| 标题 | 北部湾地区土地宏观调控对房地产发展的影响研究 |
| 范文 | 摘 要 近年来北部湾地区的房地产业得到了迅速发展，但同时也存在不少亟待解决的问题，如土地政策如何对房地产市场产生影响和调控。本文以近年来北部湾地区土地政策参与房地产市场调控为切入点，横向分析了北部湾地区六大城市的房地产市场的发展现状，结果显示，北部湾地区土地调控能够对房地产市场产生一定的影响，但具有滞后性。在此基础上，针对北部湾地区土地调控与房地产发展提出行之有效可供参考的建议和对策。 关键词 北部湾地区 土地政策 宏观调控 房地产市场 基金项目：本文系2014年广西高校科学技术重点项目《广西北部湾地区土地宏观调控决策支持关键技术研究与示范》（ZD20 14119）、2016年度广西科协专项课题（桂科协[2016]Z-05）、2016年广西（东盟）财经研究中心开放性课题（2016DMCJYB01）、广西财经学院税务硕士专业学位点建设研究课题（2016SSZ04）、广西财经学院区域经济学自治区级重点学科项目（QJ2014005）、广西财经学院社会保障自治区级重点建设学科（2015SBZ01）、广西高校优秀中青年骨干教师培养工程、广西财经学院中青年学术带头人培养对象项目和广西重点学科“管理科学与工程”建设经费资助的研究成果。 作者简介：谢凌凌，广西财经学院管理科学与工程学院副研究员，研究方向：公共治理与公共政策。 中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.229 快速城市化虽然带来社会进步，但同时也产生了诸多问题，一方面大量农村人口涌入城市导致城市住房紧张，房价涨幅过快；另一方面作为房地产开发企业生产“原料”的土地却出现利用效率低下、生态化环境破坏严重等一列问题。土地和房地产之间的矛盾严重凸显出来。如何正确看待土地政策参与市场经济的宏观调控，如何正确理解土地政策对房地产市场的影响，进而促进房地产市场的健康发展，是政策制定落地后需要考量和评估的课题。 一、北部湾地区土地政策参与房地产市场宏观调控的特点 2008-2015年期间，从国家到地方，围绕北部湾地区的发展先后制定了近二十个相关的土地政策，并表现出以下两个鲜明的特点： （一）长期与短期调控相结合 在短期宏观调控上，主要通过调控新增加的建设用地的供给结构、供给规模和供给节奏来调控房地产开发建设的规模和开发速度。在长期调控方面上，主要目标是促进房地产业的产业结构的调整、经济发展方式的转变和北部湾地区的区域经济的协调发展。 （二）土地调控主要从供应的角度入手 从北部湾地区制定的政策看，在限制投资过热情况下，一方面以限制土地供应量为主要手段，目的是发挥土地的“釜底抽薪”的作用，如2010-2011年北部湾地区的土地供应量减少，2011年同比2010年的土地供应量减少了35.69%。另一方面，则以调整供应节奏和土地供应的结构为调控手段，严厉打击囤地、炒地、闲置土地的行为。同时，对普通商品房、廉租房和经济适用房等采取激励的方针政策，优化房地产住房结构，达到调控商品房销售市场、稳定商品房销售价格的目的。 二、北部湾地区主要城市房地产市场现状分析 从商品房销售均价看， 2008年后广西区内房地产迅速发展，商品房销售均价呈逐年递增趋势，反映出广西区内商品房购买需求不断形成并一直保持强大购买力；从商品房供给看，2010-2012年底房地产开发企业竣工面积大幅度增多，这一方面反映出房地产市场的供给量加大，房地产市场呈现火爆的景象，另一方面也反应映了广西区内房地产开发用地的供给量较2010年前有所增加。不过，随着“国十一条”的出台，国家土地调控政策对北部湾地区主要城市房地产市场的影响逐渐凸显。政策出台后的一年北部湾各市的房地产市场需求和房地产开发投资都有所下降，达到了政策抑制房价过快增长的预期结果，使北部湾地区2011年后的房地产市场回归理性发展。 总体而言，北部湾的房地产市场发展状况相对于我国一线沿海城市房地产还处于初级阶段，从楼盘的品牌质量、规模以及开发量等来分析，北部湾地区的房地产市场现状都无法与我国一线沿海城市及经济特区相比。因此，无论是从开发规模还是品牌质量上，北部湾地区的房地产开发企业都需要结合各城市未来发展方向、地理区位优势和国家政策支持寻求房地产市场投资开发的机遇，避免盲目发展。 三、北部湾地区土地政策参与房地产市场宏观调控的影响因素分析 土地供应量对房地产市场有三个方面的影响，首先是房地产产品的供应量，其次是生产和消费预期，最后则是对房价的影响。其中，对房地产产品供应量的影响主要受房地产开发周期的影响，并需要一定周期方能显现；但对房地产的投资和消费的影响却是迅速而又显著的；对房价控制则主要来自于土地成本的控制。 （一）土地政策对北部湾地区房地产影响的积极因素分析 根据北部湾地区现行的土地管理制度和国家土地政策，結合北部湾地区土地调控对房地产发展的影响，可总结出以下土地调控政策对房地产发展的一些积极作用。 1.土地宏观调控有利于市场的公平竞争 北部湾地区的招、拍、挂等土地出让政策的实施，使土地供应信息透明化，在一定程度上保证了房地产开发企业的平等竞争机会。 2.有利于政府管理的科学化 针对土地供应量，北部湾地区六市每年都在年初制定和公布土地供应计划。土地供应计划是城市土地市场供应的基础，有利于城市土地管理的科学化及合理化，提高土地管理的规范性。从目前来看，北部湾地区六市每年实施的土地供应计划，能够合理的调控房地产市场的土地供应结构和数量，满足市场的需求，保持房地产市场的健康稳定发展。 3.有利于提高土地的开发效率，抑制房价过快上涨 从土地供应的开发程度来看，北部湾地区各市政府先对计划供应的土地进行初级开发，再按照招、拍、挂的出让方式进行土地使用权的出让。这一做法缩减了房地产开发企业的前期开发工程量，减少了建设工期，使土地转化为新增商品房的时间缩短，及时补充房地产的市场供给，抑制房价过快上涨。 （二）土地政策对北部湾地区房地产影响的消极因素分析 1.土地供应的结构的不合理 目前，北部湾地区的保障性住房供应面积占供地总量比例较少，特别是市场公共租赁房供给量严重不足。随着北部湾地区开发建设力度不断加大，进城务工外来人员对政府公租房需求量不断增加，但公租房的建设量不能满足市场需求，且准入门槛高，这对城市发展和北部湾地区民生保障十分不利，存在引发社会问题的潜在风险。 2.土地政策作用的滞后性 由于土地政策生效具有滞后性，因此土地利用需要进行预见性、前瞻性的合理规划。从目前情况看，由于此项工作匮乏，北部湾地区大多只能依靠临时出台的土地调控政策进行市场调控，无法从根本上解决房价虚高问题。 3.土地管理制度有待完善 近年来北部湾地区不断出台的土地政策，都强调对囤地、炒地、闲置土地进行严厉打击，然而政府对行为的惩罚力度一直“雷声大，雨点小”，在实际执行中缺乏强制性和法制性，从而导致政策实施脱离预期，造成土地囤积和资源浪费。 四、北部湾地土地政策对房地产发展调控的对策 房地产是国民经济命脉，也是与民生相联的基础产业。商品房从诞生之日起，就受到国家宏观调控的影响。土地政策作为房地产市场宏观调控的工具，不仅能够调控房地产市场的供给量和供给价格，更能满足国家经济可持续发展战略的要求。 优化北部湾土地政策对房地产调控的对策： （一）政府应从总体上把握土地市场的供给和需求，加强政策调控的力度 1.改善房地产住房用地供给结构，把保障性安居工程的建设落到实处。保障性住房用地由政府部门主导供给，商品房用地供给交由市场主导。土地政策的落脚点要从重视土地供给量转变为同时关注供给结构和土地供给量。 2.土地市场作为市场经济理论上不应受政府干预。但在我国，由于地方政府作为土地市场主导者的地位目前无法改变。因此北部湾各市的地方政府在理论与实际、应然与实然的切换间，应承担的主要任务和扮演的角色是，根据市场运行状况预期房地产发展的需求，做好市场监测，控制土地供给量，解决供需矛盾，达到抑制房价上涨的预期。 （二）发挥政府的职能，完善土地市场监督管理制度 1.完善土地供给制度。在招标过程中，既要考虑高价者中标，也要严格把握进入公开竞标房地产开发企业的实力，更要考虑消费者的承受能力，以及可能产生的社会效益。 2.加强节约集约用地的管理政策，严格项目退出机制。一方面严打囤地、炒地、闲置土地行为，严格项目准入政策，强化土地节约集约利用的评价。另一方面，继续严格实行农村宅基地管理政策，对未及时开发土地的房地产开发企业坚决依法收回，重新配置。 （三）加强土地市场和房地产市场的法制建设 一方面，政策的执行力度往往弱于法律的执行力度；另一方面，政策出台所需的时间比较短，过于频繁的采取土地政策会使得市场波动也随之频繁。因此，规范土地市场，既要执行政策，也要强调法律，法律法规的完善，才是长期维护市场稳定的办法。 （四）进行土地和资金的优化配置 敦促房地产企业优化自身资源配置，特别是优化土地和资金链配置，同时监督加快现有项目开发建设进度，提高产品品质，树立口碑。 （五）加快建立和完善城乡统一的土地市场的运营机制 建立城乡统一的土地市场运营机制，是党的十八提出的土地新政的主要内容之一。由于北部湾地区的城市发展远落后于我国一线和沿海城市，因此更要不断加快建立和完善城乡统一的土地市场来保证北部湾地区的区域内的房地产市场平衡发展。 （六）土地新政背景下，对北部湾地区的土地管理制度改革要继续深化 继续深化北部湾地区城乡集体经营性建设用地流转、土地“只征不转”、城乡建设用地增减挂钩、低丘缓坡荒滩等未利用地的综合开发利用、城市低效土地再开放利用等改革。 （七）加大金融、货币等宏观调控手段的支持力度 土地调控政策对房地产市场的调控作用相当，且具有滞后性。因此，房地产市场发展过热、土地政策未及时产生效用时，需要政府相关部门加强金融和货币政策的宏观调控手段支持，引导资金对项目的投入，刺激消费者的需求，从而促进北部湾地区各市的房地产市场健康平稳的发展。 （八）规范对房地产中介机构的管理，完成去库存的目标 目前北部湾地区的房地产的首要問题依然是去库存。政府相关部门应鼓励地产中介机构在北部湾各市发展，但同时还要规范对中机构的管理，使得房地产中介服务市场法制化和规范化和迅速发展，进而缓解北部湾地区商品房去库存压力。 参考文献： [1] Alan.W.Evans.Urban Economics.Shanghai：Oriental Press.1992.90-96. [2]卢为民.土地政策与宏观调控.北京：经济科学出版社. 2008. [3]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究.长春：吉林大学.2013. [4]张勇.改革开放后土地使用制度的重要成果——土地政策调控房地产市场的机理分析与评价.2008（5）. |
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