| 标题 | 借名买房案中“房”归“借名人”的构成要件研究 |
| 范文 | 摘 要 借名买房是指当事人一方（ 借名人） 经他方（ 出名人） 同意， 以他方名义买房并登记， 且房屋归属于“借名人”一方的行为。 在借名买房案件中，原告称借被告之名买房，主张房屋为自己所有，举证责任及证明标准极高，因不动产登记薄是物权归属和内容的依据，“借名人”想要推翻不动产登记薄上的记载，确认自己为房屋所有权人，至少应当证明自己是涉案房屋的实际出资人；双方存在借名买房的合意；借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益。 关键词 借名买房 所有权 证明要件 作者简介：袁俊龙，天津市南开区人民法院民事审判庭。 中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.127 原告（主张借名之人，以下简称“借名人”）称借被告（以下简称“出名人”）之名买房，主张房屋为自己所有，举证责任及证明标准极高，因为根据《物权法》第十六条第一款规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的依据”。根据最高院的观点，登记薄上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且还维系交易安全，勾连着善意取得制度的实施。因此，在否定不动产登记薄作为不动产物权权属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记薄记载的真实性。 根据《物权法解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持”。至于本条中所述“有证据”，笔者认为，当事人如果想要推翻不动产登记薄上的记载，主张房屋为自己所有，至少应当证明以下事实，且证明标准应为高度盖然性： 一、“借名人”应当证明自己是房屋的实际出资人 由于我国不认可物权行为， 物权变动就是当事人之间的法律行为（主要是合同）， 再加上一种外在的公示方法。 在依法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是买卖、赠与、抵押等法律行为，在当事人就不动产物权归属发生争议时，法院应当对发生物权变动的原因或基础予以审查，并最终依法确认物权的实际归属。因此，涉及房屋买卖时，房屋买卖合同是房屋所有权变动的原因和基础，“借名人”要想取得房屋所有权，须先证明自己是房屋买卖合同的实际买受人，根据《合同法》第一百三十条，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。因此，“借名人”主张自己是房屋买卖合同的实际买受人，关键在于举证证明自己支付了购买房屋的价款，自己是实际出资人。反之，如果“借名人”未能证明实际支付价款，则“借名人”不能成为买卖合同的一方当事人，在这种情况之下，物权变动的原因和基础都不具备，法院自然无法支持“借名人”之诉请，确认其为房屋所有权人。 二、“借名人”应当证明自己与“出名人”存在借名买房的合意 “借名人”不仅要证明自己是实际出资人，还要证明“借名人”与“出名人”存在借名买房的合意。因为，即使“借名人”证明自己是房屋的实际出资人，法院也不能排除“借名人”在出资买房的同时把房屋赠与“出名人”的可能，因为我国法律认可买卖和赠与同时进行，未规定房屋买受人应当先将房屋登记到自己名下之后才能再转让。买受人可以基于赠与的目的购买房屋，同时直接将房屋登记到受赠人名下，省去房屋买受人先将房屋登记在自己名下的过程。例如，根据《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。由此可见，实际出资人并不一定是所有权人，实际出资人可能基于赠与的目的购买房屋，并在购买房屋的同时将房屋赠与“出名人”。还有一種情况，如果“借名人”仅仅证明自己是房屋实际出资人而主张房屋权利，那么“出名人”可抗辩虽然“借名人”实际出资，但是该购房款是“出名人”向“借名人”借的，“借名人”与“出名人”实际构成借贷关系，因为房屋最终登记在“出名人”名下。 也许有人会问，以上两种情形，为什么要把证明“‘借名人与‘出名人不是赠与和借贷等民事法律关系的举证责任分配给“借名人”？根据最高院的观点，不动产登记薄上有关不动产权属记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力远高于其他证据的证明力。当事人一方想要否定该推定的正确性，则必须承担更多的举证证明责任。 因此，“借名人”要承担双方不是赠与、借贷等民事法律关系的举证责任，即证明自己与“出名人”合意借名买房的事实。当然，没有必要非得要求“借名人”提交双方合意借名买房的书面协议，“借名人”提交的其他证据如果充分，也能达到证明合意借名买房的目的，例如“房屋产权证一直由借名人保管”、“涉案房屋一直由借名人实际占有和使用”等，但是“借名人”提交的这些证据必须有足够的证明力且达到高度盖然性的标准，来证明购买房屋时双方存在借名买房的合意。 三、借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益即使“借名人”提供了充分证据证明了“自己是房屋的实际出资人”以及“双方之间达成借名买房合意”的事实，法院也不一定支持原告的诉请，确认原告为所有权人。根据《民法总则》第153条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效……违背公序良俗的民事法律行为无效”。在分则性的基本民事法律中，《合同法》第7条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。《合同法》第52条亦规定了合同无效之情形。另，《物权法》第7条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得侵害公共利益和他人合法权益”。权利的行使应当出于善意，这也是为大陆法系国家和英美法系国家共同认可的，以《德国民法典》为例，如果一项权利的行使仅仅是为了伤害另一个人，那么这项权利的行使就是非法的。 因此，借名买房的行为不得违反法律、行政法规的强制性规定，扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，“借名人”确认物权的行为不得侵害公共利益和他人合法权益。现实生活中，有些借名买房的行为是规避限购政策，损害社会公共利益；有些借名买房而后确认物权的行为是原、被告通过诉讼的合法形式，掩盖非法目的，损害第三人合法权益。在这些情况下，即使原告有充分证据证明自己是房屋实际出资人，且原、被告之间确实存在借名买房的协议，法院也不应支持原告的诉讼请求。 另外，虽然“借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益”是法官在审理借名买房案件时，主动审查的， “借名人”对“借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益”的举证责任亦较小，但法官在审理此类案件时一旦发现“借名人”有“非法”的嫌疑并对“借名人”询问时，“借名人”就要对自己的“清白”承担举证责任。 四、结语 由于我国市场经济尚处于发育期，受各种行政管理政策、措施对交易主体和财产持有主体的限制性规定影响，以及当事人的特殊考虑，在不动产交易和登记中，借用他人名义购买、取得、登记不动产相关权利的情形并不少见。在这里，笔者要提示的是，借名买房存在极大的交易风险，“借名人”通过此种方式购买房屋，需要谨慎，诉讼中存在极高的举证责任和证明标准，“借名人”收集的证据，不仅要证明自己实际支付房款的事实，也要证明“借名人”与“出名人”之间存在借名买房的合意。另外，如果“借名人”为了达到规避限购、购买经济适用房等不正当目的而实施借名买房行为，违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益，到头来也是竹篮打水一场空。 注释： 马一德.借名买房之法律适用.法学家.2014（6）.133. 杜万华主编.最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用.人民法院出版社.2016.74，72. 王轶主编.物权变动论.中国人民大学出版社.2001.48-75. 《德国民法典》第226条. |
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