| 标题 | 试论物业服务合同的性质及其法律适用 |
| 范文 | 衷天尧 摘 要 物业服务合同作为时下一种较新型合同类别，现行法对其还未实施更加系统化的规制要求，并且在性质认知方面仍然存有诸多误区。本文着眼于物业服务合同的基本内容，深入探讨各类学说，从中界定出物业服务合同性质，即有名合同。民法需对其开展类型化、特别化而并非概括的规制。 关键词 物业服务合同 性质 法律适用 中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.303 伴随社会经济的持续高速发展，在诸多领域内产生了多种合同类型，而物业服务合同便是其中的重要构成。所谓物业服务合同，本质上即为相关物业管理人员，结合《物业服务合同》等法规的相关规定，为业主提供特定区域内与期限内的管理、服务活动，业主结合合同条款，依据相关法律约定，对相关物业服务苏需花费的费用，给予按时支付，对于最新颁布的《物权法》而言，尽管其物业管理相关内容已经有所规定，但人们对物业服务合同的管理权效力及性质等，仍没有将其统一起来，甚至在一些特定区域内还存在有些许误区，至此，本文首先对物业服务合同相应性质作以简要分析，就其法律适用进行深入探讨。 一、物业服务合同内容 针对出现现行状态的合同法来讲，其对于物业管理合同，并没有进行更针对性与特别性的规定与要求。当前，在实际物业管理当中，针对物业管理关系方面所开展的各项调整举措，与地方性规章运用较多，并以此为依据而得以实现，另外，对于各地区而言，其在具体做法方面，同样存在有比较大的差别，甚至还有许多不规范的内容掺杂于当中，对于此方面的学者研究得知，在对合同法开展研究时，关于此方面的内容较少涉及。通过与当前新修订的民法理论相结合，另与合同具体内容相融合，特别是在整个内容当中所设定的各项条款，是合同當事人双方结合自身意愿，依据自治原则所设定出的具体权利、义务关系的根本体现，同时也是对合同性质进行判断的关键途径。现结合实况，简要概括物业管理合同的基本内容，为更好理清物业服务合同性质奠定基础。 通常，对于物业服务合同条款而言，主要由以下构成： 1.物业、当事人单个情况与基本信息，主要是确认与记载物业管理活动相应标的物的实际情况，以及当事人双方资格方面的相关认定。 2.双方所具有的各项基本性权利与义务。主要是物业使用人，或者是所有人，将用于物业管理活动所需支付的对应费用予以交付，另由物业管理公司，将对应服务提供给向业主的条款。 3.所开展物业管理服务的实际质量，以及在此过程中所需注意事项。 4.在物业管理服务费用相应收取方法，以及此领域所需注意事项。 5.物业管理服务用房的费用分配方法、管理与使用。 6.维护费用的使用条款与收取。 7.合同所具有的实际有效期限，合同相应终止事项，以及合同终止之后各事项的处理，此类事项以物业资料的转移居多。 8.纠纷解决的途径及违约责任。 9.当事人结合实际情况所约定的其它方面的条款。 二、物业服务合同性质 （一）业界对物业服务合同性质所提出的观点 物业服务合同作为一种有特别指向性的民事合同，不管在立法层面上，还是在学理方面，都不存在争议。但物业服务合同乃是一种哪种性质的民事合同，因在立法层面为对此作出详实、明确的规定，诸多学者在此方面存在着各种差异性看法，其中最具代表性的观点主要有： 1.服务合同说。针对此观点来讲，其对物业服务合同有一个全新性阐述，即为一种双方多领域交换并用于彼此需求的服务合同，对于其主要内容而言，即物业管理企业，将物业管理服务，向业主提供，而对于业主而言，则依据此企业所提供的相应服务，向其支付等价的费用。诸如业主、物业公司及业主委员会等物业管理合同当事人，具有绝对平等的法律地位，所以，经双方同意，并以此而签订并实施的物业管理合同，基于性质上，此观点将其划归至服务合同领域。 2.委托合同说。此说指出，基于民事合同类型而言，物业服务合同乃属委托合同。也就是在所制定的物业合同当中，在其中便是委托方，其以委托的方式，让物业管理企业，对自身物业进行管理，另外，还要求其利用自身经专业培训过的管理技术与各项管理手段，使物业保持原状，或者是处于正常使用范畴内，对于具有增值型的物业，需始终保持其现实效能，对于合同标的来讲，从本质上来分析，实际就是物业企业所开展的管理服务。但针对所指定的服务合同来讲，对于其所具有特点而言，拥有普通委托合同所不具备且带有特殊性的差异。 3.无名合同说。对于此说而言，其指出物业服务合同，即为合同法框架内或某区域内的无名合同。基于某种形式，虽然与委托合同相比，具有诸多相似，但物业服务合同却具有诸多别样特点，如期限较长、标的内容多样以及涉及范围广等，此些特点乃是一般委托合同难以企及的。 4.独立合同说。因物业管理所给予的管理与服务，在特征上具有综合性、复杂性，其不同于传统合同，差别较大，因此，这便在较大程度上决定了，物业服务合同乃是一种具有相对独立性与自主性的合同类别，不归属于合同法所划定的任一合同类别，乃是物业管理经专业化发展过程中，经不断演变而形成的全新合同形式。 （二）物业服务合同性质的界定 对于上述观点而言，其均有自身专属理由，也都从各角度找寻自身的支撑根据，增强了自身论证的说服力以及观点的正确性。其中，对于委托合同说而言，其为通说，在还未颁布《物业管理条例》时，物业服务合同乃为无名合同。由此可知，要想对物业服务合同性质施加一准确定位，必须先完成无名合同说与委托合同说相应可行性的界定工作。 1.委托合同与物业服务合同。所谓委托合同实际就是委托人与受委托人之间形成约定，由受委托人对委托人所要求事物进行处理的合同类型。通过对比物业服务合同的特征与内容，可得知两者之间存在多种差异。首先，针对委托合同来讲，其目的即为，对委托人所要求的事务，开展满足其实际所需方式的处理。而对于物业管理关系而言，其中所存在的管理服务，即为提供管理与服务的物业管理公司，所予以提供的带有专业性与技术化的服务，这些服务均带有等价补偿性，因物业管理所提供的服务具有技术化与专业化的内在特点，对于业主、业主委员会来讲，并不是都能实地处理。由此可知，对于物业管理内容来讲，其与被委托事务之间，通畅情况下，存在着某些或者是某种带有特定性的差别。其次，合同法明文指出，对于受委托人，其需要委托人相关指示相结合，处理所委托的各项事务。而对于物业管理而言，并非由其提供管理服务，也不是依照业主委员会，或者是业主指示，来开展相应处理，对于物业管理公司而言，其所开展的管理服务，从本质上来考量，乃是结合合同规定及相关要求，对物业管理服务，以一种自主化、全面化方式，所开展的各类经营活动。最后，对于委托合同而言，其实际上乃是非要式合同、诺成合同，而物业服务合同则为格式合同与要式合同，另外，物业服务合同与委托合同在有偿与否等方面，存在着比较大的差异。由此可知，对于物业服务合同，其与委托合同之间，存在着较大的差异，而针对物业管理合同来讲，不能将其划归至委托合同范畴，委托合同说难以将物业服务合同性质准确诠释出来。 2.无名合同与物业服务合同。通常把合同划分为无名与有名合同。对于有名合同来讲，业界又将其形象的称之为典型合同，也就是将法律当作其实施的专项规范；所谓无名合同，从本质上来理解，也就是非典型合同，还可以理解为法律还没有对其设定相应规范，也没有专属名称的合同。但因社会生活变幻莫测，交易类型日渐多样，法律难以细致化的规定全部的交易类型，因此，民法当中的私法自治原则，在此时便有之实用之地，在与行政法规与法律不相违背的情况下，在与社会乃至国家利益不违反的基调下，准允民事主体，以自行方式，对各类型无名合同进行设定，当长时间运用此种无名合同，另外，对其所具有的专属性特征，进行深层挖掘与逐渐汇总，久之，便会演变成或实际转化成典型合同，也就是国家所规定的有名合同。 如若在未颁布《物业管理条例》时，把物业服务合同划定到无名合同范畴，对其与所持有的法律適用而言，如若能够遵照无名合同法律适用原则，则随着此条例的颁布，在某种程度上清除了无名合同与物业服务合同间所存在的关系。物业服务合同应当约定有合同期限、双方的权利义务、服务质量、服务费用、物业管理事项及违约责任等。尽管内容不多，但也算是由明文条例，由此可确定，对于物业服务合同，基于现行法得知，此乃为有名合同。 三、物业服务合同的法律适用 由上文分析得知，物业服务合同以及其专属性法律体系，较之其他与民法相关或者是行为相类似的法律，存在着较大的差别。正因为以物业管理活动与物业服务合同在整个民法调整方面存在着明显的差异性，世界各国民法均对物业服务合同基于法律规制层面，开展更为概括、一般化及个性化的调整与规制。 在民法立法当中，对于物业服务合同来讲，从本质上来考量，即为一种呈系统化、全面性的有名合同。至此，针对物业服务合同，其存在的法律适用，首先需遵照有名合同对应的法律适用，并基于此，将其划定为基础依据与原则基础。也就是在所签订合同当中，针对当事人有明文约定的内容，即为对当事人适用的相关约定与条款。另外，对于当事人来讲，在所签订合同中，对于某事项未有约定时，则准允当事人，实时补充相关内容，若所补充的协议予以达成，则对于此相关事项来讲，在内容上便能够适用。如若对于当事人，不愿或者无法有效达成具体要求或者是补充协议的，则依据合同条款，对其进行司法解释，另外，对物业服务合同，同样需进行体系化解释。如若合同经体系解释仍然难以得出结论，则需能够与当事人之间，在具体的交易习惯方面相适用。当遵照有名合同相关法律，与一般性原则相适应的，仍然难以将纠纷裁定依据确定下来的，那么便需要对合同法当中，对于物业服务合同相关规定相适用，以及在实用物权法当中，用此方面所设定的专门性规范来解决。 四、结语 总而言之，基于当前日益缜密的法律制度框架下，对于物业服务合同而言，无论是在管理权方面，还是在效力及主体方面，其所存在的问题，均可正确认识，这不仅对这复杂物业纠纷在应对与解决方面有益，还能较好的推动与促进物业管理行业的稳健发展。 参考文献： [1]曾祥生.物业服务合同性质辨析——兼谈无名合同有名化问题.南昌大学学报（人文社会科学版）.2007， 38（3）. [2]赵惠.析物业服务合同的性质及其解除.法律适用.2010（11）. [3]李茂.物业服务合同法律问题研究.太原师范学院学报（社会科学版）.2007， 6（6）. [4]胡艳芳.物业管理公司在物业服务合同中的义务研究.中南大学.2006. |
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