| 标题 | 关于农村宅基地拆迁中的分户问题 |
| 范文 | 李惠芳 李欣 摘 要 我国新时期优化农村宅基地的主要任务就是公平获取、有偿使用、主动退出以及合理规划。为保障我国农村宅基地布局结构的合理性，要贯彻落实“一户一宅”的制度，为推动现行我国农村宅基地拆迁制度奠定坚实的基础。本文结合目前我国农村宅基地拆迁的实际发展情况，着重阐述农村宅基地拆迁中的分户问题，基于此，制定合理的改进策略，从而促进农村经济的全面发展，并保护农民的合法权益。 关键词 农村 宅基地 宅基地制度 分户问题 农民权益 作者简介：李惠芳， 浙江甬泰律师事务所，律师，东南政法大学;李欣，浙江甬泰律师事务所，律师，山东大学。 中图分类号：D922.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.264 一、宅基地 在城鄉一体化经济的不断推动下，宅基地的经济价值逐渐被凸显，近几年，宅基地问题受到业界的广泛关注。但是，即便在诸多法律的保护下，“宅基地”并没有明确的定义。 纵观各个角度进行分析，对宅基地的理解存在不同的分歧：第一个分歧是关于城市宅基地和农村宅基地两部分构成的问题存在分歧，部分学者认为，应立足于广义的角度理解宅基地的定义，由国有和集体两部分构成，指所有可以使用、居住的土地。但是，部分学者站在狭义的角度进行分析，认为只包括集体的农村宅基地，指农村中存在的经济组织将土地分配给符合申请条件的组织内部成员，将其用于房屋建造以此来满足生活需要或者从事副业生产的集体建设用地。 二、农村宅基地拆迁分户的性质和特点 （一）性质 就目前的形式分析，农村宅基地拆迁改造主要分为两种：开发商和村民委员会，但是在这两种模式中主要是以开发商改造的形式为主。 我国主要以土地公有制为主，其中包括国家所有和集体所有。农村宅基地拆迁改造所涉及到的土地主要是由村民集体经济构成，并由村民委员会代表。村民委员会代表成员将部分集体土地以无偿的形式分配给村民，并将其作为宅基地，在此基础上，村民可以无限期使用宅基地。按照我国土地法律法规，在农村宅基地拆迁改造的过程中，只有将农民手里的集体所有制的宅基地转变成国有形式的土地，才能将其带入市场，开发商进行开发和销售。开发商在进行拆迁和改造的过程中，通过回收的方式，获得村民宅基地的使用权，再通过征收，将村民集体所有的土地转化为国家所有的土地，最终，借助转让的形式，开发商对宅基地享有使用和开发的权利。在此过程中，对宅基地进行开发和改造的主体是开发商，开发商在这过程中要给予村民相应的安置与补偿。 （二）特点 1.补偿条件明确 如果被拆迁，拆迁人要遵循相关法律和规定，给予被拆迁人相应的补偿;对于违章建筑以及未经标准期限的建筑，不应给予补偿;如果没有超过批准时间的临时建筑被拆除，要将剩余所使用期限公摊的建筑成本给予补偿。 2.补偿方式灵活 被拆迁人的一方有权利选择拆迁补偿的方式，拆迁补偿的方式可以通过货币的形式，也可以通过产权交换的形式进行。如果是市政建筑的项目工程，原则上讲，应该实行货币补偿的方式，但是，被拆迁人如果想要进行产权条换的方式，需要经过拆迁人为被拆迁人提供异地的房源。 3.补偿金额合理 被拆迁人如果选择的是货币补偿的形式，补偿金额要根据其房屋的位置、用途、建筑面积、使用年限等全方位因素进行评估;如果选择房屋产权调换的被拆迁人，要按照相关的规定，通过所规定的计算原则，计算房屋补偿的金额与调换房屋之间的价格，最终将产权调换之间的差价结清。但是，非公益事业的房屋如被拆迁改造，其附属物不予以产权调换，拆迁人要实行货币补偿。实行产权调换或者是通过货币补偿款来购置房屋的被拆迁人，对于同被拆迁房屋等价值的部分，可以免缴纳房屋契税。 4.保障租赁方的权益 对于拆迁租赁的公有形式的住宅房屋，拆迁人要将拆迁房屋的重置价格进行合理的结合，并补偿给房屋的持有人，剩余部分交给房屋的承租人。被拆迁人与租赁方的关系会在房屋拆迁后自动解除，以此保障租赁方的合法权益。 三、最新农村宅基地拆迁中的分户政策 我国农村人家庭中人口的数量相对较多，分户现象在农村地区普遍存在。部分家庭进行分户，部分是为了缓解家庭内部存在的矛盾，还有一部分是为了获取利益。分户与不分户之间的家庭存在很大的差异，在我国农村，若实行分户有权申请单独的宅基地，如果没有分户，无权享有申请宅基地的资格。因此，近年，各相关责任部门对农村宅基地拆迁的分户问题制定了全新的政策规定，具体如下。 （一）土地管理法的相关规定 根据我国《土地管理法》的相关规定，对我国农村生活的居民要实行“一户一宅”的制度，即每一户农村居民只能拥有一户宅基地，如果不实行分户的话，每一个家庭只享有一处宅基地，若是实行分户，就可以拥有两处或者更多处的宅基地。目前我国农村地区正在逐步进行土地确权的工作阶段，“一户多宅”现象极为普遍，然而，以正确的形式明确分户不仅能够保障每位农户的基本权益，也能够在最大程度上保障宅基地大家庭的合法权益。 （二）分户需要满足的条件 1.年龄要满足十八岁，不同父母一起居住，并能够保证经济独立。 2.一定要在法院的批准下进行，若夫妻双方处于离婚的状态，可以进行分户。如果为农村户口，并只有一个孩子的家庭，即便孩子结婚后没有独立的房产，也不能够单独进行立户;若为两个孩子以上的家庭，孩子婚后没有独立的房源，可以将一个以上已婚的孩子的户口分出。如果为城市户口，每户家庭不論有几个孩子，在没有独立房产的情况下，都没有单独立户的权利。 3.申请人的户口簿以及身份证原件、婚姻关系的证明、独立的房产证等在人民法院在认证下的相关证件和证明。 四、农村宅基地拆迁过程中存在的问题 （一）权责不明确 在我国大部分农村地区，宅基地的使用权限归集体所有，主要是由村民委员会以及群众代表进行管理和经营，农民可以通过正当的法律程序获取宅基地的使用权限。但是结合目前我国农村宅基地的发展情况来分析，多数农民在享受政府给予的优惠政策的同时，并没有将自身应履行的职责与义务准确应用至实处，违建、扩建等不合法的现象仍旧普遍存在。 （二）缺乏完善的法律管理体系 自改革开放以来，我国就农村宅基地拆迁中出现的问题出台一系列法律法规，并在农村宅基地的管理中发挥重要的价值。但是结合目前我国农村关于宅基地拆迁的实际情况进行分析，在拆迁管理过程中依旧存在诸多不确定因素。 （三）监督管理工作不足 由于现阶段我国农村宅基地监督管理工作不足，致使分户不明确、任意扩建等问题不断发生，在很大程度上降低了宅基地监督管理工作的工作效率。与此同时，我国农村宅基地的管理范围较广、管理人员的数量以及条件有限、经费投入有限、执行力度不够等诸多影响因素，严重制约了我国宅基地拆迁工作的效率。部分土地管理工作人员无法认识到自身的职责，缺乏工作责任心，导致土地管理工作出现随意性和盲目性。 五、农村宅基地拆迁分户工作的优化措施 为了缓解我国农村宅基地拆迁分户工作中存在的不足，要采取科学合理的对策给予解决，并借助法律的形式给予保护。 （一）明确宅基地拆迁的权责 借助科学的手段进行宅基地拆迁管理，能够保障农村宅基地得到有效的利用。因此，各相关责任部门要明确宅基地拆迁的权责，通过制定完善的管理制度来强化分户的审批流程。严格遵循法律法规的各项相关规定，将民主的精神发挥到底，各相关部门和责任人要及时听取民众的意见和建议，坚持民主的原则，保证管理规划实施的科学性以及可操作性。通过科学的手段，将农村的居民点所在的位置和规模进行合理的规划，以此强化生产，并加强基础设施的建设，从根本上改善农村居民的生活水平，为我国农村建设的长久发展奠定坚实的基础。 （二）完善宅基地拆迁的法律法规 将农村宅基地的拆迁分户立法与改革的具体决策进行合理的衔接，保障改革有法可依。现阶段，我国农村宅基地管理正处于发展的关键时期，因此，要通过相应的法律法规进行宅基地拆迁分户管理，严格遵循分户政策中包含的条件。明确宅基地拆迁所包含的内容、条件、问题等，建立严格的审批机制，确保我国农村宅基地拆迁分户工作的有序运行，将法制化运用至具体的宅基地管理工作中，最大程度上降低违法行为的发生。 （三）保障拆迁人与被拆迁人的合法权益 通过建立健全的宅基地监督管理体系，能够在最大程度上保障拆迁人与被拆迁人的合法权益，监督管理部门要明确自身的职责，将责任制明确落实，按照要求进行农村宅基地拆迁工作。与此同时，要加入大量的资金投入，建立奖惩机制以此激发拆迁办人员的工作积极性。对于违规用地的人员的要给予相应的惩罚，在进行拆迁分户的工作过程中，要明确分户的条件以及要求，被拆迁人要符合用房政策的条件。 （四）民主协商 民主协商作为解决宅基地拆迁分户问题最为有效的途径之一。在开发商与村民的处理意见无法达成统一的情况下，采取民主协商方式，能够在最大程度上调节农村宅基地拆迁过程中存在的问题。在进行分户工作时，也可以采取协商的办法，进行合理的分户，最大程度上减少家庭内部矛盾的产生，并保障宅基地拆迁分户工作中存在的问题能够在根本上得以解决。 六、结语 在新时代的背景下，农村经济日益发展，关于农村宅基地拆迁中的分户问题，各相关部门要采取有效的管理措施，加强农村宅基地拆迁管理手段。结合实际发展中存在的不足，并采取完善的法律监督对策，以此帮助农民树立正确的思想观念，并在最大程度上保障我国广大农民的合法权益，推进我国农村经济的可持续发展，为农村的经济振兴提供有利的条件。 参考文献： [1]刘圣欢、杨砚池.农村宅基地“三权分置”的权利结构与实施路径——基于大理市银桥镇农村宅基地制度改革试点.华中师范大学学报（人文社会科学版）.2018，57（5）. [2]廖露琪、王子羽.公共政策执行中的冲突问题——以农村宅基地退出为例.中国市场.2018（30）. [3]沈国明、章鸣、蒋明利.关于省级层面引导地方规范开展宅基地“三权分置”改革的建议——从闲置农房激活看浙江宅基地“三权分置”改革.浙江国土资源.2018（8）. [4]孙树惠.试探农村宅基地使用权之流转——以城镇居民对宅基地使用权的继承为切入.青岛农业大学学报（社会科学版）.2018，30（3）. [5]祝亚南.城乡结合部宅基地房屋拆迁中农民财产权益保障问题探析——基于A市的调查研究.安徽农学通报.2015，21（9）. [6]刘红梅、刘超、王克强、尚俊松、邢学艳.大都市郊区农村宅基地利用动态变化及驱动力研究——兼论上海郊区宅基地多功能与制度创新.城市发展研究.2018，25（7）. [7]祁全明.乡村振兴战略与农村闲置宅基地的开发利用——以休闲农业与互联网农业为例.理论月刊.2018（7）. [8]夏小虎.从权益保护视角论述宅基地拆迁补偿问题——以江苏省南京市为例.中国集体经济.2016（36）. [9]余冬爱.涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件的审理原则与方法.人民司法（应用）.2016（22）. |
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