| 标题 | 业主自治组织研究 |
| 范文 | 程 兵 摘要随着我国住房体制改革,业主自治成为创建和谐社区的核心因素。本文探讨了业主自治组织的不同模式,指出了国内学者对自治组织的误解,提出了构建中国特色的法人化业主自治团体。 关键词业主自治团体业主大会业主委员会 中图分类号:D638文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-345-01 一、业主自治组织的现状及原因分析 目前国内许多学者论证了业主大会或业主委员会的主体资格,但笔者认为,业主大会和业主委员会都不是业主自治在法律上的主体——业主团体。 1.对于业主大会来讲,业主大会作为业主的意思形成机构。是一种松散的结合体,是一种以会议形式存在的业主团体的权力机关。业主大会这种单纯的意识形成机关不能成为业主团体本身。 2.对于业主委员会来讲,业主委员会是执行机关。民法不会赋予一个执行机构民事主体地位的理论。另外,业主委员会并不具有独立的意识能力,它本身不能形成民事法律行为的意识。 我国许多学者分析业主大会的性质时,主要犯了两点错误:一是犯了逻辑上的错误,把业主大会或业委会误作为民事主体的团体,必然造成二者在理论和实践上的指代不清。二是犯了概念上的错误,误把我国的业主大会或业委会比作国外的业主团体。 二、业主自治主体的法律性质解析 (一)业主自治团体的法律性质通说解析 以其是否有法人的资格为标准,理论通说认为对区分所有人管理团体的立法模式有四种:一是以德国为代表的不具有法人人格的管理团体,住宅所有权人的共同体,没有法人人格。二是以法国为代表的具有法人人格的团体,承认区分所有人管理团体具有法人人格。三是以日本为代表的管理团体法人,有条件的承认管理团体为法人。四是以美国为代表的判例法上的法人人格。 国内文献一般也以陈华彬先生的这种学说为依据,探讨业主自治组织的模式。但笔者认为陈华彬先生对业主自治团体模式的分类尤其是德国的模式存在着误解。德国法律对建筑物区分所有权的这种规定,来源于德国法对民事主体的哲学传统和立法认识。按照黑格尔的“理性——主体——意志”的图式,是否具有意志是衡量主体与客体的重要标准。按照黑格尔的观点,法律上的人具有人格的人是一种被规定了内在特质的具有理性意志的人。所以德国法对建筑物区分所有的机关虽然有4种,住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会,但是他们不是一个业主自治团体的机关,不可以凭主观意志将他们作为一体的有机构成部分。我们可以做一简单分析,住宅所有权人,以德国住宅所有权法典的规定, 除非法律或住宅所有权人另有约定, 共有所有物的管理归全体所有人共同享有,由此可以看出,德国对共有物管理的主体是全体业主,而非某种团体。至于住宅所有权人大会,则是住宅所有权人对自己共同体意思的形成而采取的一种形式。对于顾问委员会(管理参议会)来说,它本质上仅是一个辅助物业管理的机构, 它本身物决定权和管理权,在住宅所有权共同体中,具有决定权的主体只有住宅所有权人和管理人。住宅所有权人和管理人在法律上人格是完全分离的,这正是德国法律的精致之处, 一方面,对建筑物区分所有的共有物的管理,客观上需要一个具有独立人格,但对于这种特殊的按份共有所有权,为防止对各共有人权利的约束和限制,具有高度逻辑抽象能力的德国人设计处了管理人这一法律概念。管理人是独立的主体,它并非业主自治团体的组成机关。所以说,不能说德国不是实行法人治理模式的国家。而是德国没有把住宅所有人的共同体作为一个团体,而是按照一般共同所有的情形对待的。 (二)对业主自治模式分类的再认识 从以上分析可以看出,笔者认为对业主自治的模式类别,可以分为两种,第一种是全体业主组成的团体实现团体化治理模式,第二种是全体业主本身就是业主自治的主体。当然在第一种的情况下业主也是业主自治的主体,但是他们是作为团体成员的而参与到团體对共有财产的管理中去的。 然后我们可以将第一种团体化的业主自治模式分为法人化的治理模式和非法人化的治理的模式。德国虽然在表面上全体业主没有组成一个独立法人资格的团体,它又创立的独立的管理人制度,实质上与团体化治理模式同样实现了有别于业主个体的第三方主体的治理模式,因此德国的这种治理模式实际上与法人化的治理模式有异曲同工之妙。 三、构建有中国特色的法人化业主自治组织 (一)管理团体法人化的必要性及意义 从比较法的角度可以看出,管理团体的法人化是发展的基本潮流。从具有一定权利能力和诉讼能力的团体和法人相比,业主自治组织是否采取法人化,对其功能的实施没有太大的影响。但是从法人和非法人团体成员责任比较来看,法人成员承担有限责任更符合建筑物区分所有权这种权利对其自治团体的需要。 (二)业主自治组织法人化的现实可能性 我国民法通则第三十七条规定了法人成立应当具备的条件。由上文分析可以看出,我国虽然暂时没有业主团体的法律制度,但对业主团体的组成部分意思机关——业主大会及执行机关——业主委员会的成立和运行都进行了规定。可见我国对业主自主团体的建立也就是一步之遥。 业主团体可以有独立支配的财产,财产来源可有二种,一是物业服务费用。二是小区共有财产的收益,如房顶或外墙广告物设置产生的收益等。业主团体的名称,法国、日本称“管理团体”;我国香港地区称“业主立案法团”;德国称“住宅所有人关系团体”。笔者认为,长期以来,我国称业主委员会为管理委员会,为了避免产生混淆和淡化业主自治团体的行政化色彩,宜直接称为“业主团体”。例如光明小区,就可称之为“光明小区业主团体”。业主自治团体的组织结构可以考虑我国立法的连续性,名称仍然为业主大会和业主委员会。至于业主团体的场所,我国物权法第七十三条专门规定了物业服务用房为全体业主的共有财产。如果有独立人格的业主团体,完全可以将物业管理用房作为业主团体的办公场地。 |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。