| 标题 | 安徽某民营房地产企业融资成本及风险分析 |
| 范文 | 孙莉 莫倩倩 摘 要 房地产企业因前期土地拍卖价款高、开发建设和销售回款周期长等特点，运营资金需求量大，因而对房地产企业而言，资金就是血液。目前国家对房地产业实施去杠杆金融监管政策以及限购和限价市场调控管理办法，加上银行压缩房地产企业融资规模，导致房地产企业融资途径减少、销售资金回笼压力增大、融资成本陡增。本文以具有代表性的安徽某民营房地产企业的融资成本和风险进行分析，提出有效建议。 关键词 民营房地产 融资成本 融资风险 作者简介：孙莉，武昌工学院会计学院；莫倩倩，浙江省建工集团有限责任公司。 中图分类号：D922.28 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.161 一、安徽某民营房地产的融资具体情况 安徽某民营房地产企业（以下简称“该企业”）成立于2002年，经过近15年的发展，目前已成为涉及房地产业、建筑业和实体产业三大板块的中等规模企业。该企业主营业务房地产业，注册资本1.4亿元，2017年营业收入2.8亿元，且投资性房地产租金收入约1700万元；建筑业为建筑施工一级企业，注册资本1亿元，2017年的合同额近15亿元；实体产业成立于2003年，注册资本3000万元，2017年的营业额为3000万元。近三年资产总额分别为45362.8万元、42898.6万元和49369.7万元，近三年负债总额分别为40908.9万元、32094.6万元和28875.3万元，资产负债率分别为90.18%、74.81%和58.48%，呈现逐年下降的趋势，主要是预收账款的减少。根据企业负债明细科目分析发现，该企业及其关联公司对外负债合计29220万元，均为银行一年期流动资金贷款，负债来源包括银行、信托和基金公司。融资用途主要包括公开拍卖的土地价款、契税和滞纳金。 二、安徽某民营房地产企业融资高成本和高风险 资本资产定价模型CAPM（capital asset pricing model： ）告诉我们，安徽某民营房地产企业的融资成本和融资风险成正向关系，当融资成本明显增大时，就需谨慎做好风险应对措。房地产业主要融资方式从开发性质划分大体可分为一级开发、二级开发。国家针对房地产开发不同时期推出了多种融资方式，主要有以下 5 种： 一是土地一级开发贷款：伴随着城中村改造的高速发展，为了保障被拆迁户赔付款的按时到位，回迁房的顺利交付，政策银行和商业银行针对一级开发企业提供一级开发贷款用于拆迁款、征地款的支付。 二是房地产开发贷款此类贷款：主要针对二级市场进行发放。在房地产企业取得土地后，为了创造出更为舒适的居住环境，迎合不同客户对房屋的需求，在激烈地市场竞争中占得先机，优质的房地产企业不断提升房屋品质，在质量、设计上改良的同时，还不忘配套环境的提升，因此雄厚的资金支持显得尤为重要。针对这类需求各家银行提供以土地作为抵押的贷款用于房屋建造。 三是房地产信托这类融资方式是近几年来兴起的新型融资方式，是伴随着银行贷款政策的收紧应运而生，相对银行贷款而言，房地产信托计划的具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势，也成为了当代房地产企业最佳的融资方式之一。 四是发行公司债券或股票对于大型房企或者上市公司而言，发行公司债券或进行上市，也成为了房地产企业融资的方式之一，但该类融资方式受适用范围的局限，仅一些较有实力的企业可采用。 五是海外融资、网络融资、小额贷款公司融资这类融资方式为一部分特有的企业提供融资服务，但因为其融资风险高，法律监管不规范，一般不被企业所采用。 具体的融资风险包括： （一）现金流管理风险 无论是国有房地产企业还是民营房地产企业，在房地产开发、建设直至销售环节，都需要源源不断地进行资金的投入，具有资本密集型特点。 一是根据财务管理中的融资优序理论，企业对外融资时应该合理安排资本结构，且配置好短期债务与长期债务的比例，目前该企业过度依赖银行短期贷款融资，企业的还款压力大。 二是该企业高价拿地的锦簇现象明显，2017年土地成交面积2269亩，成交金额71亿元，同比上涨64%，成交均价约315万元/亩，同比上涨108%。 三是公司及实际控制人自持的实物资产已基本抵押，短期内公司融资状况不容乐观。 四是该公司有棚户区改造项目，后期申请银行开发贷款在2018年7月国家发布的棚改政策影响下也会有延时或其他滞后问题。 （二）项目成本管控风险 项目的成本管理能力直接决定了其实际报酬率，也就是企业的利润，对此安徽某民营房地产企业管理主要体现在两大方面： 一是民营企业组织结构的决策风险。企业组织结构较为简单，通常为企业创始人的“一言堂”，个人主观决策以及信息不对称导致了失誤，项目选择和立项时形势分析不到位，一旦决断失误造成损失，直接关乎企业资金链条的健康运营。 二是预算管理风险。项目整体去化周期为5个月，意味着公司的资金压力大，加上开发前期的工程周期、市场不可控和外部环境的变化，各种因素综合影响预算成本和成本结算。 三是该企业在核算某项目销售净利润时，预估是19.8%，但市场上行业平均净利润是7.8%，预测值与行业平均值差异较大。综合来说，一旦项目成本管控偏离，要想在众多巨头房地产的夹缝中存活，压力非常大。 （三） 金融信贷“降杠杆”债务风险 随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资环境非常严峻，尤其是中小房企，面临着严峻的生存环境。据近期经济观察报统计，国有银行对房地产企业的资金成本普遍在6.5%，相当于基准利率上浮37%。实际中，安徽某民营房地产企业面临的融资压力更大、需求更旺，近期融资成本为22%，具体条件时：流动贷款按季付息、到期一次还本，且附带有严格的提前还款条件，并以开立监管账户、股权质押、实际控制人及直系亲属提供反担保和土地抵押同时兼备的担保方式做背书。民营房地产企业地价高、资金成本高和建售周期长的三大特点，资金压力还会继续，这种情况下，防范债务风险是必须打赢的一场硬战。 三、降低安徽某民营房地产企业融资成本及风险的建议 （一）提高企业评级系数，降低企业融资成本 标准普尔近日表示，受评中国房地产开发商今年到期债权2000亿美元之多，随着流动性紧缩，中国房地产开发商再融资风险加剧，在极端情景下，有四成受评企业评级面临下调压力。那么在这种评级下调趋势下，民营房地产企业亟需构建诚信品牌，提高企业主体信用分析的主要内容：品牌、经营管理、财务状况和偿债能力等。即在日常管理过程中，提高业务经营管理水平，体现在提高财务报表经营收入和利润；提高企业资金运筹规划能力，体现在平衡好财务报表短期负债、长期负债和权益资本。 （二）提升企业融资人员专业素质，规避过度信息不对称 民营房地产企业存在融资风险，而且风险非常大！在信贷紧缩和监管加严的货币政策下，依靠人情贷款的时代早已一去不复返，许多成功的案例告诉我们：作为房地产造血机器的融资工作在未来也将向着更为科学、合理地方向发展。对此就必须重视融资的专业管理能力，降低融资风险的关键是降低融资成本。那么，第一，要引入专业的融资专家，吸纳专业的融资理论和实践操作经验，按照融资来源做好融资成本评估，在银行间进行选择时，要对比不同银行信贷政策区别，选择最适合中小企业、融资成本最低的融资途径；第二，要选择有利于提高企业竞争力的融资方式，比如上市企业，容易被媒体和公众关注，股票融资也容易给企业带来美誉和知名度；第三，要做好资金规划，融资需求不可过度保守也不宜占用过度资金，在日常财务管理中，提高财务人员和管理工作者的融资风险意识，在业务经营计划的基础上，做好资金安排。 （三）降低企业债务杠杆率，谨防控制权被稀释 尽管金融信贷“降杠杆”，可是大型房企仍然有信贷资金注入，所谓的防范房企债务违约，实际上，大小房企融资“难”不能一概而论。银行信贷资源仍然集中在大型房企和国有开发商，基金公司和信托机构仍然积极寻求与这些大房企合作。在上述背景下，民营房企除了销售回款、部分基金公司和高利贷，几乎丧失了融资能力，难免面临“生死观”。在金融去杠杆、行业进入调整期等背景下，该企业利润下滑，甚至低于行业平均值或亏损。此时，安徽某民营房地产企业谨防大型房企觊觎手中的项目或股权，坚守控制权底线，牢牢抓住企业的自主性和独立性。 安徽某民营房地产企业立足之根本： 一是需要提高自身造血能力，降低对金融機构贷款的依赖性：依靠金融机构贷款提供资金来源已经与现实背道而驰，无法解决和满足企业发展问题和动力，中小民营房企要想实现健康可持续性发展，根本还是打造品牌和诚信建设，用产品增加客户的忠诚度，客户心甘情愿为企业买单，形成有效的资金流回流。 二是提高企业风险防范意识：融资是一把双刃剑，在为该企业提供资金支持的同时加大了企业财务风险，该企业应始终加强风险意识，在实现目标利润的同时切记自身风险能力评估，做到没风险先预，出现了风险及时应对，避免因财务准备不足导致企业出现经营困境。 参考文献： [1]骆静霞. 房地产开发项目的融资成本及风险分析.财会学习.2017（3）. [2]李莎莎. 基于EVA评估模型的房地产企业价值评估——以碧桂园集团为例.山西财经大学.2017. [3]周涛.新借款费用准则下房地产企业盈余管理探析.建筑经济.2017（5）. [4]金萍.房地产开发项目的融资成本及风险分析.中国乡镇企业会计.2013（12）. [5]龚华义.我国房地产融资方式的比较分析及其创新策略.经贸实践.2015（10）. [6]刘旦.我国房地产企业融资模式研究.中国房地产金融.2011（7）. [7]肖明、胡志颖.我国企业财务决策中价值评估模型选择.科研管理.2006（2）. |
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