| 标题 | 产权式商铺权利类型辨析 |
| 范文 | 吴剑英 摘要上世纪90年代,继传统住宅之后,出现了一种新型的商业投资房产——产权式商业房产,产权式商业房产是一种所有权与经营权相分离的房地产投资产品。其特点在于房地产开发企业将其所有的大型商业物业分割成独立产权的面积较小的单位出售给投资者,投资者取得一定的占有,使用,收益和处分的权利。目前我国产权式商铺投资风险大,纠纷多,其主要原因就在于投资者未能正确预期投资的风险,而且法律对产权式商铺的归属等法律性质也没有明确的规定,学界各说纷纭,当因此而产生法律纠纷时,也没有相关的法律制度加以规范。本文致力于探讨产权式商铺权利类型。 关键词产权式商铺建筑物区分所有权共同共有按份共有 中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-143-01 一、 产权式商铺概述 (一)产权式商铺 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品,它的典型运作模式是先由地产商开发建设商业项目,然后按照一定的布局和设计,分割成面积较小的若干单元即产权式商铺,并将此出售给投资者;投资者拥有产权式商铺的产权,但并不独立经营,而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用,开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益①。 (二)产权式商铺的类型 一般可以将产权式商铺分为两种形式:一种是“虚拟产权式商铺”,即开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割,小商铺之间无墙隔离不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一定期限包租,购房者无法自行经营;另一种则是“独立产权式商铺”,即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割,小商铺之间用内隔墙等形式相互区分其与“虚拟产权式商铺”的根本区别在于真正拥有分割部分的独立产权,购买这种商铺的投资者可以自营,也可以出租或是由经营公司包租。 二、产权式商铺权利类型辨析 (一)建筑物区分所有权理论 建筑物区分所有权说的形成与现行登记实践的操作密切相关,我国现行房地产权属登记规定对产权式商铺的确权问题没有明文规定,实践中,大多数城市明令禁止登记,如上海,深圳,等城市。纵观实践可知,现行的登记确权标准是:登记对象在物质形态上是否具有独立、封闭的空间,有独立、封闭的空间就可以登记;否则不予登记。而这种做法无疑受到了民法建筑区分所有权理论的影响。 一般认为,建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。在构成建筑物区分所有权的三要素中,专有所有权具有主导性。其表现在:第一,区分所有人取得专有所有权即取得了共用部分持份权和成员权。反之,区分所有人丧失专有所有权亦丧失了共用部分持份权及成员权;第二,专有所有权的大小,决定区分所有人共用部分持份权及成员权(如表决权)的大小;第三,在区分所有权成立登记上,只登记专有所有权,而共有部分持份权及成员权则不需要单独登记(即以专有部分所有权为登记确权的对象,建筑如有专有部分则能够被确权登记,否则就不能单独确权②。 那么,依据建筑区分所有权理论,产权式商铺由于只进行面积概念分割,小商铺之间无墙隔离,投资者对所购商铺亦不能独立经营使用,故不具备专有部分构造和利用上独立性的要求,因而被分割出的商铺不成立区分所有权理论上的独立产权。 (二)共同共有理论 产权式商铺是现代商业房地产加快销售速度,加速资金回收,同时又能满足中小散户投资需要的一种投资产品。投资者对产权式商铺的使用价值支配目的,是通过将使用价值让渡他人而获得对价,所以其对使用价值支配方式不是直接去经营使用,而是通过签定协议将产权式商铺交由开发商或第三方,由其就整个商业项目统一规划并经营使用。可是因其为数人名义共同持有一层或几层楼宇的全部产权,不得成立单独所有权;又因其非基于一定团体关系前提而产生共有关系且共有人各持应有部分,所有权界定较为清晰,故也不得成立共同共有关系。 笔者认为,产权式商铺的权利类型更具有按份共有的法律特征。所谓按份共有,是指数人按应有份额对共有财产共同享有权利和分担义务的共有。按份共有具有以下性质:1.按份共有之共有人对共有财产存在一定的应有部分。2.从主体上看,按份共有的主体为两个或两个人以上,而且他们之间的联系是偶然的,并不以团体之结合关系为前提。3.从内容上看,按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利。在法律或协议未作限制的情况下,按份共有人随时都可以要求分出或转让其份额,即解散共有关系。具体可解析为: 首先,产权式商铺的划分方式,不是物理形态的空间分割模式,产权式商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割,而这正与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合; 其次,产权式商铺各共有人之间也并非基于团体关系而成立共同共有,其共有关系是分别独立的投资行为,故存在一定的偶然性。 再次,虽然在产权式商铺的实际经营过程中,为了保持整个商场的统一经营管理,通常在一定期限内不允许投资者分割大型商场,但是这种通过共有物不分割契约予以确定的经营模式,却正是建立在投资者有自由转让应有部分权利基础之上的。因为若投资者本质上没有此种转让权利,自然也无必要在投资者之间成立此种契约。 综上所述,投资者名为购房实为认购卖场份额的行为,应认定为按份共有关系。 |
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