随着时间的增加，融资成本随着增加。

三、优化保利地产融资策略的方案

3.1重视互联网融资的必要性

保利地产应加大对互联网平台的科技投入，包括对融资平台的建设和维护、企业信息的搜索、特约保密的处理以及互联网平台风险预警和监管机制。并且利用近年来兴起的大数据金融、云数据、p2p等模式，探究符合公司发展的融资方式，并且要依托互联网平台，建立公司有效、低成本的融资渠道，为企业的发展提供足够的外部资金。并且要有针对性地发布项目，实现低成本、高效率地获得融资。

3.2扩展新的融资渠道

当前公司的融资方式主要集中与商业贷款、股权、债券融资等集中有限的方式上，保利地产为了确保融资安全，可以大力扩展新的融资渠道。众筹是受到很多公司欢迎的一种新型的融资方式，对于解决公司资金短缺等问题有很大的帮助。这种新型的融资方式，对旧有的融资体系提出了新的挑战，将公司短缺的资金直接像资金拥有者进行筹集，跨过了旧有的通过金融机构筹资的方式，可以有效的降低筹资成本，并且将金融机构对公司的制约消除。当前众筹平台包括非股权和股权众筹，其中，非股权众筹是最常用的一种方式，但是当前的这一模式存在较为明显的缺点，就是可信任程度较低，没有足够的高质量项目支撑，缺乏专业的评估机构进行项目估值。但是从根本上来看，这一方式具有突出的优势，既可以为企业提供一个稳定持续的投资环境，又可以丰富当前的融资体系。具有不可替代的作用。因此我国应转变众筹运行的形式，加大对股权众筹的政策引导和财力扶持。

结论

中国经济取得了令世界瞩目的成就，其实房地产行业为我国经济的发展做出了突出的贡献，由于房地产行业受限于投资数额大，回报周期长等特点，因此房地产企业要想得到更好的发展，就必须要重视企业的融资策略，通过筹集外部资金为企业的发展保驾护航。保利地产作为知名的房地产企业，通过分析公司的财务状况，对公司当前的发展现状有宏观的认识，之后对当前的融资现状进行简要的阐述，并且提出了优化策略。希望可以为其他房地产企业的发展提供一定的借鉴。

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